審理法院：煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院
案號(hào)：（2015）開(kāi)民一重字第1號(hào)
案件類(lèi)型：民事
案由：建設(shè)工程施工合同糾紛
裁判日期：2015-09-24
審理經(jīng)過(guò)
原告（反訴被告）北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告（反訴原告）泰安市歐藝工貿(mào)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，本院于2014年7月31日作出（2014）開(kāi)民一初字第17號(hào)民事判決書(shū)，原告（反訴被告）北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在法定期限內(nèi)提出上訴，2014年10月16日煙臺(tái)市中級(jí)人民法院裁定將本案發(fā)回重審，本院依法另行組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人徐茂昌、被告委托代理人王宏立到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)
原告訴稱(chēng)，原、被告于2012年6月27日簽訂《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》，約定被告承包施工原告開(kāi)發(fā)的煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)A-11小區(qū)黃金家園小區(qū)1#樓外墻外保溫系統(tǒng)及飾面裝飾工程；開(kāi)工日期2012年6月28日，完工日期2012年9月25日，單位工程合同日歷天數(shù)90天，若被告在合同規(guī)定的期限內(nèi)未完成合同約定的施工內(nèi)容，按每天2000元承擔(dān)違約金；合同總價(jià)款2710599元；工程質(zhì)量符合國(guó)家相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。合同簽訂后，被告于合同約定的時(shí)間開(kāi)始施工，原告按照合同約定支付工程款，并完全履行合同約定的其他義務(wù)。但被告在施工過(guò)程中未能在合同約定的合同工期內(nèi)完成施工，按合同約定應(yīng)承擔(dān)延期完工違約責(zé)任；且被告未能按照約定的施工規(guī)范進(jìn)行施工，存在大量嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，雖經(jīng)原告及監(jiān)理單位多次要求，但被告拒絕按施工要求和工藝流程進(jìn)行返工、修理，至今質(zhì)量問(wèn)題未能解決。請(qǐng)求判令被告支付延期完工違約金740000元（自2012年9月26日至2013年9月30日共計(jì)370天，每天2000元）、修理費(fèi)用500000元（以鑒定結(jié)果為準(zhǔn)），合計(jì)1240000元，承擔(dān)訴訟費(fèi)用。訴訟過(guò)程中，原告將修理費(fèi)用變更為681522.16元并請(qǐng)求被告承擔(dān)鑒定費(fèi)26000元。
被告辯稱(chēng)
被告辯稱(chēng)，一、原告依據(jù)施工合同訴請(qǐng)支付延期完工違約金740000元，依法不應(yīng)得到支持。理由：1.2012年6月27日，雙方就黃金家園1#、2#、3#4#、5#樓外墻外保溫系統(tǒng)及外飾面裝飾工程分別簽訂《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》四份，四份合同總價(jià)依次分別為2710599元、2642108元、3055255元、2710599元，該案涉工程為商品住宅樓，項(xiàng)目總投資額超過(guò)30000000元，每份施工合同的合同總價(jià)都已超過(guò)200萬(wàn)元。根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第三條、《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第三條、第七條的規(guī)定，案涉施工合同是涉及社會(huì)公共利益、公眾安全的建設(shè)項(xiàng)目，且屬于商品住宅，依法屬于必須進(jìn)行招投標(biāo)才能進(jìn)行發(fā)包的建設(shè)項(xiàng)目。但四份施工合同均未經(jīng)過(guò)招投標(biāo)而直接發(fā)包。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第三項(xiàng)規(guī)定，該四份《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》因違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無(wú)效合同。根據(jù)法律規(guī)定，無(wú)效合同自始無(wú)效，沒(méi)有法律拘束力?，F(xiàn)原告關(guān)于延期完工的違約金數(shù)額，依據(jù)的是無(wú)效的、沒(méi)有法律拘束力的合同條款計(jì)算得出，所以，原告的訴請(qǐng)沒(méi)有依據(jù)，不應(yīng)支持。2.事實(shí)上，造成延期完工是由于原告的原因、不可抗力因素造成，即使合同有效，被告也不構(gòu)成違約。雙方簽訂施工合同后，被告即做好進(jìn)場(chǎng)施工的準(zhǔn)備，但因?yàn)辇堥T(mén)吊、塔吊拆除時(shí)間較晚，被告的施工面無(wú)法施工；地下車(chē)庫(kù)開(kāi)挖面積較大且較深，使施工面的道路不暢，施工材料無(wú)法進(jìn)場(chǎng)；合同履行期間正值雷雨季節(jié)，經(jīng)常有暴風(fēng)雨，按規(guī)定，風(fēng)雨較大時(shí)不能施工。由于上述原告的原因，沒(méi)有提供進(jìn)場(chǎng)作業(yè)的前提條件，使被告在合同簽訂后，作業(yè)面無(wú)法施工加之不可抗力原因，導(dǎo)致施工延期。但是造成延期顯然是不歸責(zé)于被告，被告不構(gòu)成違約。3.合同約定的違約金過(guò)高。雙方簽訂的四份施工合同，合同總價(jià)分別為2710599元、2642108元、3055255元、2710599元，原告訴請(qǐng)的違約金分別都是740000元，達(dá)到合同總價(jià)的27%以上。