發(fā)文機(jī)關(guān)哈爾濱市人大及其常委會(huì)
發(fā)文日期2025年06月06日
時(shí)效性現(xiàn)行有效
發(fā)文字號(hào)哈爾濱市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第6號(hào)
施行日期2025年08月01日
效力級(jí)別地方性法規(guī)
《哈爾濱市改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》已由哈爾濱市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議于2024年12月30日通過(guò)，黑龍江省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議于2025年5月29日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2025年8月1日起施行。
哈爾濱市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2025年6月6日
哈爾濱市改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定
第一條 為了規(guī)范改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，鞏固老舊住宅小區(qū)改造成果，改善居民的生活和工作環(huán)境，提升居民居住幸福感，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)列入老舊住宅小區(qū)改造計(jì)劃并完成改造的老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本規(guī)定。
第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的工作機(jī)制、部門(mén)職責(zé)等問(wèn)題。
第四條 市物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的綜合協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督，組織實(shí)施本規(guī)定。
縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門(mén)按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
其他有關(guān)行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)，做好改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的日常工作，具體履行下列職責(zé)：
（一）組織、協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，指導(dǎo)、監(jiān)督其依法履行職責(zé)；
（二）查詢(xún)或者組織居（村）民委員會(huì)逐戶(hù)登記成立首次業(yè)主大會(huì)所需業(yè)主名冊(cè)等資料；
（三）組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人或者組織實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)；
（四）研究協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題和矛盾糾紛；
（五）配合有關(guān)部門(mén)排查危險(xiǎn)房屋、違規(guī)改建、樓道堆放、高空墜物、非機(jī)動(dòng)車(chē)違規(guī)充電、違規(guī)群租等安全隱患；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定或者市、縣（市、區(qū)）人民政府依法確定的其他職責(zé)。
第六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)定期向本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。市、縣（市、區(qū)）人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作報(bào)告進(jìn)行會(huì)議審議。
第七條 老舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主代表等對(duì)改造內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收，詳細(xì)查驗(yàn)隱蔽工程施工記錄，簽署驗(yàn)收意見(jiàn)。驗(yàn)收不合格或者存在問(wèn)題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織整改。
老舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向小區(qū)物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)移交相關(guān)資料，并將復(fù)印件或者電子文檔交所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門(mén)存檔。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的期限和范圍，履行改造后老舊住宅小區(qū)工程的保修義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)資料接收及保管工作。
第八條 改造后老舊住宅小區(qū)沒(méi)有配建物業(yè)服務(wù)用房的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以在征得產(chǎn)權(quán)人同意后，依法將閑置的房屋或者場(chǎng)地提供給物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)使用。物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)人使用。
鼓勵(lì)居（村）民委員會(huì)、住宅小區(qū)周邊企業(yè)事業(yè)單位依法將閑置的房屋或者場(chǎng)地提供給物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)使用。
第九條 經(jīng)業(yè)主依法決定，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)，改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
經(jīng)營(yíng)收益由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)銀行賬戶(hù)，接受業(yè)主和居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督，并每半年公示一次經(jīng)營(yíng)情況以及收益收支情況。
第十條 改造后老舊住宅小區(qū)業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以選聘物業(yè)服務(wù)人管理。
業(yè)主依法決定自行管理物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)制定并表決通過(guò)自行管理方案。自行管理方案應(yīng)當(dāng)包括管理事項(xiàng)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者執(zhí)行人、管理方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、管理費(fèi)用等。
自行管理無(wú)法達(dá)到基本物業(yè)服務(wù)要求的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)人實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。
第十一條 改造后老舊住宅小區(qū)不能通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理等方式實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人或者組織實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)，提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、下水清掏、清冰雪等物業(yè)服務(wù)，并公示物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、期限、費(fèi)用等相關(guān)情況。費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
實(shí)施應(yīng)急物業(yè)服務(wù)和基本物業(yè)服務(wù)的,物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以參照我市住宅前期物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十二條 改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費(fèi)形式及違約責(zé)任等內(nèi)容可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，業(yè)主可以參照我市住宅前期物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為單位開(kāi)設(shè)銀行賬戶(hù)，建立健全收支賬目，并每半年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取和支出情況，提出下半年物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的企業(yè)事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十三條 縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門(mén)可以探索實(shí)施改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域整合，經(jīng)業(yè)主同意后，選聘物業(yè)服務(wù)人，根據(jù)實(shí)際情況采取相應(yīng)物業(yè)管理模式。
第十四條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)專(zhuān)有部分存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)專(zhuān)有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
第十五條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理、自然資源、城市管理、發(fā)展改革、公安、消防救援、市場(chǎng)監(jiān)管等部門(mén)，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋使用、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、公共秩序、治安秩序、消防等方面的常態(tài)化監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布所負(fù)責(zé)的執(zhí)法事項(xiàng)和聯(lián)系方式，依法及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
有關(guān)部門(mén)接到投訴、舉報(bào)應(yīng)當(dāng)即時(shí)登記，屬于本部門(mén)職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù)；不屬于本部門(mén)職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給有相關(guān)職權(quán)的部門(mén)；接受移交的部門(mén)對(duì)管理職責(zé)有異議的，由市、縣（市、區(qū)）人民政府指定管理部門(mén)，不得再自行移交。
行政執(zhí)法單位進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)展執(zhí)法活動(dòng)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當(dāng)予以配合。
第十六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)矛盾糾紛多元化解能力建設(shè)，督促物業(yè)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門(mén)落實(shí)矛盾糾紛化解責(zé)任，運(yùn)用多種手段化解改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理中的矛盾糾紛。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)建立健全人民調(diào)解、行業(yè)性專(zhuān)業(yè)性調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接聯(lián)動(dòng)的多元糾紛解決機(jī)制，化解改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。
人民法院應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)一站式多元化解矛盾糾紛機(jī)制建設(shè)，對(duì)適合調(diào)解的糾紛，積極引導(dǎo)當(dāng)事人先行協(xié)商和解或者委派調(diào)解組織調(diào)解。
第十七條 物業(yè)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門(mén)的工作人員違反本規(guī)定，不依法履行職責(zé)的，由有權(quán)機(jī)關(guān)依法給予處分。
第十八條 法律、法規(guī)對(duì)改造后老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十九條 本規(guī)定自2025年8月1日起施行。2012年5月31日哈爾濱市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)，2012年8月24日黑龍江省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議批準(zhǔn)的《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。
