審理法院：廣東省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）粵民再298號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-18
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請(qǐng)人鄭苡彤因與被申請(qǐng)人廣東永怡集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱永怡公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省中山市中級(jí)人民法院（2018）粵20民終5546號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?020年6月9日作出（2019）粵民申5665號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
鄭苡彤申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：1.鄭苡彤請(qǐng)求永怡公司按照《商品房買賣合同》的約定支付房屋差價(jià)有事實(shí)和法律依據(jù)。雙方所簽合同明確約定，若房屋產(chǎn)權(quán)面積與合同約定計(jì)價(jià)面積發(fā)生差異，差異值為±0.6%至±3%以內(nèi)的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)。案涉合同約定的計(jì)價(jià)面積為208.73平方米，而案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記面積為203.27平方米，案涉房屋面積差異值為-2.64%。因此，永怡公司應(yīng)向鄭苡彤退還房屋誤差款21326.13元。二審法院不支持鄭苡彤主張的房屋面積誤差款錯(cuò)誤。2.中山市第一人民法院（2017）粵2071民初5953號(hào)民事判決對(duì)相同情形下的房屋差價(jià)款予以支持，而本案二審判決永怡公司無需向鄭苡彤退還房屋誤差款，顯然是同案不同判，應(yīng)予改判。鄭苡彤申請(qǐng)?jiān)賹徴?qǐng)求：撤銷二審判決，維持一審判決，訴訟費(fèi)由永怡公司承擔(dān)。
再審被申請(qǐng)人辯稱
永怡公司答辯稱：1.鄭苡彤與永怡公司約定以建筑面積計(jì)價(jià)，符合法律規(guī)定。2.建筑面積與套內(nèi)面積之差，是公共部位與公用房屋的分?jǐn)偯娣e。3.鄭苡彤與永怡公司買賣房地產(chǎn)的公攤面積價(jià)款未計(jì)入套內(nèi)建筑面積中，與近年新合同的計(jì)價(jià)方式有明顯區(qū)別。4.因雙方所簽合同第五條不合理，鄭苡彤與永怡公司以補(bǔ)充協(xié)議的方式變更了該條款，雙方確認(rèn)面積差異特指套內(nèi)面積發(fā)生的差異，即合同約定的套內(nèi)面積與發(fā)證時(shí)的產(chǎn)權(quán)面積發(fā)生差異，才退還房屋差價(jià)款。5.二審判決認(rèn)定事實(shí)和實(shí)體處理恰當(dāng)，應(yīng)予維持。請(qǐng)求駁回鄭苡彤的再審申請(qǐng)。
一審原告訴稱
鄭苡彤于2018年3月7日向一審法院起訴請(qǐng)求：永怡公司向鄭苡彤支付逾期辦證違約金338791.32元（以806646元購房款為基數(shù)，從2009年7月29日起計(jì)算至2016年11月7日止，按年利率6%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；2.永怡公司向鄭苡彤退還房屋單價(jià)21326.13元[計(jì)算方法：(合同約定的建筑面積208.79㎡-產(chǎn)權(quán)登記面積203.27㎡)×3863.43元]。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2007年3月3日，鄭苡彤與永怡公司簽訂《廣東省商品房買賣合同》約定：鄭苡彤以806646元總價(jià)向永怡公司購買位于中山市火炬開發(fā)區(qū)，合同約定建筑面積共208.79平方米，其中套內(nèi)建筑面積201.41平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e7.38平方米；該商品房屬預(yù)售，按整幢出售，按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米3863.43元；該商品房交付使用后，合同約定計(jì)價(jià)面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，差異值為±0.6%以上（不含本數(shù)）至±3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)［面積差異百分比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定計(jì)價(jià)面積）／合同約定計(