審理法院：山東省高級人民法院
案號：（2020）魯民終443號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-08-06
案由：民事主體間房屋拆遷補償合同糾紛
審理經過
上訴人威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道安海社區(qū)居民委員會（以下簡稱安海居委會）、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處（以下稱簡孫家疃街道辦）、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社（以下簡稱遠遙合作社）與上訴人王樹偉房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，王樹偉于2015年5月12日向威海市中級人民法院提起訴訟，威海市中級人民法院于2017年2月23日作出（2015）威民一初字第48號民事判決。王樹偉與威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)居民委員會（以下簡稱遠遙居委會）、孫家疃街道辦均不服，提起上訴。本院于2017年9月13日作出（2017）魯民終1029號民事判決。王樹偉與遠遙居委會、孫家疃街道辦均不服，向最高人民法院申請再審。最高人民法院于2018年8月3日作出（2018）最高法民再227號民事裁定，撤銷本院及威海市中級人民法院作出的上述判決，發(fā)回威海市中級人民法院重審。威海市中級人民法院于2019年10月22日作出（2018）魯10民初275號民事判決。王樹偉及安海居委會、孫家疃街道辦、遠遙合作社均不服，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人安海居委會及孫家疃街道辦的共同委托訴訟代理人馬辰，遠遙合作社的委托訴訟代理人李義、單岱鵬，上訴人王樹偉及委托訴訟代理人李杰、王建明到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
安海居委會、孫家疃街道辦、遠遙合作社共同上訴請求：撤銷（2018）魯10民初275號民事判決，依法改判，駁回王樹偉的全部訴訟請求；本案訴訟費用由王樹偉承擔。主要事實與理由：1.一審法院認定《補充合同書二》《補充合同書三》合法有效錯誤，涉案兩份補充合同均違反法律規(guī)定，應屬無效。（1）2001年6月10日“合同書”約定遠遙居委會補償給王樹偉一處280平米的別墅地基，未經鄉(xiāng)政府審查，未報縣級主管部門審核，未經縣級政府批準，違反土地管理法第六十二條第三款規(guī)定及《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第四十五條規(guī)定，應屬無效。因一系列補充合同對王樹偉的安置地點始終未發(fā)生變化，均系“合同書”的補充合同。依據無效合同而簽署的涉案兩份補充合同，亦屬無效。（2）《補充合同書二》《補充合同書三》未經村民代表大會討論，亦屬無效。2.一審法院認定遠遙居委會未按約定交付4號樓，構成違約是錯誤的，遠遙居委會已按合同約定履行了相關義務，未能交付房屋系特殊原因造成的，交付和過戶時間應自動順延，不存在違約行為。（1）遠遙居委會依照合同約定履行了相關義務。（2）因不可歸責于遠遙居委會的原因，涉案地塊于2017年5月24日才取得建設工程規(guī)劃許可證。（3）根據合同約定，交付和過戶時間應自動順延，互不追究責任。（4）遠遙居委會在威海大易置業(yè)有限公司（以下簡稱大易公司）設計方案上蓋章，是履行正常的規(guī)劃手續(xù)，遠遙居委會不存在過錯。3.一審判決支持4號樓評估價值的50%損失，王樹偉主張4號樓評估價值的三倍損失，均違反法律規(guī)定。退一步講，即使認定遠遙居委會未在2014年12月30日前交房屬于根本違約，王樹偉的損失僅包括4號樓的市場價值，以及4號樓未能按時交房產生的租金損失。原一審鑒定機構“估價技術報告”的第六頁寫到該區(qū)域類似住宅出租案例極少，租售比倒掛現象嚴重，說明當地的租房市場嚴重不景氣，房屋難以租出。一審判決中釋明“原一、二審判決后房屋價格上漲及原告的律師代理費可另行處理”，在此基礎上，仍支持4號樓市場價值50%，即443.15萬元的違約金，已遠超出王樹偉的實際損失和預期利益損失，違反法律規(guī)定。4.一審法院判決遠遙合作社共同向王樹偉承擔賠償責任，超出王樹偉的訴訟請求范圍，屬程序違法。
