某甲銀行某分行與臨沂某公司執(zhí)行復議案-法院應綜合考慮各種因素，對查封房產進行估算，進而確定是否存在超標的查封
人民法院案例庫 入庫編號：2024-17-5-202-020
關鍵詞
執(zhí)行/執(zhí)行復議/超標的查封/價值估算
基本案情
某甲銀行某分行與某甲公司、臨沂某公司等金融借款合同糾紛一案審理過程中，山東省臨沂市蘭山區(qū)人民法院（以下簡稱蘭山法院）于2019年8月28日查封了被申請人臨沂某公司的70套房產，查封期限為三年。
蘭山法院于2020年2月7日作出（2019）魯1302民初13421號民事判決，判決被告某甲公司于該判決生效后十日內償還原告某甲銀行某分行借款本金2000萬元及利息，并支付原告某甲銀行某分行為實現(xiàn)本案債權支出的財產保全費5000元，被告臨沂某公司等對該判決所確定的上述給付義務和案件受理費承擔連帶清償責任。被告臨沂某公司對該判決不服，提起上訴。山東省臨沂市中級人民法院（以下簡稱臨沂中院）于2020年12月1日作出（2020）魯13民終3731號民事判決：駁回上訴，維持原判。
2020年12月25日，蘭山法院根據(jù)某甲銀行某分行的申請立案執(zhí)行，后經臨沂中院以（2021）臨執(zhí)指字第24號執(zhí)行裁定指定山東省沂南縣人民法院（以下簡稱沂南法院）執(zhí)行。2021年9月9日，沂南法院立（2021）魯1321執(zhí)2058號案執(zhí)行。沂南法院于2021年9月22日作出（2021）魯1321執(zhí)2058號之一執(zhí)行裁定：凍結被執(zhí)行人臨沂某公司在某乙銀行X1賬戶內存款人民幣20163515元，實際凍結11903022.46元。沂南法院于2021年9月22日作出（2021）魯1321執(zhí)2058號之二執(zhí)行裁定：凍結被執(zhí)行人臨沂某公司在某乙銀行X2賬戶內存款人民幣20163515元，實際凍結1100739.95元。
此后，臨沂某公司針對上訴凍結裁定提出執(zhí)行異議，稱異議人是否應當承擔連帶清償責任尚不明確，沂南法院執(zhí)行過程中查封凍結的財產已經超出執(zhí)行標的，凍結的銀行賬戶系臨沂市住房和城鄉(xiāng)建設局的監(jiān)管賬戶。請求撤銷本案的執(zhí)行行為，解除對其銀行賬戶的凍結。經沂南法院查明，2021年8月27日，臨沂市住房和城鄉(xiāng)建設局（甲方）、臨沂某公司（乙方）、某乙銀行某支行（丙方）三方共同簽署了《臨沂市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》三份，約定：臨沂某公司在某乙銀行X1賬戶，為臨沂XX1小區(qū)商品房預售資金監(jiān)管賬戶，項目監(jiān)管資金總金額為36787181元，監(jiān)管部門為臨沂市住房和城鄉(xiāng)建設局。
經審查，沂南法院于2021年11月17日作出（2021）魯1321執(zhí)異53號執(zhí)行裁定：一、解除對臨沂某公司在某乙銀行X1賬戶的凍結；二、駁回臨沂某公司的其它異議請求。某甲銀行某分行隨后向臨沂中院申請復議，以本案不存在超標的執(zhí)行或查封的問題、法院解除對涉案賬戶的凍結缺乏事實和法律依據(jù)等為由，請求依法撤銷沂南法院（2021）魯1321執(zhí)異53號執(zhí)行裁定異議，并裁定對異議人臨沂某公司在某乙銀行X1賬戶內款項繼續(xù)查封、扣劃。
臨沂中院在復議聽證調查中，雙方當事人均對以下事實表示認可：涉案查封的臨沂XX1小區(qū)13套房產為住房；臨沂XX2小區(qū)房產56套中，7套住房、42個地下車位、7個儲藏室，其中7套住房中的X號樓X室已因案外人異議被裁定中止執(zhí)行。
臨沂中院復議審查過程中，復議申請人某甲銀行某分行主要提供以下證據(jù)證明本案不存在超標的查封的情況：一、某甲二手房網站查詢的臨沂XX1小區(qū)房產在售信息，擬證明：該小區(qū)掛網最低價格為3358元/㎡，掛牌時間為2021年9月20日，且近90天內該小區(qū)無成交記錄。該小區(qū)房產實際價值遠低于被執(zhí)行人提交的價值。該在售信息顯示小區(qū)均價6294元/㎡。二、某乙二手房網站查詢臨沂XX1小區(qū)在售信息。該在售信息顯示12月掛牌均價為6481元/㎡。三、某丙二手房網站查詢臨沂XX1小區(qū)在售信息。該在售信息顯示12月掛牌均價為6481元/㎡。