而且由于造成完工延期的原因是原告的原因和不可抗力，被告并無(wú)過(guò)錯(cuò)，因此，違約金數(shù)額顯然大大超出了原告的實(shí)際損失。即使合同有效，違約金也明顯過(guò)高。綜上，施工合同由于依法屬于必須進(jìn)行招投標(biāo)的建設(shè)工程而沒(méi)有招投標(biāo)，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于必然無(wú)效的合同，原告依據(jù)無(wú)效合同主張違約金，顯然不能成立。原告的此項(xiàng)請(qǐng)求依法不應(yīng)支持。二、原告在案涉工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收的情況下，擅自使用后，又以質(zhì)量不符合約定主張權(quán)利，依法應(yīng)不予支持。1.本案案涉的施工項(xiàng)目，于2012年11月29日全部完工。但是原告為達(dá)到拖延付款的目的，惡意阻止《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》約定的付款條件成就，至今沒(méi)有組織竣工驗(yàn)收。2013年5月29日起，在沒(méi)有組織竣工驗(yàn)收合格的情況下，將房屋交付給購(gòu)買(mǎi)人使用?！逗贤ā返诙倨呤艞l規(guī)定“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”；《房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用”；《建筑法》第六十一條規(guī)定“建設(shè)工程驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”；國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”、國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收”，同時(shí)第三款規(guī)定“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。上述法律、法規(guī)都嚴(yán)格規(guī)定，工程竣工，建設(shè)單位需組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。但是原告為提前取得經(jīng)營(yíng)收益，明知工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，仍擅自使用，將商品住宅交付買(mǎi)受人使用。原告的行為是視工程質(zhì)量合格并對(duì)因工程質(zhì)量引起的后果愿自擔(dān)其責(zé)，其對(duì)因工程質(zhì)量問(wèn)題不得再主張權(quán)利。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條專(zhuān)門(mén)規(guī)定“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合規(guī)定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”。根據(jù)上述規(guī)定，原告在未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，擅自交付使用后，又以質(zhì)量不符合規(guī)定為由主張權(quán)利，要求給付修理費(fèi)的請(qǐng)求依法不應(yīng)支持。2.本案施工合同的竣工日期應(yīng)當(dāng)是2013年5月29日，之后屬于質(zhì)量保修期。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條第三項(xiàng)規(guī)定“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期”，鑒于該建設(shè)工程未竣工驗(yàn)收，原告即于2013年5月29日起將該房屋交付買(mǎi)受人使用，依據(jù)上述規(guī)定，本案施工工程的實(shí)際竣工日期為2013年5月29日，之后進(jìn)入質(zhì)量保修期。由于雙方在合同價(jià)款中已經(jīng)預(yù)留合同價(jià)款5%的質(zhì)量保修金共562997.89元，因此原告即使沒(méi)有因?yàn)樯米允褂枚鴨适?quán)利，但也無(wú)權(quán)請(qǐng)求再支付修理費(fèi)用。綜上所述，因雙方簽訂的《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》屬無(wú)效合同，合同約定對(duì)雙方不發(fā)生法律拘束力；原告未經(jīng)竣工驗(yàn)收即擅自使用，依法已經(jīng)喪失因質(zhì)量不符合約定而提出主張的權(quán)利。因此，原告請(qǐng)求支付違約金和修理費(fèi)的訴請(qǐng)不應(yīng)支持，請(qǐng)求依法駁回其訴訟請(qǐng)求。
被告反訴稱(chēng)，2012年6月27日，雙方就黃金家園1#樓外墻外保溫系統(tǒng)及外飾面裝飾工程簽訂《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》，合同總價(jià)為2710599元。合同約定，工程款支付45%，預(yù)留5%維修保證金，剩余工程款以房屋抵頂；外飾面完工且工程竣工驗(yàn)收合格并交付后辦理頂房手續(xù)。合同簽訂后，反訴人于2012年11月29日全部完工，被反訴人期間僅支付工程款1455837.25元。2013年5月29日起，被反訴人未經(jīng)竣工驗(yàn)收，擅自使用，將房屋交付給購(gòu)房人使用。由于被反訴人未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自使用，依法視為竣工驗(yàn)收合格。反訴人于2013年6月1日起要求支付工程款，履行合同約定的以房抵頂工程款的約定。被反訴人仍以未竣工驗(yàn)收為由無(wú)理拖延。在反訴人數(shù)次催促下，2013年9月30日，達(dá)成《補(bǔ)充協(xié)議》，并以黃金家園1-2-2501號(hào)房屋抵工程款，并約定被反訴人必須辦理抵頂房的相關(guān)手續(xù)。在辦理抵頂房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，被反訴人處處不予配合，通知貸款銀行停止辦理住房貸款手續(xù)。反訴人兩次發(fā)函催促履行辦理相關(guān)手續(xù)并支付剩余工程款，但被反訴人至今拒絕。