【案情簡介】
2000年9月，某房產公司與百貨公司簽訂《租賃合同》，將某大廈75個商鋪租給百貨公司經營，總面積3800㎡，期限暫定5年，自2001年1月1日至2005年12月31日，租金0.8美元/㎡/天。2001年6月，房產公司向銀行貸款900萬美元，并將該75個商鋪抵押給銀行。2003年5月，房產公司與百貨公司簽訂《補充協(xié)議》約定，將租期延長7年，租金減少至0.4美元/㎡/天。2005年5月，銀行訴房產公司借貸糾紛一案，法院判決房產公司償還本金900萬美元及罰息。在該案執(zhí)行中，法院依房產公司與銀行間的協(xié)議，裁定將大廈75個商鋪過戶給銀行。
2006年4月，銀行訴至法院，請求百貨公司騰退、交還租賃房屋，并支付從2006年1月1日至實際騰退日止的使用費。2006年10月，法院判決支持銀行的訴訟請求。
【律師點評】
一、司法解釋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<擔保法>若干問題的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第29條規(guī)定：“不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移?！?br />
二、本案處理。在房產公司與銀行借貸糾紛一案執(zhí)行中，法院根據(jù)雙方的抵債協(xié)議，裁定將上述75個商鋪過戶給銀行。依司法解釋，該大廈75個商鋪的所有權自抵債裁定送達時轉移。
該《補充協(xié)議》是房產公司與百貨公司在銀行抵押權設定后、原租賃期屆滿前簽訂的，它延長了租期且降低租金標準，應視為在原租期外重新確立一項新的租賃關系。因此，該協(xié)議對銀行不具有約束力。
銀行于2006年4月起訴時，原租賃期已屆滿，其有權要求百貨公司騰退、交還租賃房屋，并支付從2006年1月1日至實際騰退日止的使用費。