jì)價(jià)面積×100%］；永怡公司應(yīng)在2007年4月30日將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付鄭苡彤使用；永怡公司應(yīng)在商品房交付使用后540個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由永怡公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因永怡公司責(zé)任導(dǎo)致鄭苡彤不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的（本條約定的540個(gè)工作日為辦妥房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時(shí)間），雙方同意鄭苡彤不退房，永怡公司按已付房價(jià)款的1%向鄭苡彤支付違約金。合同中關(guān)于公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明中約定：套內(nèi)面積依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（ＧＢ／Ｔ17986.1-2000）計(jì)算得到，其中低于2.20ｍ部分不計(jì)算套內(nèi)面積；建筑面積依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（ＧＢ／Ｔ50353-2005），層高大于2.20ｍ部分全部計(jì)算建筑面積，不足2.20ｍ部分計(jì)算一半建筑面積。該合同補(bǔ)充協(xié)議約定，合同第五條面積差異雙方確認(rèn)特指套內(nèi)面積發(fā)生差異，當(dāng)本條第二款情形發(fā)生時(shí)，鄭苡彤須于永怡公司發(fā)出書面通知之日起十日內(nèi)辦理相關(guān)多退少補(bǔ)手續(xù)，具體數(shù)額以本合同第四條第一款所列之單價(jià)乘以實(shí)際面積偏差值計(jì)算。
2008年3月15日，鄭苡彤辦理了案涉房屋的收樓手續(xù)。永怡公司主張于2016年9月13日向鄭苡彤寄發(fā)辦證通知書。2016年11月7日，案涉房屋辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，載明案涉房屋產(chǎn)權(quán)面積為203.27平方米。2017年1月7日，鄭苡彤領(lǐng)取案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
永怡公司提交2007年2月2日中山市巖土工程勘察有限公司出具的聚豪園B區(qū)二期連排別墅面積表，該文件載明：案涉房屋產(chǎn)權(quán)面積為201.41平方米、建筑面積為208.79平方米。永怡公司提交2016年5月24日中山市巖土工程勘察有限公司出具的中山市商品房實(shí)測(cè)面積明細(xì)表（商品房名稱：永怡聚豪園峰度苑、聚林雅苑；幢號(hào)：峰度苑1、2、3區(qū)及聚林雅苑2區(qū)），該文件載明：案涉房屋產(chǎn)權(quán)面積為203.27平方米。永怡公司提交中山市巖土工程勘察有限公司于2018年4月16日作出的關(guān)于案涉房屋預(yù)算面積及實(shí)測(cè)面積計(jì)算說明，主要載明：預(yù)算面積表中，主要有“產(chǎn)權(quán)面積”和“建筑面積”兩欄，其中產(chǎn)權(quán)面積即套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)面積加架空層面積），是指房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定的面積，計(jì)算依據(jù)是GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》；建筑面積主要為了滿足工程造價(jià)計(jì)價(jià)工作的需要，計(jì)算依據(jù)是GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（注：此規(guī)范于2014年7月被新版取代）。兩個(gè)規(guī)范絕大部分計(jì)算規(guī)則一致，個(gè)別條款有差異。具體到案涉房產(chǎn)，二者計(jì)算不同表現(xiàn)在三樓天面人字形梯間面積的計(jì)算，其他部分面積計(jì)算相同。本司于2016年5月提交了實(shí)測(cè)面積一覽表用于確權(quán)辦證，表中有產(chǎn)權(quán)面積而未列建筑面積。案涉房屋實(shí)測(cè)產(chǎn)權(quán)面積為203.27㎡，比原預(yù)算產(chǎn)權(quán)面積大1.86㎡，即0.92%，在3%以內(nèi)，符合要求。