根據(jù)《招投標(biāo)法》第三條、《工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第三、七條以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第三項(xiàng)之規(guī)定，雙方簽訂的合同為無(wú)效合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條、第十四條第三項(xiàng)、第十七條和第十八條規(guī)定，反訴人應(yīng)當(dāng)自2013年5月30日起，履行支付工程款的義務(wù)并支付利息。請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的合同無(wú)效，判令被反訴人支付工程款563709.04元及逾期付款利息32374.69元，履行協(xié)助辦理黃金家園1-2-2501號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)，并承擔(dān)反訴費(fèi)。
原告針對(duì)被告反訴辯稱(chēng)，一、關(guān)于原告是否欠付工程款，被告承包1#樓至5#樓工程合同總價(jià)款11118561元，原告以現(xiàn)金方式支付5823349元，2013年9月30日雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定被告將其開(kāi)發(fā)的8套房屋抵頂工程4732214.11元，《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》約定質(zhì)保金為合同總價(jià)款的5%，為555928.05元。合同總價(jià)款扣除已付現(xiàn)金工程款、抵頂款項(xiàng)、質(zhì)保金后，原告實(shí)際僅欠付工程7069.84元。二、關(guān)于原告通知銀行停止辦理抵頂工程款房屋中的5套房屋貸款手續(xù)，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》后，被告取得了抵頂房屋的處分權(quán)，隨后被告以5個(gè)自然人名義將其中5套房屋通過(guò)原告向銀行申請(qǐng)按揭貸款。但是在借款辦理過(guò)程中，原告發(fā)現(xiàn)被告編造虛假的貸款所需資料，屬向銀行騙取貸款行為。其中主要因?yàn)?個(gè)申請(qǐng)貸款人都是外地戶(hù)口，根據(jù)相關(guān)規(guī)定需向銀行提供個(gè)人交納社會(huì)保險(xiǎn)的證明材料，被告為此編造虛假的材料提供給銀行。該行為可能給原告造成很大風(fēng)險(xiǎn)，為此，原告通知銀行停止辦理貸款手續(xù)。三、關(guān)于原告是否拒絕為被告辦理剩余3套抵頂房屋手續(xù)，《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，被告僅向原告請(qǐng)求協(xié)助辦理其中5套房屋的按揭貸款手續(xù)，未對(duì)剩余3套房屋提出任何要求。所以不存在原告拒絕辦理剩余3套抵頂房屋手續(xù)的事實(shí)。根據(jù)《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》第四條第四項(xiàng)約定，外飾面完工且竣工驗(yàn)收合格并交付使用后辦理頂房手續(xù)，由于被告承包的工程存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收，即使被告提出辦理抵房手續(xù)的要求，原告亦有權(quán)拒絕。況且原告已發(fā)現(xiàn)被告先前5套抵頂房屋辦理按揭貸款時(shí)存在編造虛假材料騙貸的違法行為，原告不可能再繼續(xù)為其辦理按揭貸款手續(xù)。四、關(guān)于被告是否有權(quán)解除《補(bǔ)充協(xié)議》并主張相當(dāng)于其中3套抵頂房屋價(jià)值1734919.56元的工程款，雙方簽訂的《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》約定原告以房屋抵頂50%的工程款，根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》，以8套房屋抵頂工程款4732214.11元，上述合同為雙方真實(shí)意思表示且不違反法律規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方均有約束力，被告無(wú)權(quán)任意解除合同。合同簽訂后，被告選擇5套申請(qǐng)按揭貸款，進(jìn)行了處分，原告進(jìn)行了必要的配合。但是，被告處分應(yīng)建立在合法基礎(chǔ)上，對(duì)被告違法處分行為，原告有權(quán)拒絕配合。原告不存在任何違約行為，被告無(wú)權(quán)解除《補(bǔ)充協(xié)議》并要求支付工程款1734919.56元。綜上，請(qǐng)求駁回被告的反訴請(qǐng)求。
本院查明
經(jīng)審理查明，2011年10月19日、20日原告在煙臺(tái)晚報(bào)上刊登工程招標(biāo)公告，2012年4月26日原告召開(kāi)了關(guān)于黃金家園外墻保溫及飾面工程開(kāi)標(biāo)會(huì)議，確定包括被告在內(nèi)的4家單位進(jìn)行競(jìng)標(biāo)談判，2012年5月26日召開(kāi)關(guān)于黃金家園外墻保溫及飾面工程定標(biāo)會(huì)議，確定黃金家園外墻保溫及飾面工程的施工單位為被告。2012年6月27日，原告（甲方）與被告（乙方）分別簽訂了四份《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》，合同標(biāo)的物分別是煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)A-11小區(qū)黃金家園1#樓、2#樓、3#和4#樓、5#樓，工程施工內(nèi)容是外墻外保溫系統(tǒng)及飾面裝飾工程。四份合同分別約定了各自的合同總價(jià)，1#樓外墻外保溫系統(tǒng)及飾面裝飾工程2710599元，2#樓外墻外保溫系統(tǒng)及飾面裝飾工程2642108元，3#和4#樓外墻外保溫系統(tǒng)及飾面裝飾工程3055255元，5#樓外墻外保溫系統(tǒng)及飾面裝飾工程2710599元。以上5棟樓工程總價(jià)合計(jì)為11118561元。原告以現(xiàn)金方式支付5823349元，但未明確支付哪份合同、哪棟樓的工程款。被告按照四份合同平均計(jì)算，每份合同已付現(xiàn)金工程款為1455837.25元。
