【發(fā)布部門】 合肥市政府 【發(fā)文字號】 合政[2004]100號
【發(fā)布日期】 2004.08.18 【實施日期】 2004.09.01
【時效性】 現行有效 【效力級別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類別】 建設綜合規(guī)定
合肥市人民政府關于加強物業(yè)管理工作的若干意見
（合政[2004]100號 2004年8月18日）
各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
為了加強我市市區(qū)的物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理市場，切實維護廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》和建設部、省有關規(guī)定，結合我市的實際情況，提出如下意見：
一、管理職責
（一）市房地產管理局是我市物業(yè)管理工作的主管部門。房地產分局具體負責所轄區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。
?。ǘ┥鐓^(qū)管理主要負責戶籍、治安、計劃生育、征兵、民政優(yōu)撫、愛國衛(wèi)生等管理工作以及退休、就業(yè)保障等社會服務工作。
物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定進行物業(yè)管理，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在工作中應當相互協(xié)作，相互配合。
二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
?。ㄈ┓蠘I(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位（含公有住房出售單位）應當在房地產行政主管部門和街道辦事處指導下組織成立業(yè)主大會籌備組。
?。ㄋ模┬陆ㄗ≌^(qū)入住率超過50％即可成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會由建設單位牽頭，建設單位、街道辦事處、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組按照法定程序召開業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表由建設單位和街道辦事處組織業(yè)主推薦產生。
?。ㄎ澹ㄔO單位已經撤走或建設單位牽頭有困難的老、舊小區(qū)，首屆業(yè)主大會由街道辦事處牽頭成立籌備組，召開業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。
?。I(yè)主大會召開首次會議，應當在候選人名單中選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的候選人產生辦法及名單由籌備組決定，并在業(yè)主大會會議召開前在小區(qū)內公示15天以上。
?。ㄆ撸I(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。
采用書面征求意見的形式，應當將征求意見稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認。
（八）業(yè)主委員會應當由5－11名單數業(yè)主組成，其成員不得從事本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理服務或相關利益的經營活動。業(yè)主委員會委員每屆任期由業(yè)主大會確定，最長不得超過3年，可以連選連任。
?。ň牛I(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
1、長期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內，具有完全民事行為能力的業(yè)主；
2、遵守國家有關法律、法規(guī)；
3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；
4、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
5、具有一定組織能力；
6、有必要的工作時間。
?。ㄊ┨岢鐓^(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會委員交叉任職。
選舉出的業(yè)主委員會委員經合法程序可在社區(qū)居民委員會中擔任主任、副主任或委員，社區(qū)居民委員會主任、副主任、委員是業(yè)主的，可以按程序參加業(yè)主委員會的選舉。
?。ㄊ唬┈F有居住在物業(yè)管理區(qū)域內的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于業(yè)主。
?。ㄊI(yè)主投票權實行住宅房屋一戶一投票權，非住宅房屋每100平方米一投票權，100平方米以下每證一投票權。單個業(yè)主所占的投票權數最高不超過全部投票權數的30％。
業(yè)主的投票權可委托物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的被選舉權。
?。ㄊ┓制诮ㄔO的住宅小區(qū)在首個組團入住率超過50％即可成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會，但業(yè)主委員會成員不超過7人，以后每期建成入住后再增選2名業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會屆滿重新選舉。
?。ㄊ模I(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應在房地產行政主管部門、街道辦事處的指導和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會牽頭組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，選舉新的業(yè)主委員會后與原業(yè)主委員會在任期屆滿之日起10日內，辦理好交接手續(xù)。
任期屆滿，原業(yè)主委員會無法牽頭進行換屆選舉的，所在街道辦事處應當牽頭召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
?。ㄊ澹I(yè)主委員會應當自組建、換屆、改選等產生之日起30日內，將業(yè)主委員會有關資料報房地產行政主管部門備案。房地產行政主管部門應當將業(yè)主委員會備案的有關情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處。
業(yè)主委員會備案資料包括：
1、業(yè)主委員會備案表；
2、業(yè)主大會議事規(guī)則；
3、業(yè)主公約；
4、業(yè)主大會籌備組的公示資料；
5、業(yè)主委員會委員候選人的公示資料；
6、業(yè)主委員會委員的房屋所有權有關證明復印件。
前款規(guī)定的業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當在30日內以書面形式告知房地產行政主管部門。
?。ㄊ┻x舉出的業(yè)主委員會經房地產行政主管部門備案后，憑備案表刻制印章。
業(yè)主委員會違反印章使用管理規(guī)定的，由責任人承擔相應責任。
（十七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用以及業(yè)主委員會委員津貼的籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會確定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。
?。ㄊ耍┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議時應當告知街道辦事處、社區(qū)居民委員會并認真聽取建議，作出的決定應當告知相關社區(qū)居民委員會。
（十九）提倡業(yè)主大會通過公開招投標選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理。
