發(fā)文機(jī)關(guān)司法部
發(fā)文日期2022年10月28日
時(shí)效性現(xiàn)行有效
施行日期2022年10月28日
效力級(jí)別部門(mén)規(guī)范性文件
案例一：李某、孫某農(nóng)村房屋買賣合同公證案
案例簡(jiǎn)介：
甲方（出賣人）李某和乙方（買受人）孫某持《房屋買賣合同》來(lái)到公證處，稱雙方是同村村民。乙方因遭受雨災(zāi)導(dǎo)致房屋無(wú)法居住，甲方在本村原有住房（獨(dú)院一套），后在縣城購(gòu)買房屋并搬到縣城居住。乙方有意購(gòu)買甲方本村的房屋用于居住，恢復(fù)正常生活。村委會(huì)了解到這一情況后，與雙方協(xié)商溝通，協(xié)調(diào)雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，即乙方自愿購(gòu)買甲方的房屋，甲方同意出售上述房屋給乙方，村委會(huì)積極協(xié)助雙方辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。雙方在當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的協(xié)助下，簽訂了《房屋買賣合同》。
為預(yù)防今后可能產(chǎn)生的糾紛，雙方?jīng)Q定辦理房屋買賣合同公證。申請(qǐng)人向公證處提供了相關(guān)證明材料，一是當(dāng)?shù)卣C發(fā)的《災(zāi)后重建政策解讀》、雙方的《住房等級(jí)鑒定表》及災(zāi)后重建補(bǔ)償名單，證實(shí)乙方符合災(zāi)后重建住房的條件，得到了相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用；二是雙方的身份證、戶口本，證實(shí)雙方為同村村民；三是雙方簽訂的《房屋買賣合同》中有雙方的簽字及中間人村委會(huì)主任的簽字蓋章；四是該村村民代表大會(huì)會(huì)議記錄，證實(shí)雙方房屋買賣合同經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì)認(rèn)可。
公證員根據(jù)上述事實(shí)，向雙方當(dāng)事人告知了村民之間房屋買賣的相關(guān)法律規(guī)定。首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》以及《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》等規(guī)定，農(nóng)村宅基地上所建房屋雖為甲方合法建造，但建造的基礎(chǔ)是根據(jù)法律法規(guī)等規(guī)定享有的宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓，且享有宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方家庭成員應(yīng)取得一致意見(jiàn)。其次，公證員向甲方重點(diǎn)告知了雖然其在縣城購(gòu)買房屋并已搬到縣城居住，但農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，將不被批準(zhǔn)；公證員向乙方重點(diǎn)告知了其依法取得甲方的宅基地使用權(quán)后，對(duì)原宅基地將不再享有宅基地使用權(quán)，需將原宅基地交還村集體；雙方當(dāng)事人對(duì)此均表示無(wú)異議。公證員對(duì)證據(jù)材料進(jìn)行了審查核實(shí)確認(rèn)，并就出售房屋事宜向甲方家庭成員進(jìn)行了核實(shí)，補(bǔ)充核實(shí)了甲方家庭成員同意出售的書(shū)面意見(jiàn)，辦理了房屋買賣合同公證，并及時(shí)出具了公證書(shū)。
案例編號(hào)：SXJGGGY1644457730
案例二：李某、溫某及某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司某支行提存協(xié)議公證案
案例簡(jiǎn)介：
債務(wù)人暨抵押人李某某（即甲方）因無(wú)力償還貸款，債權(quán)人某銀行某某支行（即乙方）向公證處申請(qǐng)出具執(zhí)行證書(shū)。公證員在債務(wù)核實(shí)過(guò)程中了解到抵押人李某某與銀行有協(xié)商變賣抵押的不動(dòng)產(chǎn)以償還債務(wù)的意向，遂向雙方提出“售房款通過(guò)公證提存進(jìn)行抵押中過(guò)戶”的方案。但是，因抵押人對(duì)于市場(chǎng)房?jī)r(jià)等因素的考慮，“售房還貸”意愿存在一定的反復(fù)，擔(dān)心抵押物出售價(jià)格在償還欠款本息后是否仍有部分余額保障自己的生活。債權(quán)人銀行希望快速解決不良貸款，完成清收考核指標(biāo)。第三人即意向購(gòu)買人則希望快速、定向購(gòu)得目標(biāo)房產(chǎn)，且保障其購(gòu)房款的資金安全。直至執(zhí)行證書(shū)出具，抵押人明確其“售房還貸”意愿后，公證員方才協(xié)調(diào)啟動(dòng)“售房款通過(guò)公證提存進(jìn)行抵押中過(guò)戶”方案。
確定具體操作流程的同時(shí)，第三人溫某某（即丙方）信任公證處的提存方式，意愿購(gòu)買該目標(biāo)房產(chǎn)。經(jīng)各方共同努力，在銀行不喪失目標(biāo)房產(chǎn)抵押權(quán)的前提下，目標(biāo)房產(chǎn)以附帶抵押權(quán)的形式將其過(guò)戶登記至丙方名下。在提存款用于結(jié)清貸款本息人民幣XXX萬(wàn)元，代辦還款手續(xù)和銀行注銷該房產(chǎn)的抵押權(quán)后，溫某某順利領(lǐng)取到完整的產(chǎn)權(quán)證。最后，剩余提存款人民幣XX萬(wàn)元，由公證處直接支付給抵押人。
整個(gè)交易過(guò)程中，針對(duì)抵押權(quán)人、抵押人、購(gòu)買人所需履行的解除抵押權(quán)、履行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)、支付購(gòu)房款等環(huán)節(jié)的先后順序，針對(duì)不同權(quán)利人具有的不同風(fēng)險(xiǎn)，公證機(jī)構(gòu)和公證員通過(guò)全流程嵌入的方式保障了交易的順利完成。
案例編號(hào)：FJGGGY1593571050