本案系1#樓外墻外保溫系統(tǒng)及飾面裝飾工程《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》，合同第三條約定：“一、開(kāi)工日期2012年6月28日，完工日期2012年9月25日。二、合同工期：?jiǎn)挝还こ毯贤諝v天數(shù)90天，開(kāi)工日期以監(jiān)理開(kāi)工令為準(zhǔn)。若乙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)，未完成合同約定的施工內(nèi)容，按每天2000.00元承擔(dān)違約金；因甲方原因不能按照約定的開(kāi)工日期開(kāi)工，甲方以書(shū)面形式通知乙方，推遲開(kāi)工日期，相應(yīng)順延工期，甲方無(wú)費(fèi)用支出。”第五條第一款約定合同總價(jià)為2710599.00元；第三款第二項(xiàng)約定：“本工程綜合單價(jià)乘以工程量計(jì)算出合同總價(jià)，該工程量和合同總價(jià)已經(jīng)過(guò)雙方核實(shí)確認(rèn)，一次性包死，施工過(guò)程中不再予以變更，為最終結(jié)算價(jià)”；第四款約定：“無(wú)預(yù)付款及定金，50%頂房，留5%質(zhì)保金（本工程質(zhì)保期為兩年），其他45%款項(xiàng)按施工進(jìn)度分三次支付。1、乙方施工人員、材料進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始作業(yè)，付合同總價(jià)款的25%；2、外墻保溫施工完成并初驗(yàn)合格后，付至合同總價(jià)款的35%；3、外飾面施工完成并初驗(yàn)合格后，付至合同總價(jià)款的45%；4、外飾面完工且工程竣工驗(yàn)收合格并交付后辦理頂房手續(xù)（詳見(jiàn)頂房協(xié)議書(shū)），合同總價(jià)款的5%為工程質(zhì)量保修金，于保修期滿(mǎn)驗(yàn)收無(wú)任何質(zhì)量問(wèn)題后的次月15日前返還保修本金?！钡谑畻l第一款約定：“分包工程具備驗(yàn)收條件，乙方按有關(guān)規(guī)定向甲方提供其完整的完工資料和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，雙方確定驗(yàn)收時(shí)間進(jìn)行工程驗(yàn)收?！钡谑粭l中約定：“2、質(zhì)量保修期雙方約定為兩年，自整體工程竣工驗(yàn)收合格并備案之日起計(jì)算。3、質(zhì)量保修金為結(jié)算價(jià)款的5%，保修期滿(mǎn)無(wú)質(zhì)量問(wèn)題后次月15日內(nèi)付清?！钡谑l中約定：“甲方違約應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任：若因甲方原因或不可抗力拖延工期，經(jīng)甲方項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)，工期相應(yīng)順延。”“乙方不按合同約定交付工程的，每延遲一天按2000元／天承擔(dān)違約金，并承擔(dān)由此給甲方造成的損失”。
合同簽訂后，被告開(kāi)始施工。雙方至今未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。被告主張工程于2012年11月29日全部完工，向原告提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告而原告未組織驗(yàn)收。原告主張被告施工質(zhì)量不合格一直沒(méi)整改好，被告從未提交驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。被告未能提供其向原告提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告要求驗(yàn)收的證據(jù)。
2013年9月30日，原告（甲方）與被告（乙方）又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：“鑒于甲乙雙方于2012年6月27日簽訂黃金家園1#樓、2#樓、3#4#樓、5#樓外墻外保溫系統(tǒng)及外飾面工程《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》四份，根據(jù)該四份合同第四條的約定，甲方以其開(kāi)發(fā)的房屋抵頂乙方50%的工程款?，F(xiàn)甲乙雙方經(jīng)協(xié)商對(duì)房屋抵頂工程款事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，特簽訂補(bǔ)充協(xié)議如下，希雙方共同遵守：一、雙方協(xié)商同意，確定以本協(xié)議附件《黃金家園房源價(jià)格表》列明的房屋及價(jià)值抵頂甲方應(yīng)付乙方的工程款。抵頂房款總價(jià)值為4732214.11元。工程款代扣稅由甲方在為乙方辦理房屋交接手續(xù)時(shí)由乙方交納；否則甲方有權(quán)拒絕辦理相關(guān)房屋交接手續(xù)。二、抵頂后剩余的工程款（不包括5%的質(zhì)保金）甲方向乙方支付現(xiàn)金。三、抵頂?shù)膬r(jià)款乙方需向甲方出具工程款發(fā)票；否則甲方有權(quán)拒絕辦理抵頂房屋的相關(guān)證書(shū)。四、乙方在本協(xié)議簽署時(shí)已經(jīng)了解并認(rèn)可抵頂房屋的現(xiàn)有狀況，乙方不得在本協(xié)議簽署后以房屋現(xiàn)存在瑕疵為由向甲方主張任何權(quán)利；但乙方或者乙方轉(zhuǎn)讓給第三方后的產(chǎn)權(quán)人與通常房屋買(mǎi)受人享有同等的房屋權(quán)利，負(fù)有同等的義務(wù)。五、乙方同意若乙方將抵頂房屋轉(zhuǎn)讓給第三方，由此產(chǎn)生的額外費(fèi)用由乙方費(fèi)用（應(yīng)為承擔(dān)）。六、甲方必須根據(jù)合同約定為乙方辦理抵頂房的相關(guān)手續(xù)?！薄饵S金家園房源價(jià)格表》列明抵頂房屋的合同編號(hào)分別為1-1-201、1-1-301、1-2-104、1-2-2404、1-2-2501、1-2-2504、2-2-101、5-1-2304的8套房屋，折后房?jī)r(jià)分別為646254.14元、649540.18元、574888.32元、619265.66元、555523.71元、619265.66元、513777.10元、553699.33元，合計(jì)4732214.10元。