三、物業(yè)配套設施設備
（二十）規(guī)劃部門在對新建住宅小區(qū)進行規(guī)劃許可時，應當確保住宅小區(qū)公共配套設施的設計符合規(guī)劃要求，并在小區(qū)建設過程中嚴格監(jiān)督，使公共配套設施按規(guī)劃要求建成。
?。ǘ唬┙ㄔO單位應當按規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備，并按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限承擔物業(yè)的保修責任。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
?。ǘ┙ㄔO單位應當按下列標準提供物業(yè)管理用房：
1、房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)，應當提供建筑面積不低于100平方米的物業(yè)管理用房；
2、房屋總建筑面積為2萬平方米以上的物業(yè)，建筑面積每增加1萬平方米，物業(yè)管理用房應當增加建筑面積不低于10平方米。
物業(yè)管理用房應當包括物業(yè)企業(yè)辦公用房、安勤人員值班住宿用房、監(jiān)控室、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會辦公用房；其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15平方米－25平方米。物業(yè)管理用房的所有權屬于業(yè)主，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設施設備不得轉讓、抵押。
?。ǘ模┥鐓^(qū)機構用房的建設和管理按照市政府辦公廳《轉發(fā)市民政局市財政局市建委市規(guī)劃局市房地產管理局關于城市社區(qū)機構用房建設和管理的意見》（合政辦[2004]55號）執(zhí)行。
（二十五）按照規(guī)劃建設的共用設施設備不得改變用途。
業(yè)主委員會可以按照業(yè)主大會的決定將共用設施設備交由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定經營。
四、前期物業(yè)管理
?。ǘ┙ㄖ娣e5萬平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬平方米以上的非住宅，建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理；投標人少于3個或者住宅小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下的，經房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
（二十七）前期物業(yè)管理招投標活動應當按照有關規(guī)定執(zhí)行。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中物業(yè)管理方面的專家不少于成員總數的2／3。專家成員應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取方式確定，與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。
?。ǘ耍┓残陆ㄗ≌^(qū)在辦理商品房預售許可證時，應當提供物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案應當包含以下內容：
1、建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》；
2、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書；
3、《合肥市住宅區(qū)公共配套設施備案登記表》；
4、建筑面積5萬平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬平方米以上的非住宅應當提供《合肥市前期物業(yè)管理項目招投標備案表》。
五、物業(yè)管理企業(yè)
?。ǘ牛┪飿I(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理項目時，應當按照有關規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同應當自簽訂之日起30日內向房地產行政主管部門備案。
（三十）物業(yè)管理企業(yè)的義務：
1、按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；
2、執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準；
3、履行物業(yè)服務合同，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會監(jiān)督；
4、在合同終止前30日內，應當與業(yè)主或有關單位結清債權債務，做好移交準備，并在合同終止之日起10日內向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及有關資料、帳冊、設施、設備，移交后退出小區(qū)的物業(yè)服務；
5、物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時應當辦理物業(yè)驗收手續(xù)；
6、配合街道辦事處、社區(qū)居民委員會做好小區(qū)內住戶計劃生育信息通報工作；
7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
?。ㄈ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)的權利：
1、按約定收取費用，對逾期不繳納物業(yè)服務費的業(yè)主，要求業(yè)主委員會督促其限期繳納或依法追繳；
2、勸阻和制止違反物業(yè)管理規(guī)定、制度、業(yè)主公約的行為；
3、委托專業(yè)公司承擔專項物業(yè)管理服務；
4、要求業(yè)主委員會協(xié)調其與業(yè)主和物業(yè)使用人的糾紛；
5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。
（三十二）房地產行政主管部門應當嚴格按照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的有關規(guī)定，加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和檢查。
對連續(xù)12個月沒有物業(yè)管理項目的企業(yè)，將注銷其物業(yè)管理資質。
六、物業(yè)服務收費
?。ㄈI(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
?。ㄈ模┪飿I(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。政府指導價由價格主管部門會同房地產行政主管部門定期公布。具體收費標準由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；雙方約定不成的，由價格主管部門核定。
（三十五）物業(yè)在發(fā)出入伙通知書前，物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)自發(fā)出入伙通知書之日起，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。
達到水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施的方可發(fā)出入伙通知書。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
（三十七）物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
新建住宅小區(qū)，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應當向最終用戶收取費用。