一審?fù)徶?，永怡公司確認(rèn)2007年2月2日中山市巖土工程勘察有限公司出具的聚豪園B區(qū)二期連排別墅面積表所記載的測(cè)量結(jié)果與合同約定的面積一致，而2016年5月24日中山市巖土工程勘察有限公司出具的中山市商品房實(shí)測(cè)面積明細(xì)表所記載的測(cè)量結(jié)果與合同約定的面積不一致，是由于上述測(cè)量公司計(jì)算依據(jù)所使用的規(guī)范文件于2014年7月進(jìn)行了變更導(dǎo)致。同時(shí)永怡公司確認(rèn)沒有按時(shí)辦證的事實(shí)。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，本案系商品房買賣合同糾紛。案涉商品房買賣合同系鄭苡彤與永怡公司之間的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。
關(guān)于逾期辦證違約金的問題。合同第十五條約定：永怡公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后540個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因永怡公司的責(zé)任鄭苡彤不能在規(guī)定的時(shí)間期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，鄭苡彤不退房，永怡公司按已付房價(jià)款的1%向鄭苡彤支付違約金。一審法院認(rèn)為，該條款中的“商品房交付使用”應(yīng)當(dāng)是指合同第八條約定的：永怡公司應(yīng)當(dāng)在2007年4月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列條件，并符合合同約定的商品房交付給鄭苡彤，即永怡公司應(yīng)在2009年5月26日前為案涉房屋辦妥房地產(chǎn)權(quán)屬證明書，但永怡公司在2016年11月7日才為鄭苡彤辦妥案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，永怡公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)案涉合同約定，若永怡公司逾期辦證，鄭苡彤不退房，永怡公司按已付購房款的1%向鄭苡彤支付違約金。因案涉合同約定逾期辦證違約金為固定金額，故該違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)從合同約定的履行期限屆滿之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間，故本案的訴訟時(shí)效應(yīng)從2009年5月27日開始計(jì)算，期間并未出現(xiàn)引起訴訟時(shí)效中止、中斷的事由，鄭苡彤應(yīng)在2011年5月26日前起訴主張逾期辦證違約金，鄭苡彤在2018年3月7日訴至一審法院要求永怡公司支付逾期辦證違約金，已超過法定訴訟時(shí)效，對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院予以駁回。
關(guān)于房屋面積差的問題。根據(jù)案涉合同約定，若房屋產(chǎn)權(quán)面積與合同約定計(jì)價(jià)面積發(fā)生差異的，若差異值為±0.6%以上（不含本數(shù)）至±3%以內(nèi)的（含本數(shù)）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)。根據(jù)合同約定面積差異百分比計(jì)算公式，案涉合同約定的計(jì)價(jià)面積為208.79平方米，案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記面積為203.27平方米，案涉房屋面積差異值為﹣2.64%。因此，永怡公司應(yīng)按購房單價(jià)向鄭苡彤退還房價(jià)款21326.13元[（208.79㎡-203.27㎡）×3863.43元/㎡=21326.13元]。永怡公司抗辯稱，發(fā)生案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定計(jì)價(jià)面積不一樣的原因在于辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)關(guān)于房屋測(cè)量計(jì)算所依據(jù)的規(guī)范在2014年7月進(jìn)行了變更導(dǎo)致，但按照測(cè)量機(jī)構(gòu)的說明，鄭苡彤對(duì)案涉房屋的實(shí)際使用面積沒有減少反而多了，永怡公司沒有損壞鄭苡彤利益。一審法院認(rèn)為，案涉合同已經(jīng)明確約定關(guān)于房屋面積差異值各項(xiàng)計(jì)算內(nèi)容對(duì)應(yīng)定義及計(jì)算公式，本案相應(yīng)的面積差異值計(jì)算結(jié)果符合合同關(guān)于退還面積差相應(yīng)房價(jià)款約定，永怡公司不能以辦證時(shí)面積計(jì)算規(guī)范文件發(fā)生變化致使產(chǎn)權(quán)登記面積減少為由免除責(zé)任，其抗辯意見沒有合同及法律依據(jù)，一審法院不予采信。而且，導(dǎo)致案涉房屋遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的責(zé)任在于永怡公司，由于遲延辦證所造成的相關(guān)損失，亦應(yīng)由永怡公司承擔(dān)。