補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，原告已將其中的5套房屋1-1-301、1-2-104、1-2-2501、1-2-2504、5-1-2304交給被告，被告又將其抵頂給案外人，原告根據(jù)被告提供的案外人，與案外人分別簽訂購(gòu)房合同，案外人申請(qǐng)按揭貸款，在辦理按揭貸款過(guò)程中，原告以發(fā)現(xiàn)案外人提供的相關(guān)資料造假為由，停止為案外人辦理貸款手續(xù)。
因原告支付工程款及以房抵頂工程款均未明確是哪份合同、哪棟樓的工程款，被告將原告已付現(xiàn)金工程款5823349元平均分成4份，按每份合同已付現(xiàn)金工程款1455837.25元計(jì)算。已交付的5套房屋分別是1-2-2501號(hào)房屋抵頂1#樓工程款555523.71元，5-1-2304號(hào)房屋抵頂2#樓工程款553699.33元，1-1-301號(hào)及1-2-2504號(hào)兩套房屋抵頂3#和4#樓工程款分別是649540.18元、619265.66元合計(jì)1268805.84元，1-2-2404號(hào)房屋抵頂5#樓工程款619265.66元。原告對(duì)將已付現(xiàn)金工程款平均分成4份，每份合同對(duì)應(yīng)1份，即每份合同已付現(xiàn)金工程款1455837.25元的處理辦法無(wú)異議。但對(duì)被告所主張的抵頂房屋套數(shù)有異議，主張按補(bǔ)充協(xié)議約定抵頂工程款共8套房屋，遺漏了1-1-201號(hào)抵款646254.14元、1-2-104號(hào)抵款574888.32元、2-2-101抵款513777.1元。在重審過(guò)程中，原、被告雙方同意《補(bǔ)充協(xié)議》中黃金家園1-2-2501號(hào)、1-2-104號(hào)房屋分別抵頂1#樓工程款555523.71元、574888.32元。
上述事實(shí)，有建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同、補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要及雙方當(dāng)事人陳述等為證，并經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)原、被告的訴辯主張以及雙方提供的證據(jù)，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：一、建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同是否有效；二、工程何時(shí)開(kāi)工、何時(shí)竣工、工期應(yīng)否順延及被告應(yīng)否承擔(dān)逾期竣工違約金；三、被告應(yīng)否承擔(dān)工程修理費(fèi)用；四、原告是否拖欠被告工程款。
一、關(guān)于建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同是否有效的問(wèn)題。被告主張合同無(wú)效，理由是案涉工程為商品住宅樓，涉及社會(huì)公共利益、公眾安全的建設(shè)項(xiàng)目，依法屬于必須進(jìn)行招投標(biāo)才能進(jìn)行發(fā)包的建設(shè)項(xiàng)目，但四份施工合同均未經(jīng)過(guò)招投標(biāo)而直接發(fā)包。該《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》因違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無(wú)效合同。原告主張合同有效，工程經(jīng)過(guò)了招投標(biāo)程序，提供了招投標(biāo)公告、被告的投標(biāo)書(shū)、被告的施工工藝、報(bào)價(jià)說(shuō)明、被告營(yíng)業(yè)執(zhí)照、安全生產(chǎn)許可證、組織機(jī)構(gòu)代碼、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、稅務(wù)登記證、山東省建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)測(cè)試中心對(duì)被告使用的抗裂粘結(jié)砂漿、抹面砂漿的檢測(cè)報(bào)告、被告所使用建筑材料說(shuō)明書(shū)及施工組織設(shè)計(jì)為證。被告對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但主張上述證據(jù)不能證明已進(jìn)行了合法的招投標(biāo)。
本院認(rèn)為，原告提供的證據(jù)證明就涉案工程經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的全部環(huán)節(jié)，足以認(rèn)定案涉工程經(jīng)過(guò)了招投標(biāo)。雙方簽訂的《建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同》沒(méi)有違反法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。
二、關(guān)于工程何時(shí)開(kāi)工、何時(shí)竣工、工期應(yīng)否順延及被告應(yīng)否承擔(dān)逾期竣工違約金的問(wèn)題。
1、關(guān)于何時(shí)開(kāi)工。原告主張按合同約定的開(kāi)工日期開(kāi)工。被告主張實(shí)際開(kāi)工日期與約定開(kāi)工日期不符，因?yàn)樵嫖刺峁┻M(jìn)行作業(yè)面的施工條件，但被告既未明確實(shí)際的開(kāi)工日期，亦未提供相應(yīng)的證據(jù)。合同約定“開(kāi)工日期以監(jiān)理開(kāi)工令為準(zhǔn)”，同時(shí)約定開(kāi)工日期為2013年6月28日，同時(shí)又約定“因甲方原因不能按照約定的開(kāi)工日期開(kāi)工，甲方以書(shū)面形式通知乙方，推遲開(kāi)工日期，相應(yīng)順延工期”。本院認(rèn)為，被告主張因原告原因?qū)е聦?shí)際的開(kāi)工日期與合同約定的開(kāi)工日期不一致，應(yīng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任，被告不能提供證據(jù)證明，則應(yīng)當(dāng)以合同約定的日期為開(kāi)工日期，即開(kāi)工日期為2012年6月28日。
