案??由 房屋拆遷安置補償合同糾紛
案??號 （2020）青民再98號
一審法院認定事實：2017年1月9日，劉豫（乙方）與天橋公司（甲方）簽訂了一份《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》，該協(xié)議書約定，乙方同意其位于西寧市城中區(qū)解放路12號5號樓1單元3層131號私產房屋（建筑面積64.43平方米，住宅）由甲方拆除，殘值歸甲方。雙方協(xié)商實行房屋產權調換，房屋安置地點在解放路12號1號樓2單元12層21201號房（建筑面積約137.14平方米）?；剡w安置時間為，安置樓自動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。甲方逾期交付使用，承擔每天100元的違約金。乙方應在交付使用之日起（含提前交房）三個月內騰空房屋交甲方拆除。凡延期搬遷的，劉豫承擔每天100元的違約金，且不享受天橋公司的任何獎勵。被拆遷房屋的附著物補償費為21723.40元，搬家費為400元，獎勵為10000元，總計32123.40元。乙方應繳納甲方費用（按照拆遷補償面積比例計算）228156.18元，結算后乙方應付給甲方253799.32元。2018年5月23日，天橋公司給通過郵政特快專遞給劉豫發(fā)出回遷戶交房通知單，但劉豫拒絕簽收。2018年8月10日，天橋公司再次通知劉豫接收房屋，天橋公司于當日將回遷安置房交付給劉豫。2018年9月13日，劉豫在天橋公司出具的《天橋相府回遷戶交房通知單》的情況說明一欄內注明：2018年8月10日接“天橋公司”電話通知，要求交接房屋。當時提出兩點意見：1.要求天橋公司支付從2016年8月30日至2018年8月10日違約金（開工時間為2013年8月30日）；2.因本人各種原因造成經濟困難，請求公司允許分期付款。經一個多月協(xié)商“天橋公司”同意分期付款（詳見協(xié)議書）。另外關于支付違約金的問題，未達成一致意見，待交房后再行協(xié)商或采取其他方式解決。2018年9月17日，雙方簽訂了一份《分期付款協(xié)議書》，約定由劉豫向天橋公司支付的房款221675.92元，其中121675.92元由劉豫自行向西寧市公積金處辦理提取，剩余100000元，劉豫承諾在2019年8月31日前一次性付清。劉豫接房后，認為天橋公司逾期交房應當承擔違約責任并向其支付違約金，但因雙方未能就違約金的給付數(shù)額協(xié)商一致，劉豫遂向一審法院提起訴訟。
另查，天橋公司因逾期交付開發(fā)建設的天橋相府項目的商品房，被購房人訴至法院，案件經一審法院審理作出一審判決，天橋公司不服提出上訴，經青海省西寧市中級人民法院審理作出終審判決，確認天橋公司延期交房的原因為天橋相府項目因西寧市規(guī)劃局要求對外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，基于城市規(guī)劃目的的協(xié)調統(tǒng)一，規(guī)劃管理部門對建筑單位規(guī)劃設計的變更要求超出了建筑單位的可控范圍，因規(guī)劃變更的不可預見性、不可避免性，導致的工期延誤屬于無法歸因于天橋公司的客觀履行障礙。認定天橋公司自2017年7月31日前，已達到交付房屋的條件，天橋公司自此日期后交房，屬于逾期，并自此至實際交房之日按照合同約定承擔違約金。
又查，天橋公司開發(fā)建設的天橋相府項目工程，于2018年7月6日經建設單位、監(jiān)理單位、施工單位、設計單位、勘察單位進行了工程質量驗收。
一審法院認為，劉豫與天橋公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》及《分期付款協(xié)議書》，均系雙方當事人真實意思表示，協(xié)議內容不違反相關法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應受法律保護。該協(xié)議對雙方當事人均具有法律約束力，雙方依約定享有權利、承擔義務。協(xié)議中約定，由天橋公司在安置樓動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。但因天橋公司在項目建設過程中，因政府相關部門的要求對建設工程的外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內完成工程建設并交付使用，該原因已被發(fā)生法律效力的裁判文書所確認，并認定天橋公司自2017年7月31日后交付房屋屬于逾期交房。