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，一審法院于2018年6月6日作出判決：（一）永怡公司于一審判決發(fā)生法律效力之日起七日內(nèi)向鄭苡彤退還21326.13元購房款；（二）駁回鄭苡彤的其他訴訟請(qǐng)求。如果永怡公司未按一審判決指定的期間履行上述債務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)6702元，減半收取為3351元（該款鄭苡彤已預(yù)付），由鄭苡彤負(fù)擔(dān)3153元，由永怡公司負(fù)擔(dān)198元（該款永怡公司于一審判決生效之日起七日內(nèi)徑付給鄭苡彤）。
永怡公司不服一審判決，向中山市中級(jí)人民法院提出上訴。上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判駁回鄭苡彤的訴訟請(qǐng)求。
二審法院查明
二審法院對(duì)一審判決查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
二審法院認(rèn)為
二審法院認(rèn)為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛。二審中雙方爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)為：鄭苡彤房屋面積是否低于合同約定的面積。判斷房屋面積是否符合合同約定，理應(yīng)就產(chǎn)權(quán)證書記載的實(shí)測(cè)面積與合同約定的相同類別的面積進(jìn)行對(duì)比，而不能將不同類別的面積進(jìn)行對(duì)比。中山市巖土工程勘察有限公司對(duì)案涉商品房面積進(jìn)行實(shí)測(cè)辦證，該公司明確案涉房屋實(shí)測(cè)產(chǎn)權(quán)面積即套內(nèi)面積。故判斷鄭苡彤房屋面積是否符合合同約定，只能就套內(nèi)面積進(jìn)行對(duì)比，而不能將建筑面積與套內(nèi)面積進(jìn)行對(duì)比。雙方合同約定的計(jì)價(jià)面積系建筑面積。雙方簽訂合同時(shí)存在產(chǎn)權(quán)證書既登記建筑面積，也登記套內(nèi)面積的情形。在此情況下，雙方合同約定的“計(jì)價(jià)面積與產(chǎn)權(quán)登記面積”差異，理應(yīng)為“房屋建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積”的差異，而不是“房屋建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的套內(nèi)面積”差異。綜上，一審法院將房屋建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的套內(nèi)面積進(jìn)行對(duì)比來確定房屋面積是否符合約定不妥，二審予以糾正。雙方約定的套內(nèi)面積為201.41平方米，而房屋產(chǎn)權(quán)證書記載的套內(nèi)產(chǎn)權(quán)面積為203.27平方米，鄭苡彤要求永怡公司返還房款缺乏事實(shí)依據(jù)，二審不予支持。綜上所述，永怡公司的上訴請(qǐng)求成立，予以支持；依照《中華人民共和國合同法》第六條、第一百二十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，二審于2018年11月30日作出判決：（一）撤銷廣東省中山市第一人民法院（2018）粵2071民初4424號(hào)民事判決；（二）駁回被上訴人鄭苡彤的訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)6702元，減半收取為3351元（鄭苡彤已預(yù)交），由鄭苡彤負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)333元（廣東永怡集團(tuán)股份有限公司已預(yù)交），由鄭苡彤負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院再審查明，原審查明的基本事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院再審認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的訴辯意見，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是案涉房屋面積差異計(jì)價(jià)方式如何確定以及永怡公司應(yīng)否向鄭苡彤退還案涉房屋面積差價(jià)款21326.13元。
