房屋（企業(yè)）拆遷是對土地及其地上附著物的物權(quán)征收過程。其征收依據(jù)是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過程實是公權(quán)力與私權(quán)利，行政法之行政管理權(quán)與民法之物權(quán)相沖突，并倚借拆遷安置補償使二者協(xié)調(diào)之過程。自91拆遷條例以來，國務(wù)院及各級地方政府相繼出臺行政法規(guī)或地方性法規(guī)，企及通過法律的預(yù)測性與穩(wěn)定性，協(xié)調(diào)征收權(quán)與物權(quán)的沖突。但鑒于拆遷征收補償安置的復(fù)雜性，諸多補償項目、補償標準、補償程序甚至補償主體都存系著立法空缺，出現(xiàn)“法無力”的現(xiàn)象。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷過程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執(zhí)行力。因此，我們有必要對房屋（企業(yè)）拆遷如何進行法律談判做一研究。一、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素：
1、法律談判主體。主體資格的確認，是進行法律談判的前提與基礎(chǔ)。依法理而論，凡因拆遷而致使權(quán)益受到影響的各方主體，均應(yīng)成為法律談判的主體。就房屋（企業(yè)）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人及其他與土地、房屋的物權(quán)或債權(quán)之關(guān)系人，因拆遷而有可能使他們權(quán)益受到影響，均應(yīng)當成為法律談判的適格主體。但在實踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理條例》（2001年）第22條之規(guī)定，“拆遷人應(yīng)當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償?！钡?7條之規(guī)定，“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償?！保诓疬w法律談判中剝奪承租人（承租企業(yè)）的主體資格，認為租賃關(guān)系是被拆遷人與承租人兩方主體的關(guān)系，與實施拆遷行為無關(guān)。拆遷過程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關(guān)系，或由被拆遷人對承租人進行安置——這兩種模式都限定了承租人直接向拆遷人主張拆遷補償?shù)臋?quán)利。我們認為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協(xié)議訂立權(quán)及直接向拆遷人主張拆遷補償?shù)臋?quán)利，但這兩種權(quán)利都為法定權(quán)利，法定權(quán)利的缺失并不完全否定自然權(quán)利的存在。如，參與房屋（企業(yè)）拆遷法律談判，拆遷各方關(guān)系人因?qū)嵲陔H權(quán)益受到影響，而當然享有尋求協(xié)商的自然權(quán)利。即便承租人（承租企業(yè)）不能獨立訂立拆遷安置協(xié)議，但其仍有為達成這一協(xié)議而必要有協(xié)商談判權(quán)利。因此，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的主體應(yīng)當包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業(yè)）等與實施拆遷有利害關(guān)系的各方主體。
2、法律談判內(nèi)容。房屋（企業(yè)）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個環(huán)節(jié)。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關(guān)系人就拆遷不能達成合意時，即可啟動法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協(xié)商談判。北京拆遷律師 法律談判的內(nèi)容包括：拆遷實施的可行性，拆遷實施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時間跨度，拆遷實施方式，拆遷安置補償標準，拆遷安置補償方式，拆遷主體的認定，應(yīng)安置人口的認定，無證房屋應(yīng)否給予補償，評估機構(gòu)的選定與更換，安置房源如何，搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費如何補償，是否發(fā)放速遷費等拆遷獎勵，停產(chǎn)停業(yè)損失的計算，裝潢裝修費用的補償標準如何等各項因素。應(yīng)當說，拆遷安置過程是一個法律談判的過程，其中立法空缺與約定不明之處，均需拆遷各方當事人予以談判確定。
3、談判記錄與協(xié)議。拆遷拆遷談判記錄是對拆遷過程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過錄音等電子形式固定，作為對拆遷過程和拆遷細節(jié)的證據(jù)證實。應(yīng)當注意的是，如是拆遷文本記錄應(yīng)當有談判主體的簽字確認；如系電子錄音記錄應(yīng)當有談判主體的身份說明。談判協(xié)議是對談判成果的固定。各方主體就談判內(nèi)容達成合意之后，通過簽署談判協(xié)議，具有民事協(xié)議的性質(zhì)，具備民事協(xié)議的法律效力。談判協(xié)議及其條款設(shè)定應(yīng)當符合法律法規(guī)的強制性規(guī)定，否則會因違反強制性規(guī)定，而導(dǎo)致協(xié)議或相應(yīng)條款無效。
房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在的問題 ：
1、承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實性缺失。承租人（承租企業(yè)）因其非房屋所有人或土地使用權(quán)人，不具有訂立拆遷安置協(xié)議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護。拆遷人往往規(guī)避現(xiàn)有法律法規(guī)，直接與被拆遷人進行協(xié)商談判，將應(yīng)當給予承租人（承租企業(yè)）的補償打包補償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對承租人（承租企業(yè)）進行了安置，拆遷人往往采取了回避的態(tài)度。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業(yè)）的補償權(quán)利，或因利益趨動在獲得補償款之后對補償款不予分割，侵害承租人（承租企業(yè)）補償安置的權(quán)利。
2、談判主體地位不對稱，法律談判缺少同等性。與普通法律談判不同，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判一方主體為地方政府機關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，更有甚者，即便法律法規(guī)強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）背負巨大的心理壓力，法律談判缺少了應(yīng)有之平等性。
3、被拆遷人談判心理搖擺不定，法律談判難以堅持己方態(tài)度。北京拆遷律師 因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會產(chǎn)生兩個極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和立做“釘子戶”獲得較高拆遷補償。法律談判既是談判各方實力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）的弱勢地位，其不可能保持一個相對較堅定的態(tài)度。這也為被拆遷人聘請的朱久興律師等專業(yè)人員在談判中抬高了難度。
4、拆遷專業(yè)缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往漫天要價。房屋（企業(yè)）拆遷至少涉及144個法律性文件，這尚且不包括政府行政機關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）缺少對拆遷法律知識的整體性熟悉，碰到拆遷，常常會向四周經(jīng)歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。