被上訴人辯稱
王樹偉辯稱：1.《合同書》《補充合同》是遠遙居委會根據村民代表會議的決定并經過村兩委討論通過后而與王樹偉簽定的，且經過遠遙居委會、孫家疃街道辦連續(xù)多年多次確認，其案涉地塊土地性質已為國有，該兩份合同是合法有效的；《補充合同書二》、《補充合同書三》作為補充合同，亦沒有違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，也是合同當事方長期連續(xù)多年、多次共同協(xié)商一致達成合意的結果，更是合同各方的真實意思表示，是合法有效的。2.關于遠遙居委會、孫家疃街道辦是否構成違約的問題。遠遙居委會、孫家疃街道辦取得案涉地塊土地的使用權證、辦理規(guī)劃的申請及審批等手續(xù)本身是其應盡的合同義務，但其并未如其所主張“依照合同約定履行了相關義務”?！耙勒蘸贤s定履行了相關義務”，其內涵應當是除了按合同約定義務的項目或種類進行履行外，還應當符合合同中時效性的有關約定。雖然《補充合同書二》、《補充合同書三》中沒有具體約定遠遙居委會、孫家疃街道辦應當何時取得土地使用權證、規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證等相關手續(xù)，但是明確約定了遠遙居委會、孫家疃街道辦應當于2014年12月30日前履行完《補充合同書二》第一條約定的全部合同義務，即在2014年12月30日前向王樹偉交付一棟低層住宅樓房。遠遙居委會、孫家疃街道辦取得土地使用權證、規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證等相關手續(xù)的時間應當服務于或者應當能滿足其在2014年12月30日前向王樹偉交付一棟低層住宅樓房。遠遙房地產公司雖在2011年11月30日取得了案涉地塊國有土地使用權，但由于遠遙居委會、孫家疃街道辦及遠遙房地產公司的過錯及怠于履行案涉地塊的相關規(guī)劃審批手續(xù)，導致2017年5月24日才取得了建設工程規(guī)劃許可證、2018年后才取得了建設工程施工許可證，也導致遠遙居委會、孫家疃街道辦至今未按照合同約定履行其交付過戶房屋相關義務。（2）涉案地塊于2017年5月24日才取得建設工程規(guī)劃許可證，必須歸責于遠遙居委會、孫家疃街道辦，不屬于其主張的“因不可歸責于遠遙居委會的原因”，這一點毋庸置疑。（3）遠遙居委會、孫家疃街道辦、遠遙合作社上訴主張“根據合同約定，交付和過戶時間應自動順延，互不追究責任”，完全沒有事實依據。由于遠遙居委會及遠遙房地產公司的過錯，導致了規(guī)劃及建設手續(xù)未在合理期間內辦妥，因此不符合雙方合同約定的免責情形。3.關于遠遙居委會、孫家疃街道辦違約賠償責任如何確定的問題。（1）依據《補充合同書二》第一條、第三條約定，雙方約定的違約責任為“賠償責任”、“賠償款”，而不是違約金；根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，《補充合同書二》約定的是損失的計算方法，而非是違約金。該約定并不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。（2）就4號樓的損失而言，除了房租損失之外，至少還應包括4號樓本身的市場價值損失和4號樓可得利益的損失以及4號樓的增值損失。即使違約責任的有關約定屬于違約金，但是以逾期交付房屋的市場價值為基數，自遠遙居委會、孫家疃街道辦應當交付之日計算至今，按銀行同期貸款利率（或同期拆借利率）的四倍計算，違約金的數額也遠遠高于4號樓評估價值的50%。4.關于一審判決遠遙合作社與遠遙居委會、孫家疃街道辦共同向王樹偉承擔賠償責任，是否超出訴訟請求、程序是否違法的問題。王樹偉在一審中只是較原一審追增加了被告，并不是增加了訴訟請求。王樹偉追增加被告的行為符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百三十二條規(guī)定，不存在程序違法情形。
上訴人訴稱