關(guān)于案涉房屋面積差異計(jì)價(jià)方式如何確定的問題。雙方于2007年3月3日簽訂的《廣東省商品房買賣合同》約定，案涉房屋建筑面積208.79平方米，其中套內(nèi)建筑面積201.41平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e7.38平方米，按建筑面積計(jì)算單價(jià)每平方米3863.43元，總金額為806646元。第五條面積確認(rèn)及面積差異處理：合同約定計(jì)價(jià)面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定計(jì)價(jià)面積發(fā)生差異，差異值為±0.6%以上至±3%以內(nèi)的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)。同日，雙方簽署的附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定，本合同第五條面積差異雙方確認(rèn)特指套內(nèi)面積發(fā)生差異，當(dāng)本條第二款情形發(fā)生時(shí)，鄭苡彤須于永怡公司發(fā)出書面通知之日起十日內(nèi)辦理相關(guān)多退少補(bǔ)手續(xù)，具體數(shù)額以本合同第四條第一款所列之單價(jià)乘以實(shí)際面積偏差值計(jì)算。由此可見，雙方在《廣東省商品房買賣合同》中約定按建筑面積計(jì)算單價(jià)，而在該合同的附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》中又約定只有套內(nèi)面積發(fā)生差異時(shí)永怡公司才按照合同約定計(jì)算房屋差價(jià)款。由于補(bǔ)充協(xié)議第四條約定按套內(nèi)面積差異計(jì)算房屋差價(jià)款與《廣東省商品房買賣合同》第五條約定按建筑面積計(jì)算差價(jià)款的方式明顯不同，且對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)由重大影響，而《廣東省商品房買賣合同》和附件四《合同補(bǔ)充協(xié)議》為雙方同時(shí)簽訂，且均為永怡公司提供的格式條款，依照合同法第三十九條的規(guī)定，采用格式條款簽訂合同的，提供格式條款一方應(yīng)采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。但永怡公司未能舉證證明已就上述條款履行合理的提示、說明義務(wù)。依照合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。因此，補(bǔ)充協(xié)議系永怡公司提供的格式合同條款，該協(xié)議第四條約定按套內(nèi)面積差異計(jì)算房屋差價(jià)款實(shí)際上免除了永怡公司的責(zé)任，排除了鄭苡彤的主要權(quán)利，而永怡公司未能舉證證明已就上述條款履行合理的提示、說明義務(wù)，故該約定依法應(yīng)認(rèn)定為無效的格式條款，對(duì)鄭苡彤不產(chǎn)生法律約束力。鄭苡彤主張應(yīng)按《廣東省商品房買賣合同》第五條的約定計(jì)算房屋面積差價(jià)的理由成立，本院予以采納。
關(guān)于永怡公司應(yīng)否向鄭苡彤退還房屋面積差價(jià)款的問題。經(jīng)查，雙方所簽《廣東省商品房買賣合同》約定，案涉房屋建筑面積208.79平方米，按建筑面積計(jì)算單價(jià)每平方米3863.43元，總金額為806646元；房屋產(chǎn)權(quán)登記面積為203.27平方米，比合同約定的建筑面積少5.52平方米，差異值為-2.64%。合同第五條約定，計(jì)價(jià)面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異，差異值為±0.6%以上至±3%以內(nèi)的，應(yīng)按合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)。因此，永怡公司應(yīng)向鄭苡彤退還相應(yīng)面積差價(jià)款21326.13元[（208.79㎡-203.27㎡）×3863.43元/㎡=21326.13元]。鄭苡彤申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝堄棱緫?yīng)向其退還差價(jià)款的依據(jù)充分，本院予以支持。
綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持；二審判決適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。鄭苡彤申請(qǐng)?jiān)賹徖碛沙闪ⅲ驹河枰灾С?。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷廣東省中山市中級(jí)人民法院（2018）粵20民終5546號(hào)民事判決；
二、維持廣東省中山市第一人民法院（2018）粵2071民初4424號(hào)民事判決。
一審案件受理費(fèi)人民幣3351元，由鄭苡彤負(fù)擔(dān)3153元，廣東永怡集團(tuán)股份有限公司負(fù)擔(dān)198元；二審案件受理費(fèi)人民幣333元，由廣東永怡集團(tuán)股份有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 余洪春
審判員 文建平
審判員 王紅英
二〇二〇年十一月十八日
書記員 張苗苗