2、關(guān)于竣工日期。被告主張涉案工程已于2012年11月29日全部完工，原告為了拖延付款而拒不驗(yàn)收，竣工日期應(yīng)以原告擅自使用日期為準(zhǔn)；原告未經(jīng)竣工驗(yàn)收即自2013年5月29日起將案涉房屋交付買(mǎi)受人，原告構(gòu)成擅自使用，竣工日期應(yīng)當(dāng)是2013年5月29日。被告提供黃金家園交房明細(xì)表復(fù)印件、黃金家園業(yè)主呂振飛、郭桃生、劉曉敏等人的裝修服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修押金、物業(yè)費(fèi)收據(jù)以及黃金家園小區(qū)照片等證明原告將房屋交付買(mǎi)受人的事實(shí)。經(jīng)核對(duì)，被告提供的該交房明細(xì)與原告提供的交房明細(xì)一致，其他證據(jù)與之相互印證，本院予以采信。本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，雙方未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，被告亦未能提供其已向原告提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的證據(jù)，所以，竣工日期應(yīng)以原告擅自使用日期為準(zhǔn)。被告雖然未能提供原告擅自使用的直接證據(jù)，但原告將房屋交付買(mǎi)受人的證據(jù)能夠間接證明原告擅自使用的事實(shí)。上述交房明細(xì)載明自2013年5月29日起至2013年12月30日止，原告將1#至5#樓中的737套房屋交付各買(mǎi)受人，其中1#樓最早交房日期為2013年5月29日，2#樓最早交房日期為2013年5月30日，3#樓最早交房日期為2013年6月14日，4#樓最早交房日期為2013年5月30日，5#樓最早交房日期為2013年6月3日，據(jù)此能夠推定原告不遲于2013年5月29日占有使用1#樓，不遲于2013年5月30日占有使用2#樓，不遲于2013年6月14日占有使用3#樓，不遲于2013年5月30日占有使用4#樓，不遲于2013年6月3日占有使用5#樓。因此，認(rèn)定1#樓竣工日期為2013年5月29日。
3、關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)順延工期。被告主張應(yīng)當(dāng)順延工期，雙方簽訂施工合同后，被告即做好進(jìn)場(chǎng)施工的準(zhǔn)備，由于原告組織施工不力，龍門(mén)吊、塔吊拆除時(shí)間較晚，被告的施工面無(wú)法施工；地下車(chē)庫(kù)開(kāi)挖面積較大且較深，使施工面的道路不暢，施工材料無(wú)法進(jìn)場(chǎng)；合同履行期間正值雷雨季節(jié)，經(jīng)常有暴風(fēng)雨，由于施工工序的要求，保溫層作業(yè)不能間斷，否則可能出現(xiàn)斷層等質(zhì)量問(wèn)題。由于被告是在外墻高空作業(yè)，所以按照規(guī)定，有五級(jí)風(fēng)以上時(shí)不能作業(yè)。這些也實(shí)際影響到被告施工。由于原告沒(méi)有提供進(jìn)場(chǎng)作業(yè)的前提條件，加之不可抗力原因，應(yīng)當(dāng)順延工期并且其已通過(guò)監(jiān)理人申請(qǐng)了順延工期。造成延期顯然不能歸責(zé)于被告，被告不構(gòu)成違約。因不可抗力，即使合同有效亦不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告不認(rèn)可被告的上述理由，主張不存在未提供施工場(chǎng)地、窩工等情況，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，各施工單位存在交錯(cuò)施工或等待施工的現(xiàn)象是正常的，被告作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的施工單位，在訂立合同時(shí)完全應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到上述原因可能對(duì)施工的影響。被告所主張的天氣原因，也是應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的，不構(gòu)成不可抗力。所以，上述兩點(diǎn)都不能作為被告延期完工的理由。被告提供煙臺(tái)田園牧歌項(xiàng)目管理有限公司出具的工程完工證明，證明涉案工程1#至5#樓因龍門(mén)吊、塔吊拆除時(shí)間和因挖地下車(chē)庫(kù)施工面道路不暢，施工材料無(wú)法進(jìn)場(chǎng)導(dǎo)致無(wú)法施工以及存在不可抗力；提供2012年9月21日建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方的會(huì)議紀(jì)要，證明2012年9月21日，1#樓、2#樓上料口尚未封堵、2012年9月30日人貨電梯才能拆除，致使被告施工面無(wú)法施工；提供2012年10月11日的會(huì)議紀(jì)要，證明至2012年10月11日，地下車(chē)庫(kù)框架尚未完工，2#樓人貨電梯尚未拆除，致使被告施工面無(wú)法施工、無(wú)法進(jìn)料；提供2012年8月2日監(jiān)理工程師通知單及回復(fù)單，證明進(jìn)入夏季，經(jīng)常有大風(fēng)、暴雨等不可抗力原因以及施工場(chǎng)地排水較慢，使被告無(wú)法施工和向施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)料；提供2012年8月5日監(jiān)理工程師通知單，證明施工現(xiàn)場(chǎng)由于地下車(chē)庫(kù)開(kāi)挖范圍較大且較深，原告沒(méi)有提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的條件，使被告無(wú)法進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)和進(jìn)料；提供2012年10月23日監(jiān)理工程師通知單，證明3#至5#樓上料口未完工，造成被告無(wú)法施工；提供2012年10月8日監(jiān)理工程師通知單，證明3#樓裝飾構(gòu)造柱重新施工，致使被告無(wú)法施工；提供2012年9月4日被告的工期延期申請(qǐng)，證明因下雨天氣影響無(wú)法施工，申請(qǐng)順延工期，監(jiān)理單位予以認(rèn)可的事實(shí)；提供2012年8月28日黃金家園工作聯(lián)系單，證明1#至5#樓吊機(jī)尚未拆除、正在進(jìn)行墻基施工、地下車(chē)庫(kù)正在施工，致使被告無(wú)法施工、無(wú)法進(jìn)料、無(wú)法正常使用吊籃；提供2012年11月17日的工作聯(lián)系單，證明由于原告原因貨梯拆除太晚，使被告施工工序時(shí)間不夠，必須順延工期；提供雨天明細(xì)表，證明合同履行期間的實(shí)際下雨日期，由于工序要求，雨天無(wú)法施工，屬于不可抗力，期間時(shí)間應(yīng)當(dāng)順延工期。