網(wǎng)友：在小區(qū)樓下架空層正常停車的地方停放的燃油助力車在夜間被盜，去年8月左右購入價3100元（目前9成新）。6月16日下午4:55左右停放，已鎖龍頭鎖。于6月17日下午4點左右準備出去騎車時發(fā)現(xiàn)車輛被盜。當時通知物業(yè)保安，然后去監(jiān)控室看監(jiān)控，進小區(qū)后以及第二天到5點到8點的監(jiān)控都看了，沒有發(fā)現(xiàn)可疑，其余監(jiān)控時間段由于光線問題無法辨認就沒有看，于18日上午9時報警。物業(yè)有沒有責任賠償？
蘇義飛律師：《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。小區(qū)業(yè)主財物被盜，物業(yè)公司是否承擔賠償責任，要根據(jù)業(yè)主和物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務合同》中的具體約定進行分析。只要物業(yè)公司的管理人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業(yè)主財產(chǎn)失竊，不能要求物業(yè)公司承擔賠償責任；如果有證據(jù)能夠證明物業(yè)公司有明顯失職情形，并且這種失職與業(yè)主財物被盜存在一定的因果關系，比如保安人員是否脫崗，監(jiān)控系統(tǒng)是否全面良好運作，可疑人員是否被盤查詢問等。如物業(yè)公司存在以上某一方面的職責疏忽，則應該承擔一定的賠償責任。
一、對物業(yè)管理的理解
依據(jù)《物業(yè)管理條例》（以下簡稱條例）第2條規(guī)定：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”。從本條可以明確以下兩點內(nèi)容：首先，物業(yè)公司同業(yè)主之間是平等主體，處于平等的法律地位，是物業(yè)服務合同關系。物業(yè)管理的具體內(nèi)容，均應有物業(yè)企業(yè)同業(yè)主進行約定，同樣，物業(yè)安全管理的職責與范圍，如：具體安全防范的內(nèi)容與范圍是什么？什么情況下應承擔責任？應承擔什么責任等等，應由雙方在合同中明確劃分，界定責任；其次，按照建筑物區(qū)分所有權理論，物業(yè)分為共有和專有兩部分，而物業(yè)管理主要進行的是物業(yè)共有部位的管理，專有部分除合同另有約定外，由產(chǎn)權人（業(yè)主）自行負責管理。
二、安全管理是“防范”不是“保障”
依據(jù)條例第４７條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”，本條首先明確了物業(yè)企業(yè)是“協(xié)助”進行安全防范管理，說明他不是主要的責任人，處于次要地位；二是物業(yè)“保安”的工作是安全“防范”服務，而絕不能理解為安全“保障”服務或“保鏢”服務，物業(yè)企業(yè)既無安全保障的法定義務，也無安全保障的現(xiàn)實能力。物業(yè)管理只能降低物業(yè)范圍內(nèi)的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業(yè)范圍內(nèi)的犯罪現(xiàn)象。
三、物業(yè)管理合同有別與車輛保管合同
物業(yè)管理合同與車輛保管合同是兩種不同性質(zhì)的合同關系，物業(yè)管理合同并不自然包含車輛保管合同。業(yè)主不能認為只要交納了物業(yè)服務費，物業(yè)企業(yè)就應當承擔保管自己車輛或財產(chǎn)丟失的責任，因為物業(yè)公司工作人員并沒有實際控制業(yè)主車輛，不符合保管合同的具體特征（舉例：如果張三將鄰居李四家地下室打開，將李四的電動車推入自己地下室，張三未被查獲，那么李四以車輛被盜為由向物業(yè)投訴，物業(yè)公司是否就應當向李四賠償一輛電動車？）。當然，如果物業(yè)公司另行同業(yè)主簽訂保管合同，業(yè)主將車輛交付物業(yè)公司保管，物業(yè)公司實際收取保管費，而后出現(xiàn)車輛丟失損毀的，物業(yè)公司就必須承擔保管不善的責任。
四、物業(yè)公司不是保險公司
按照條例規(guī)定，物業(yè)企業(yè)從事日常性服務管理一般包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境綠化、清掃保潔、公共維修、消防管理、裝修管理、秩序維護等等。物業(yè)企業(yè)既不是不是保險公司，也不是公安機關。試想，一旦發(fā)生了失竊就要求物業(yè)公司承擔賠償責任，其等同于向保險公司投保了家庭財產(chǎn)保險，相對于收取微薄的物業(yè)管理費的物業(yè)企業(yè)來說并不公平；退一步說，如果要承擔責任的話，也應該是公安機關，因為打擊犯罪是公安機關的主要職責，物業(yè)企業(yè)作為納稅人承擔了公安機關的各種費用，社會治安不好，公安機關也有不可推卸的責任。
五、物業(yè)管理不能包治百病
由于物業(yè)管理屬新興的朝陽行業(yè)，發(fā)展歷史不是很長，部分業(yè)主理解為只要交納了物業(yè)服務費，就可以高枕無憂了，物業(yè)公司對自己的財產(chǎn)應確保不受損害，并負有保障義務，出了事物業(yè)公司自然難逃干系。這種觀念其實是沒有正確認識和了解物業(yè)管理，而無限止擴大了物業(yè)安全管理范圍，對物業(yè)管理期盼值過高。物業(yè)管理不能包治百病，盡心盡力有時并不等于絕對滿意。
六、物業(yè)服務提供質(zhì)價相符
物業(yè)管理公司作為企業(yè)，也需要生存和發(fā)展，既要考慮社會效益，也要考慮經(jīng)濟效益。受物業(yè)檔次影響，豪華別墅區(qū)或高檔商品房的物業(yè)管理費標準相應偏高，智能化安防等硬件設施配備相對比普通住宅區(qū)要好的多，安防系統(tǒng)完善，硬件安全系數(shù)高，軟件人員素質(zhì)高。由于物業(yè)服務費是同物業(yè)公司提供的物業(yè)服務相對成正比的，因此，物業(yè)公司只能根據(jù)所管物業(yè)收費標準來確定物業(yè)安全管理方案，合理配置安防人員，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的安防服務。