被執(zhí)行人臨沂某公司主要提供以下證據(jù)證明本案存在超標的查封的情況：一、臨沂市房產局新建商品房網簽備案價格照片打印件三份，擬證明臨沂某公司開發(fā)建設的臨沂XX1小區(qū)的備案樓面單價為8283元每平方米。二、臨沂某公司與案外人魏某某簽訂的商品房買賣合同一份，擬證明臨沂某公司開發(fā)建設的臨沂XX2小區(qū)高層售賣單價為16000元每平方米，案外人按照每平方米16000元的價格全額付清房款。三、臨沂市房產局查詢的某甲銀行某分行查封臨沂某公司名下位于臨沂XX1小區(qū)13套房產的查詢信息打印件，擬證明某甲銀行某分行查封的臨沂XX1小區(qū)13套房產全部系首封。四、臨沂市房產局查詢到某甲銀行某分行查封的臨沂某公司名下臨沂XX2小區(qū)56套房產查詢信息打印件，以及蘭山法院于2021年11月18日出具的情況說明，該說明載明：蘭山法院（2017）魯1302執(zhí)1892號案對臨沂XX2小區(qū)X號樓43處房產的查封，已因申請執(zhí)行人未申請續(xù)行查封而失效；擬證明某甲銀行某分行查封的臨沂某公司名下XX2小區(qū)56套房產，全部系首封，并非輪候查封。
此外，被執(zhí)行人臨沂某公司提交的其與臨沂某甲公司簽訂的建筑工程施工合同載明：工程名稱為XX1小區(qū)X1#、X2#、X3#、X4#、X5#、X6#住宅樓，X7#地下車庫工程；計劃開工日期為2020年10月21日，計劃竣工日期為2022年1月15日，工期總日歷天數(shù)450天。被執(zhí)行人臨沂某公司還提交了關于臨沂XX2小區(qū)X1號樓、X2號樓、X3號樓、X4號樓和X5號樓的商品房預售許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等。
臨沂中院于2021年12月14日作出（2021）魯13執(zhí)復257號執(zhí)行裁定：駁回復議申請人某甲銀行某分行的復議申請，維持沂南縣人民法院（2021）魯1321執(zhí)異53號異議裁定。
裁判理由
法院生效裁定認為，本案爭議的焦點是：一、本案是否存在超標的查封的情形。二、涉案商品房預售資金監(jiān)管賬戶依法是否能解除凍結。
關于爭議焦點一，本案的執(zhí)行依據(jù)是（2019）魯1302民初13421號民事判決和（2020）魯13民終3731號民事判決，根據(jù)上述民事判決，被執(zhí)行人某甲公司負有限期向復議申請人某甲銀行某分行償還借款本金2000萬元及利息、財產保全費5000元等義務，被執(zhí)行人臨沂某公司等對上述給付義務承擔連帶清償責任。
本案中，根據(jù)被執(zhí)行人提供的涉案房產查封登記信息以及蘭山法院出具的情況說明，證明了該案對涉案68套房產的查封均系首封，其中包括臨沂XX1小區(qū)13套住房，臨沂XX2小區(qū)6套住房、42個地下車位、7個儲藏室。
一般來講，執(zhí)行過程中：查封、扣押、凍結財產的價值可以按照下列方式估算：（1）凍結銀行存款的，以實際凍結的金額為凍結金額。（2）查封房產的，參照同地段、同條件的房產價值估算查封財產的價值。查封房產為一手房的，可以參照房地產開發(fā)企業(yè)的銷售價格、當?shù)胤康禺a管理部門發(fā)布的指導價格；查封房產為二手房的，可以參照稅務機關核定價格、二手房市場成交價格。
關于涉案臨沂XX1小區(qū)的13套住房的估算價值。被執(zhí)行人提供的新建商品房網簽備案管理子系統(tǒng)顯示的相關房產擬售單價為8283元/㎡，雖然復議申請人不予認可，但結合復議申請人提供的某甲二手房網站、某乙二手房網站、某丙二手房網站中臨沂XX1小區(qū)房產在售信息顯示，掛牌均價為6294元/㎡或6481元/㎡，可以認定新建商品房網簽備案管理子系統(tǒng)顯示的擬售單價8283元/㎡，一定程度上能客觀反映涉案臨沂XX1小區(qū)房產的價值。據(jù)此，參照新建商品房網簽備案管理子系統(tǒng)中的擬售單價8283元/㎡，估算涉案臨沂XX1小區(qū)13套住房價值為10923372元。