已建成的未實行一戶一表的住宅小區(qū)應當逐步改造，實行一戶一表，實現供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)自用部分產生的水、電、氣、熱等費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔；共用部位、共用設施設備產生的水、電、氣、熱等費用由業(yè)主承擔。
七、物業(yè)的使用與維護
（三十八）業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先書面告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當對業(yè)主裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂房屋裝飾裝修協(xié)議，載明房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
?。ㄈ牛┪飿I(yè)出租的，業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同時，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費交納約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
?。ㄋ氖┪飿I(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔：
1、保修期滿后物業(yè)自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔；
2、保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護費用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務費中支出。大修、中修、更新、改造費用，在專項維修資金中列支；
3、物業(yè)共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由損壞責任人承擔；
4、物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、更新、改造費用，由產權人承擔或由業(yè)主大會與上述單位協(xié)商處理。
?。ㄋ氖唬┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
?。ㄋ氖┙箯氖孪铝袚p害公共利益的行為：
1、損壞房屋承重結構、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質；
2、占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備；
3、違法搭建建筑物、構筑物；
4、侵占綠地、毀壞綠化；
5、違反規(guī)定擺設攤點；
6、亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；
7、在建筑物、構筑物上亂懸掛張貼、亂涂寫刻畫；
8、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質，或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音，干擾他人正常生活、工作和學習；
9、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
對在物業(yè)管理區(qū)域違反前款規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
?。ㄋ氖ｍ椌S修資金的歸集、管理和使用按有關規(guī)定執(zhí)行。
八、其他
?。ㄋ氖模?、舊小區(qū)，政府每年投入一定的資金進行整治，完善其配套設施設備，積極推行物業(yè)管理。
（四十五）肥東、肥西、長豐縣可參照本意見執(zhí)行。
?。ㄋ氖┍疽庖娮?004年9月1日起施行。市政府2002年5月9日發(fā)布的《關于適用＜合肥市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法＞有關問題的通知》（合政[2002]61號）同時廢止。
【發(fā)布日期】 2004.08.18 【實施日期】 2004.09.01
【時效性】 現行有效 【效力級別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類別】 建設綜合規(guī)定
合肥市人民政府關于加強物業(yè)管理工作的若干意見
（合政[2004]100號 2004年8月18日）
各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
為了加強我市市區(qū)的物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理市場，切實維護廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》和建設部、省有關規(guī)定，結合我市的實際情況，提出如下意見：
一、管理職責
（一）市房地產管理局是我市物業(yè)管理工作的主管部門。房地產分局具體負責所轄區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。
?。ǘ┥鐓^(qū)管理主要負責戶籍、治安、計劃生育、征兵、民政優(yōu)撫、愛國衛(wèi)生等管理工作以及退休、就業(yè)保障等社會服務工作。
物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定進行物業(yè)管理，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在工作中應當相互協(xié)作，相互配合。
二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
?。ㄈ┓蠘I(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位（含公有住房出售單位）應當在房地產行政主管部門和街道辦事處指導下組織成立業(yè)主大會籌備組。
?。ㄋ模┬陆ㄗ≌^(qū)入住率超過50％即可成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會由建設單位牽頭，建設單位、街道辦事處、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組按照法定程序召開業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表由建設單位和街道辦事處組織業(yè)主推薦產生。
?。ㄎ澹ㄔO單位已經撤走或建設單位牽頭有困難的老、舊小區(qū)，首屆業(yè)主大會由街道辦事處牽頭成立籌備組，召開業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。
?。I(yè)主大會召開首次會議，應當在候選人名單中選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的候選人產生辦法及名單由籌備組決定，并在業(yè)主大會會議召開前在小區(qū)內公示15天以上。
?。ㄆ撸I(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。
采用書面征求意見的形式，應當將征求意見稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認。
（八）業(yè)主委員會應當由5－11名單數業(yè)主組成，其成員不得從事本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理服務或相關利益的經營活動。業(yè)主委員會委員每屆任期由業(yè)主大會確定，最長不得超過3年，可以連選連任。
?。ň牛I(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
1、長期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內，具有完全民事行為能力的業(yè)主；
2、遵守國家有關法律、法規(guī)；
3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；