本案雙方當事人簽訂的雖為《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》，但天橋公司開發(fā)建設的天橋相府項目與回遷安置同屬一個建設項目，且根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關條款，本案也應適用該司法解釋的相關規(guī)定，故本案應當扣除回遷安置房屋的建設過程中因政府因素導致延期交付房屋的時間，自2017年8月1日起開始計算違約金。劉豫主張由天橋公司支付逾期交房的違約金的訴訟請求成立，但應當扣除天橋公司在天橋相府項目建設施工過程中因政府因素導致延期交付的合理時間，并結合已發(fā)生法律效力的裁判文書所確定的天橋公司逾期交房的違約時間進行計算。關于違約時間，天橋公司雖于2018年4月23日通過郵政特快專遞向劉豫發(fā)出回遷戶交房通知單，劉豫拒絕簽收，但根據劉豫提交的證據證明，天橋公司開發(fā)建設的天橋相府項目工程在2018年7月6日才經相關部門組織驗收，即使劉豫在接到天橋公司以郵政特快專遞發(fā)出的回遷戶交房通知單后進行房屋的交接，也可能出現(xiàn)因天橋公司不能提供房屋已經過驗收合格的資料而被劉豫拒絕接收的情形，故天橋公司向劉豫支付違約金的時間應計算至劉豫實際接收房屋時止。劉豫于2018年8月10日接收天橋公司交付的房屋，天橋公司延期交房375天，按照雙方協(xié)議的約定，天橋公司應當向劉豫支付違約金37500元（100元×375天=37500元）。天橋公司據此所持部分抗辯理由成立，予以支持。有關天橋公司提出的劉豫尚欠其購房款未付清，應適用合同法規(guī)定的同時履行抗辯權的規(guī)定，不應承擔延期交房違約責任的抗辯理由，因雙方對于劉豫未能支付的購房款已經簽訂了《分期付款協(xié)議書》，約定了分期付款的方式和時間，該協(xié)議是對雙方簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》中付款方式的變更，且約定的最后一筆款項尚未到期，天橋公司已經向劉豫交付了房屋，故天橋公司的該抗辯理由不能成立，不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：青海省天橋房地產投資有限公司于本判決發(fā)生法律效力后十日內，支付劉豫逾期交房違約金37500元。
劉豫不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，改判天橋公司向劉豫支付逾期交房違約金70700元；本案一審、二審訴訟費由天橋公司承擔。
二審期間，劉豫提交照片二張，擬證明天橋公司具有施工經驗，在規(guī)劃涉案房屋的時候就應該規(guī)劃玻璃幕墻，且根據實際情況外立面的改變很小，不需要停工那么長時間。天橋公司質證對二張照片的真實性無異議，但是對關聯(lián)性不予認可，認為北大街商貿大廈建成的臨街商鋪不是天橋公司修建的，且與本案沒有關系。
二審法院認為，劉豫提交二張照片天橋公司雖對真實性認可，但不能證明天橋公司在規(guī)劃涉案房屋時就應該規(guī)劃玻璃幕墻，其具有施工經驗，不應發(fā)生變更規(guī)劃的情形出現(xiàn)。其與案件的事實不具有關聯(lián)性，不予采信。
對一審查明的事實雙方當事人均無異議，二審法院予以確認。
另查明，應西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局對項目外立面及其附隨亮化工程的變更優(yōu)化要求，天橋公司于2015年11月26日經西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局通知停止施工，重新設計項目外立面方案，2017年1月4日批復，2017年3月15日依據變更方案組織施工，2017年11月30日施工完成，工期延誤476天。
