張某向吳某借款400萬元，已經(jīng)幾年沒有償還，吳某很著急，越來越擔心自己的債權(quán)安全。今年吳某對張某施加壓力以期望張某能夠早日償還欠款，但張某的資金在房地產(chǎn)投資中被套住，因此無力還款。吳某打聽到張某有一棟辦公樓沒有辦理房產(chǎn)證，但該樓的建設用地使用權(quán)已經(jīng)抵押給銀行，吳某想在張某能夠辦理房產(chǎn)證時將該樓的產(chǎn)權(quán)抵押給他，使得自己的債權(quán)有個保障，在取得張某同意后，雙方近日到合肥市中安公證處來辦理還款協(xié)議及房產(chǎn)抵押合同公證。
對于申請人要求辦理沒有房產(chǎn)證的抵押合同能否受理公證？合肥市中安公證處四級公證員羅亞民介紹說，上述抵押合同能否辦理公證，必須首先進行法理分析，搞清幾個問題：1、張某與吳某在銀行不知情的情況下能夠約定房產(chǎn)抵押？《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：建設用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。所以銀行對張某的樓房不享有抵押權(quán)，張某與吳某可以在不通知銀行的情況下，進行樓房產(chǎn)權(quán)抵押約定。2、在上述樓房沒有房產(chǎn)證的情況下，雙方的抵押約定是否有效？《合同法》第四十五條規(guī)定：當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。因此，張某與吳某可以在合同中約定張某在清償銀行債務后將上述樓房土地使用權(quán)解除抵押，在辦理房產(chǎn)證后雙方再進行樓房產(chǎn)權(quán)的抵押登記。3、雙方的抵押合同的生效時間是簽訂后生效還是辦理房產(chǎn)抵押登記后生效？根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：抵押權(quán)自登記時設立。所以房產(chǎn)抵押合同在雙方簽訂后生效，而房產(chǎn)抵押權(quán)要在房產(chǎn)抵押登記后才能設立。
綜合物權(quán)法、擔保法、合同法的規(guī)定，公證員羅亞民認為吳某與張某的房產(chǎn)抵押合同能夠辦理公證，但應以上述抵押房產(chǎn)取得房產(chǎn)證為合同生效條件。在辦證時，公證員應詳細告知當事人尤其是債權(quán)人，抵押合同的生效取決于是否取得房產(chǎn)證，但即使取得房產(chǎn)證也并不意味債權(quán)人取得優(yōu)先受償權(quán)，只有在辦理房產(chǎn)抵押登記后才能取得對抗第三人的法律效力。羅亞民建議雙方應在抵押合同中約定違約責任，使得物權(quán)登記能夠如期實現(xiàn)。
對于申請人要求辦理沒有房產(chǎn)證的抵押合同能否受理公證？合肥市中安公證處四級公證員羅亞民介紹說，上述抵押合同能否辦理公證，必須首先進行法理分析，搞清幾個問題：1、張某與吳某在銀行不知情的情況下能夠約定房產(chǎn)抵押？《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：建設用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。所以銀行對張某的樓房不享有抵押權(quán)，張某與吳某可以在不通知銀行的情況下，進行樓房產(chǎn)權(quán)抵押約定。2、在上述樓房沒有房產(chǎn)證的情況下，雙方的抵押約定是否有效？《合同法》第四十五條規(guī)定：當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。因此，張某與吳某可以在合同中約定張某在清償銀行債務后將上述樓房土地使用權(quán)解除抵押，在辦理房產(chǎn)證后雙方再進行樓房產(chǎn)權(quán)的抵押登記。3、雙方的抵押合同的生效時間是簽訂后生效還是辦理房產(chǎn)抵押登記后生效？根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：抵押權(quán)自登記時設立。所以房產(chǎn)抵押合同在雙方簽訂后生效，而房產(chǎn)抵押權(quán)要在房產(chǎn)抵押登記后才能設立。
綜合物權(quán)法、擔保法、合同法的規(guī)定，公證員羅亞民認為吳某與張某的房產(chǎn)抵押合同能夠辦理公證，但應以上述抵押房產(chǎn)取得房產(chǎn)證為合同生效條件。在辦證時，公證員應詳細告知當事人尤其是債權(quán)人，抵押合同的生效取決于是否取得房產(chǎn)證，但即使取得房產(chǎn)證也并不意味債權(quán)人取得優(yōu)先受償權(quán)，只有在辦理房產(chǎn)抵押登記后才能取得對抗第三人的法律效力。羅亞民建議雙方應在抵押合同中約定違約責任，使得物權(quán)登記能夠如期實現(xiàn)。