關于涉案臨沂XX2小區(qū)6套住房的估算價值。被執(zhí)行人提供的2020年10月31日其與買受人魏某某簽訂的新建商品房買賣合同顯示，魏某某購買的臨沂XX2小區(qū)X號樓X單元X室單價為16000元/㎡2，復議申請人某甲銀行某分行雖不認可上述房產單價，但并未提供充分證據(jù)予以反駁，據(jù)此，參照上述房產單價，被執(zhí)行人主張房產單價按15000元予以估算房產價值，法院予以認可。經估算，涉案臨沂XX2小區(qū)6套房產總價值為17099700元。
經估算，涉案臨沂XX1小區(qū)的13套住房和臨沂XX2小區(qū)6套住房總價值為28023072元，此外，涉案查封的財產還有臨沂XX2小區(qū)42個地下車位、7個儲藏室，且還實際凍結了被執(zhí)行人某房地產公司在某乙銀行X2賬戶存款110余萬元。綜合上述涉案查封、凍結資產的估算總價值，即使考慮到確定拍賣保留價時可能降價的幅度，足以能保障復議申請人涉案債權的實現(xiàn)。在此情況下，沂南法院仍對被執(zhí)行人在某乙銀行的商品房預售資金監(jiān)管賬戶進行凍結，存在超標的查封行為。
關于爭議焦點二，商品房預售資金是房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房出售給購房者，購房者按照商品房買賣合同約定支付給房地產開發(fā)企業(yè)的購房款。商品房預售資金屬房地產開發(fā)企業(yè)所有，人民法院可以采取凍結措施。但是，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第三款的規(guī)定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。據(jù)此，根據(jù)上述規(guī)定，沂南法院在執(zhí)行過程中應在保證建設工程施工正常進行、工程建設資金充足的前提下依法執(zhí)行。沂南法院（2021）魯1321執(zhí)異53號執(zhí)行裁定在未對查封財產的價值進行審查確定的情況下，即以保全的房產價值待定，且暫時不能兌現(xiàn)，凍結的銀行賬戶內存款可用額度未超過執(zhí)行標的為由徑行認定不存在超標的執(zhí)行問題，系認定事實不清；在未對查封財產的價值進行審查確定的情況下，以本案尚有保全財產70套房產及其他銀行賬戶存款的凍結，涉案X1賬戶為商品房預售資金監(jiān)管賬戶為由，即認定應解除對商品房預售資金監(jiān)管賬戶的凍結，亦系認定事實不清。
據(jù)此，本案中涉案查封的住房、地下車位、儲藏室，以及凍結的X2賬戶存款110余萬元，足以保障復議申請人涉案債權的實現(xiàn)，且凍結的X1賬戶為商品房預售資金監(jiān)管賬戶，工程尚未竣工，其保證建設工程施工正常進行的功能尚未完成，本著善意文明執(zhí)行的理念，被執(zhí)行人關于解除上述商品房預售資金監(jiān)管賬戶的主張，應當予以支持。沂南法院（2021）魯1321執(zhí)異53號執(zhí)行裁定雖然認定部分事實不清，但裁定結果正確，應予維持。
裁判要旨
執(zhí)行過程中，執(zhí)行法院查封了被執(zhí)行人多套房產，在審查是否存在超標的查封時，需要對涉案房產的價值進行估算。對于一手房的價值，可以參照新建商品房網簽備案管理子系統(tǒng)顯示的擬售單價、專業(yè)房產APP、新建商品房買賣合同成交價，并結合涉案財產的查封順序、確定拍賣保留價時可能降價的幅度等因素，綜合進行估算，進而確定是否存在超標的查封。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國民事訴訟法》第236條（本案適用的是2017年修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第225條）
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第23條
執(zhí)行異議：山東省沂南縣人民法院（2021）魯1321執(zhí)異53號執(zhí)行裁定（2021年11月17日）
執(zhí)行復議：山東省臨沂市中級人民法院（2021）魯13執(zhí)復257號執(zhí)行裁定（2021年12月14日）