4、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
5、具有一定組織能力；
6、有必要的工作時間。
?。ㄊ┨岢鐓^(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會委員交叉任職。
選舉出的業(yè)主委員會委員經合法程序可在社區(qū)居民委員會中擔任主任、副主任或委員，社區(qū)居民委員會主任、副主任、委員是業(yè)主的，可以按程序參加業(yè)主委員會的選舉。
?。ㄊ唬┈F有居住在物業(yè)管理區(qū)域內的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于業(yè)主。
?。ㄊI(yè)主投票權實行住宅房屋一戶一投票權，非住宅房屋每100平方米一投票權，100平方米以下每證一投票權。單個業(yè)主所占的投票權數最高不超過全部投票權數的30％。
業(yè)主的投票權可委托物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的被選舉權。
?。ㄊ┓制诮ㄔO的住宅小區(qū)在首個組團入住率超過50％即可成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會，但業(yè)主委員會成員不超過7人，以后每期建成入住后再增選2名業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會屆滿重新選舉。
?。ㄊ模I(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應在房地產行政主管部門、街道辦事處的指導和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會牽頭組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，選舉新的業(yè)主委員會后與原業(yè)主委員會在任期屆滿之日起10日內，辦理好交接手續(xù)。
任期屆滿，原業(yè)主委員會無法牽頭進行換屆選舉的，所在街道辦事處應當牽頭召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
?。ㄊ澹I(yè)主委員會應當自組建、換屆、改選等產生之日起30日內，將業(yè)主委員會有關資料報房地產行政主管部門備案。房地產行政主管部門應當將業(yè)主委員會備案的有關情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處。
業(yè)主委員會備案資料包括：
1、業(yè)主委員會備案表；
2、業(yè)主大會議事規(guī)則；
3、業(yè)主公約；
4、業(yè)主大會籌備組的公示資料；
5、業(yè)主委員會委員候選人的公示資料；
6、業(yè)主委員會委員的房屋所有權有關證明復印件。
前款規(guī)定的業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當在30日內以書面形式告知房地產行政主管部門。
?。ㄊ┻x舉出的業(yè)主委員會經房地產行政主管部門備案后，憑備案表刻制印章。
業(yè)主委員會違反印章使用管理規(guī)定的，由責任人承擔相應責任。
（十七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用以及業(yè)主委員會委員津貼的籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會確定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。
?。ㄊ耍┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議時應當告知街道辦事處、社區(qū)居民委員會并認真聽取建議，作出的決定應當告知相關社區(qū)居民委員會。
（十九）提倡業(yè)主大會通過公開招投標選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理。
三、物業(yè)配套設施設備
（二十）規(guī)劃部門在對新建住宅小區(qū)進行規(guī)劃許可時，應當確保住宅小區(qū)公共配套設施的設計符合規(guī)劃要求，并在小區(qū)建設過程中嚴格監(jiān)督，使公共配套設施按規(guī)劃要求建成。
?。ǘ唬┙ㄔO單位應當按規(guī)定配套建設物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備，并按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限承擔物業(yè)的保修責任。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
?。ǘ┙ㄔO單位應當按下列標準提供物業(yè)管理用房：
1、房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)，應當提供建筑面積不低于100平方米的物業(yè)管理用房；
2、房屋總建筑面積為2萬平方米以上的物業(yè)，建筑面積每增加1萬平方米，物業(yè)管理用房應當增加建筑面積不低于10平方米。
物業(yè)管理用房應當包括物業(yè)企業(yè)辦公用房、安勤人員值班住宿用房、監(jiān)控室、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會辦公用房；其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為15平方米－25平方米。物業(yè)管理用房的所有權屬于業(yè)主，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設施設備不得轉讓、抵押。
?。ǘ模┥鐓^(qū)機構用房的建設和管理按照市政府辦公廳《轉發(fā)市民政局市財政局市建委市規(guī)劃局市房地產管理局關于城市社區(qū)機構用房建設和管理的意見》（合政辦[2004]55號）執(zhí)行。
（二十五）按照規(guī)劃建設的共用設施設備不得改變用途。
業(yè)主委員會可以按照業(yè)主大會的決定將共用設施設備交由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定經營。
四、前期物業(yè)管理
?。ǘ┙ㄖ娣e5萬平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬平方米以上的非住宅，建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理；投標人少于3個或者住宅小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下的，經房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
（二十七）前期物業(yè)管理招投標活動應當按照有關規(guī)定執(zhí)行。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中物業(yè)管理方面的專家不少于成員總數的2／3。專家成員應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取方式確定，與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。
?。ǘ耍┓残陆ㄗ≌^(qū)在辦理商品房預售許可證時，應當提供物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案應當包含以下內容：
1、建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》；
2、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書；
3、《合肥市住宅區(qū)公共配套設施備案登記表》；
4、建筑面積5萬平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬平方米以上的非住宅應當提供《合肥市前期物業(yè)管理項目招投標備案表》。
五、物業(yè)管理企業(yè)