原審過(guò)程中，被告申請(qǐng)對(duì)合理順延工期的時(shí)間（天數(shù)）等進(jìn)行鑒定，由于無(wú)法選定鑒定機(jī)構(gòu)，被告撤回鑒定申請(qǐng)。原告對(duì)煙臺(tái)田園牧歌項(xiàng)目管理有限公司出具的工程完工證明質(zhì)證認(rèn)為下雨、刮風(fēng)不構(gòu)成不可抗力；對(duì)2012年9月21日會(huì)議紀(jì)要質(zhì)證認(rèn)為，1#樓上料口尚未封堵及人貨電梯到2012年9月30日才拆除并不能導(dǎo)致被告無(wú)法施工，而且僅僅只涉及1#樓、2#樓；對(duì)2012年10月11日的會(huì)議紀(jì)要質(zhì)證認(rèn)為，地下車(chē)庫(kù)柜架尚未完工及電梯無(wú)法拆除也并不是致使被告無(wú)法施工和進(jìn)料的原因，而且這僅僅只涉及到2#樓；對(duì)2012年8月2日監(jiān)理工程師通知單及回復(fù)單質(zhì)證認(rèn)為，在施工過(guò)程中出現(xiàn)下雨、刮風(fēng)等影響施工的天氣是完全正常的，在簽訂合同時(shí)被告應(yīng)預(yù)料到，不能作為延期完工不承擔(dān)違約責(zé)任的理由和依據(jù)；對(duì)2012年8月5日監(jiān)理工程師通知單質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)與被告要證明的內(nèi)容無(wú)關(guān)，該通知單是給總包單位的，無(wú)法證明被告所主張的原告沒(méi)有提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的條件使被告無(wú)法進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)和進(jìn)料；對(duì)2012年10月23日監(jiān)理工程師通知單質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)僅涉及到物業(yè)用房及3#樓至5#樓，涉及到被告與總包單位之間的協(xié)調(diào)，需要被告與總包單位協(xié)調(diào)施工，與原告無(wú)關(guān)，不能作為被告延期完工的理由；對(duì)2012年10月8日監(jiān)理工程師通知單質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)僅能證明3#樓11至15層突出墻面裝飾構(gòu)造物的質(zhì)量問(wèn)題，與被告無(wú)關(guān)，不應(yīng)該影響被告的施工過(guò)程，即使是有所影響，也僅僅是一個(gè)微小的局部部位，對(duì)被告整體施工進(jìn)度無(wú)任何影響；對(duì)2012年9月4日被告的工期延期申請(qǐng)質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法確定，即使是真實(shí)的，被告以天氣原因向監(jiān)理單位提出工期順延申請(qǐng)，不能作為被告延期完工而拒絕向原告支付逾期完工違約金的理由；對(duì)2012年8月28日黃金家園工作聯(lián)系單、2012年11月17日工作聯(lián)系單的真實(shí)性有異議，稱(chēng)未收到該工作聯(lián)系單；對(duì)被告統(tǒng)計(jì)的雨天明細(xì)表的真實(shí)性不確認(rèn)，即使有影響施工的天氣方面原因，在簽訂合同時(shí)，被告也應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到，除非被告能提供證據(jù)證明出現(xiàn)了極其惡劣、非正常的天氣，否則不能作為被告延期完工的理由。對(duì)原告提出異議稱(chēng)未收到的工作聯(lián)系單，被告未提供原告收到該工作聯(lián)系單的證據(jù)。本院認(rèn)為，雙方對(duì)工期順延的事由和應(yīng)履行的手續(xù)已在合同中做出約定，如出現(xiàn)應(yīng)順延工期的事由，雙方應(yīng)協(xié)商確定順延工期事宜。被告向工程監(jiān)理人員申請(qǐng)順延工期不符合合同約定，不能提供監(jiān)理人員已取得原告授權(quán)可以順延工期的證據(jù)，并辯稱(chēng)監(jiān)理人員是否取得了原告的授權(quán)系原告與監(jiān)理人員之間的關(guān)系，與被告無(wú)關(guān)，沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。被告未能提供確鑿證據(jù)證明，就工期順延問(wèn)題經(jīng)原告簽證確認(rèn)，被告主張順延工期證據(jù)不足，本院不予支持。至于被告所主張刮風(fēng)、下雨等天氣原因，在簽訂合同時(shí)，屬于應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見(jiàn)的客觀(guān)事實(shí)，不構(gòu)成不可抗力，被告以此主張順延工期或免除責(zé)任，本院不予支持。
綜上，本院認(rèn)定涉案工程開(kāi)工日期為2012年6月28日、實(shí)際竣工日期為2013年5月29日，逾期完工335天。被告不能提供充分證據(jù)證明逾期完工的責(zé)任是原告造成的，也不能提供證據(jù)證明存在工期順延的情形，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期完工的違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，每延遲一天按2000元承擔(dān)違約金，被告應(yīng)支付原告逾期完工違約金670000元。被告主張違約金過(guò)高，沒(méi)有相關(guān)證據(jù)，也不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