二審法院認為，劉豫與天橋公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)范，合法有效。合同具有相對性，依法成立的合同對雙方均具有約束力。雙方均應按照合同約定履行各自義務。涉案《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》第十一條補充條款中約定，安置樓自動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。天橋公司逾期交付使用，承擔每天100元的違約金。但因天橋公司在項目建設過程中，因政府相關部門的要求對建設工程的外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，造成客觀上不能在動工之日起36個月內完成工程建設并交付使用，該原因已被青海省高級人民法院發(fā)生法律效力的裁判文書確認。劉豫上訴關于外立面規(guī)劃變更不能成為天橋公司逾期交付事由的上訴請求沒有事實依據，不予支持。關于動工時間，根據劉豫、天橋公司提交的證據可以相互印證得出為2013年8月30日，交付時間為2016年8月30日。按照雙方約定，天橋公司應在2016年9月1日交付房屋，但其直到2018年8月10日才向劉豫交付涉案房屋，天橋公司逾期交付構成違約，天橋公司按合同約定及遲延交付的天數(shù)支付逾期交房違約金，但要扣除回遷安置房屋的建設過程中因政府因素導致延期交付房屋的時間即2016年9月1日至2017年11月30日期間違約金。計算逾期交房違約金時間為2017年12月1日至2018年8月10日，共252天×100元＝25200元。一審法院依據天橋公司一系列商品房預售合同糾紛二審判決，從2017年8月1日起計算違約金，無事實依據。但鑒于天橋公司未提出上訴，二審中亦請求駁回上訴，維持原判，表明其服從一審判決。故對一審判決天橋公司承擔違約金37500元予以確認。綜上所述，一審法院認定事實清楚，判決結果并無不當，劉豫主張?zhí)鞓蚬局Ц哆`約金70700元的上訴請求不能成立，應予駁回。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
再審審理查明的事實與原一、二審查明事實一致。劉豫對一審查明“被告通過郵政特快專遞給原告發(fā)出回遷戶交房通知書，但原告拒收”以及“規(guī)劃變更不可預見性，所以導致了工期的延誤”的事實有異議。天橋公司對一、二審查明的事實均不持異議。再審對劉豫及天橋公司均不持異議的事實，予以確認。
天橋公司再審提交《建設工程施工合同》證據一份，擬證明建設工程施工許可證上面的合同開工日期不是真正的開工時間。
經查，該合同記載：計劃開工日期：2013年8月30日。該時間與原審《西海都市報》及夜間施工許可證等證據能相互印證。故對天橋公司的證明方向不予采信。
根據再審申請人劉豫的陳述,被申請人天橋公司的答辯，本案圍繞天橋公司向劉豫承擔逾期交房違約金應如何計算的問題進行了審理。
本院再審認為，劉豫與天橋公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。涉案《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》第十一條補充條款中約定，安置樓自動工之日起36個月內完成建設，并交付使用。天橋公司逾期交付使用，承擔每天100元的違約金。但天橋公司在項目建設過程中，因政府相關部門的要求對建設工程的外立面施工調整優(yōu)化導致工期延誤，造成在動工之日起36個月內未能完成工程建設并交付使用，該事實已被本院發(fā)生法律效力的裁判文書確認。劉豫關于外立面規(guī)劃變更不能成為天橋公司逾期交付事由的請求無事實依據，不予支持。關于動工時間，根據劉豫、天橋公司提交的證據可以相互印證，動工時間確定為2013年8月30日，交付時間為2016年8月30日。此節(jié)一、二審認定正確。按照雙方約定，天橋公司應在2016年9月1日交付房屋，但其直至2018年8月10日才向劉豫交付涉案房屋，天橋公司逾期交房構成違約。計算違約金應考慮西寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設局對項目外立面及其附隨亮化工程的變更優(yōu)化要求，天橋公司重新設計項目外立面的事實，應扣除重新設計項目外立面的合理期限。據此，二審認定事實清楚，適用法律正確，判決結果并無不當。劉豫此節(jié)再審理由與事實不符，不予支持。
綜上所述，劉豫的再審請求不成立，不予支持。二審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：
維持青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1133號民事判決。
本判決為終審判決。
審判長 曲 穎
審判員 袁有瑋
審判員 段旭潔
二〇二〇年十二月十五日
書記員 童 蕾