?。ǘ牛┪飿I(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理項目時，應當按照有關規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同應當自簽訂之日起30日內向房地產行政主管部門備案。
（三十）物業(yè)管理企業(yè)的義務：
1、按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；
2、執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費等級標準；
3、履行物業(yè)服務合同，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會監(jiān)督；
4、在合同終止前30日內，應當與業(yè)主或有關單位結清債權債務，做好移交準備，并在合同終止之日起10日內向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及有關資料、帳冊、設施、設備，移交后退出小區(qū)的物業(yè)服務；
5、物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時應當辦理物業(yè)驗收手續(xù)；
6、配合街道辦事處、社區(qū)居民委員會做好小區(qū)內住戶計劃生育信息通報工作；
7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
?。ㄈ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)的權利：
1、按約定收取費用，對逾期不繳納物業(yè)服務費的業(yè)主，要求業(yè)主委員會督促其限期繳納或依法追繳；
2、勸阻和制止違反物業(yè)管理規(guī)定、制度、業(yè)主公約的行為；
3、委托專業(yè)公司承擔專項物業(yè)管理服務；
4、要求業(yè)主委員會協(xié)調其與業(yè)主和物業(yè)使用人的糾紛；
5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。
（三十二）房地產行政主管部門應當嚴格按照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的有關規(guī)定，加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和檢查。
對連續(xù)12個月沒有物業(yè)管理項目的企業(yè)，將注銷其物業(yè)管理資質。
六、物業(yè)服務收費
?。ㄈI(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
?。ㄈ模┪飿I(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。政府指導價由價格主管部門會同房地產行政主管部門定期公布。具體收費標準由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；雙方約定不成的，由價格主管部門核定。
（三十五）物業(yè)在發(fā)出入伙通知書前，物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)自發(fā)出入伙通知書之日起，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。
達到水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施的方可發(fā)出入伙通知書。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
（三十七）物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
新建住宅小區(qū)，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應當向最終用戶收取費用。
已建成的未實行一戶一表的住宅小區(qū)應當逐步改造，實行一戶一表，實現供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。
物業(yè)管理企業(yè)自用部分產生的水、電、氣、熱等費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔；共用部位、共用設施設備產生的水、電、氣、熱等費用由業(yè)主承擔。
七、物業(yè)的使用與維護
（三十八）業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先書面告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當對業(yè)主裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂房屋裝飾裝修協(xié)議，載明房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
?。ㄈ牛┪飿I(yè)出租的，業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同時，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費交納約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
?。ㄋ氖┪飿I(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔：
1、保修期滿后物業(yè)自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用，由業(yè)主承擔；
2、保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護費用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務費中支出。大修、中修、更新、改造費用，在專項維修資金中列支；
3、物業(yè)共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由損壞責任人承擔；
4、物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、更新、改造費用，由產權人承擔或由業(yè)主大會與上述單位協(xié)商處理。
?。ㄋ氖唬┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
?。ㄋ氖┙箯氖孪铝袚p害公共利益的行為：
1、損壞房屋承重結構、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質；
2、占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備；
3、違法搭建建筑物、構筑物；
4、侵占綠地、毀壞綠化；
5、違反規(guī)定擺設攤點；
6、亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；
7、在建筑物、構筑物上亂懸掛張貼、亂涂寫刻畫；
8、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質，或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音，干擾他人正常生活、工作和學習；
9、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
對在物業(yè)管理區(qū)域違反前款規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
?。ㄋ氖ｍ椌S修資金的歸集、管理和使用按有關規(guī)定執(zhí)行。
八、其他
?。ㄋ氖模?、舊小區(qū)，政府每年投入一定的資金進行整治，完善其配套設施設備，積極推行物業(yè)管理。
（四十五）肥東、肥西、長豐縣可參照本意見執(zhí)行。
?。ㄋ氖┍疽庖娮?004年9月1日起施行。市政府2002年5月9日發(fā)布的《關于適用＜合肥市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法＞有關問題的通知》（合政[2002]61號）同時廢止。