三、關(guān)于被告應(yīng)否承擔(dān)工程修理費(fèi)用的問(wèn)題。原告主張被告未能按照約定的施工規(guī)范進(jìn)行施工，存在大量嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，雖經(jīng)原告及監(jiān)理單位多次要求，但被告拒絕按施工要求和工藝流程進(jìn)行返工、修理，至今質(zhì)量問(wèn)題未能解決，被告應(yīng)承擔(dān)工程修理費(fèi)用。原告自行委托山東國(guó)泰建筑工程司法鑒定所對(duì)1#至5#樓弧形窗窗下墻體及3#、5#樓垂直度、1#至5#樓外墻保溫構(gòu)造做法及外墻真石漆施工質(zhì)量進(jìn)行鑒定，該所于2013年12月30日作出編號(hào)為JD-13-212的司法鑒定意見(jiàn)書(shū)，原告以此鑒定意見(jiàn)書(shū)證明案涉工程存在的質(zhì)量問(wèn)題及修理費(fèi)用。被告主張?jiān)诎干婀こ涛唇?jīng)竣工驗(yàn)收的情況下，原告擅自使用后又以質(zhì)量不符合約定主張權(quán)利，依法應(yīng)不予支持。本院認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”。本案中，原告在沒(méi)有組織竣工驗(yàn)收合格的情況下，擅自將房屋交付給購(gòu)買(mǎi)人使用，且涉案工程也不涉及地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，所以原告又以工程存在質(zhì)量問(wèn)題為由，在沒(méi)有實(shí)際維修的情況下，請(qǐng)求被告承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，本院不予支持。本院認(rèn)定涉案工程實(shí)際竣工日期為2013年5月29日，之后進(jìn)入質(zhì)量保修期，被告應(yīng)對(duì)2013年5月29日之后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修責(zé)任，原告在質(zhì)量保證期內(nèi)發(fā)生實(shí)際維修費(fèi)用后，可另行處理。
四、關(guān)于原告是否拖欠被告工程款的問(wèn)題。雙方對(duì)被告承包的1#樓至5#樓四份合同價(jià)款均為一次性包死，總價(jià)款為11118561元，原告已以現(xiàn)金方式共支付工程款5823349元，雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》以8套房屋抵頂工程款4732214.11元，扣除5%質(zhì)量保修金555928.05元，原告共（四份合同）欠付工程款7069.84元。在重審過(guò)程中，原、被告均同意按照已付現(xiàn)金工程款平均分成4份，每份合同對(duì)應(yīng)1份，即每份合同已付現(xiàn)金工程款1455837.25元，并且均同意《補(bǔ)充協(xié)議》中黃金家園1-2-2501號(hào)、1-2-104號(hào)房屋分別抵頂1#樓工程款555523.71元、574888.32元合計(jì)1130412.03元，本院也予以認(rèn)可。本案1#樓工程合同總價(jià)為2710599.00元，扣除質(zhì)量保修金135529.95元，原告應(yīng)支付被告工程款2575069.05元，雙方認(rèn)可已付1455837.25元、以房抵款1130412.03元，合計(jì)為2586249.28元。因此，本案1#樓工程中，原告支付工程款已經(jīng)超額撥付，被告要求原告支付1#樓工程款的請(qǐng)求，本院不予支持。
原、被告雙方以房抵款協(xié)議以及雙方在審理過(guò)程中的認(rèn)可，都說(shuō)明雙方均同意以房屋抵頂部分工程款，本院認(rèn)為雙方簽訂以房抵頂工程款的協(xié)議，既是雙方之間約定的一種給付工程款的方式，也是雙方就如何履行原債務(wù)（工程款）而達(dá)成的新協(xié)議，獨(dú)立于雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同而存在，至于雙方如何辦理房屋交接手續(xù)、產(chǎn)權(quán)變更登記等問(wèn)題，屬于以房抵款協(xié)議的履行問(wèn)題，與本案建設(shè)施工合同不是同一法律關(guān)系，因此，被告反訴原告為其辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的請(qǐng)求，在本案中不予處理。因履行以房抵債協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛可另行主張。
綜上，本院認(rèn)為，原、被告簽訂的建設(shè)工程施工專(zhuān)業(yè)分包合同合法有效，原告請(qǐng)求被告承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)予支持。原告未經(jīng)竣工驗(yàn)收即擅自使用案涉工程，又主張工程存在質(zhì)量問(wèn)題并在沒(méi)有發(fā)生實(shí)際維修費(fèi)用的情況下要求被告承擔(dān)修理費(fèi)用，本院不予支持。根據(jù)雙方認(rèn)可的撥付工程款以及以房抵頂工程款的數(shù)額，原告支付的1#樓工程款已經(jīng)超額，因此，被告要求原告支付剩余工程款并支付利息的請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百一十四條第一款、第二百七十九條、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十三條、第十四條的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、被告泰安市歐藝工貿(mào)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司延期完工違約金670000元。
二、駁回原告北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
三、駁回被告（反訴原告）泰安市歐藝工貿(mào)有限責(zé)任公司的反訴請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)7980元，由被告泰安市歐藝工貿(mào)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)5250元、原告北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2370元；反訴案件受理費(fèi)4880元，由被告泰安市歐藝工貿(mào)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省煙臺(tái)市中級(jí)人民法院。
審判人員
審判長(zhǎng)鄭仁君
審判員徐永芹
代理審判員陳婧
裁判日期
二〇一五年九月二十四日
書(shū)記員
書(shū)記員（代）趙冉