王樹偉上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或者依法改判。主要事實和理由：（一）關于4號樓的違約責任問題。1.關于逾期交房的違約責任，《補充合同書二》約定的是違約損失賠償的計算方法，而非違約金，孫家疃街道辦、遠遙居委會應當按照約定賠償王樹偉一整棟低層住宅樓房市場總價的雙倍損失，一審對此予以調低是錯誤。從《補充合同書二》第一條、第三條內容來看，雙方約定的違約責任為“賠償責任”、“賠償款”，而不是約定由違約方向守約方支付違約金；根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，雙方約定的“賠償責任”、“賠償款”足以證明《補充合同書二》約定的是損失的計算方法，而非是違約金。一審認為名義上是“違約賠償責任”，但以“遠超出守約方的實際損失，具有懲罰性”為由認定系違約金是錯誤的。首先該認定邏輯沒有任何依據，沒有法律規(guī)定或者最高院公布的指導案例支持一審判決的該認定方法；其次，就王樹偉的損失而言，除了房租損失之外，至少還應包括房屋本身的市場價值及其房屋的增值損失（截止目前，房屋市場價值至少增值了兩倍，約3500萬元）。因此，重審一審調低違約責任的數額沒有法律依據及事實依據。2.即使《補充合同書二》約定的違約責任屬于違約金，重審一審認定的違約金的數額也是錯誤的：①王樹偉原審庭審時明確提出，即使《補充合同書二》約定的違約責任屬于違約金，且違約金的數額明顯高于損失數額，對違約金的數額進行調整時，要求法院調整至同期銀行貸款利率的四倍。王樹偉的該主張符合最高院公布的指導案例的裁判精神，按此計算（不考慮4號樓的評估價值是否準確的問題，）孫家疃街道辦、遠遙居委會應當承擔的違約責任應當為10635600元（即886.3萬x5年x0.24）。②一審考慮了四個因素，酌定按4號樓的市場價值之50%計算孫家疃街道辦、遠遙居委會應承擔的違約責任，該比例對王樹偉明顯不公平。首先，王樹偉的損失遠遠不止租金損失；其次，就過錯程度而言，孫家疃街道辦、遠遙居委會應承擔全部過錯；再次，原一、二審判決后房屋價格確實上漲并且上漲幅度非常大，房屋建成后目前的市場價值約為3500萬元，孫家疃街道辦、遠遙居委會因為違約反而受益；最后，律師費屬于當事人實現債權的費用，在合同明確約定由違約方承擔的情況下，不應作為法院裁量違約責任比例的原因之一。（二）關于2號樓的可得利益損失及滯納金問題。重審一審判決的認定斷章取義，與事實不符，系明顯錯誤。1.依據《補充合同書二》第二條約定，王樹偉的損失不僅包括“開挖和前期施工”的損失，還包括2號樓的本身市場價值及其可得利益損失。2.依據《補充合同書三》第二條約定，“在本書簽訂后的一年內甲方（即遠遙居委會）須支付給乙方（即王樹偉）七十八萬元人民幣的賠償和補償款，而乙方在甲、丙方（即孫家疃街道辦）把《補充合同書二》中的第一條款均于2014年12月30日前都履行完畢后，乙方無條件放棄并不得再追索要《補充合同書二》中的第二條款約定和要求”。很明顯，《補充合同書二》、《補充合同書三》第二條中的損失既包括2號樓的可得利益，也包括78萬元前期開挖及施工費用。（2）孫家疃街道辦、遠遙居委會向王樹偉支付78萬元后，王樹偉無條件放棄《補充合同書二》第二條款約定和要求的前提是孫家疃街道辦、遠遙居委會按《補充合同書二》“第一條款均于2014年12月30日前都履行完畢”，因孫家疃街道辦、遠遙居委會并未完成該項合同義務，故王樹偉仍有權主張2號樓的可得利益損失。（3）上述約定的78萬元的賠償款孫家疃街道辦、遠遙居委會延期一年多才支付，據此孫家疃街道辦、遠遙居委會也應承擔賠償王樹偉2號樓的本身市場價值及可得利益損失以及違約責任。3.根據《補充合同書二》第二條、第三條的約定，孫家疃街道辦、遠遙居委會需按一整棟底層住宅樓房市場總價的雙倍承擔賠償責任?；谝陨霞s定，王樹偉主張每天10000元的滯納金（未主張雙倍賠償責任）必須支持。4.從經濟利益上分析，王樹偉也不可能放棄2號樓的可得利益損失。三、關于作為定案依據的評估報告書，存在著重大程序性和實體性的錯誤，一審未按照最高院的要求進行必要的審查。四、一審部分查明事實存在明顯錯誤。1.認定“原告稱涉案4號樓未能如期建成其損失為律師費、郵寄費、復印費、差旅費、誤工費、支付給他人的勞務費及其開辦公司倒閉造成的損失”事實錯誤。2.認定“涉案項目的六家業(yè)主（包括原告）向規(guī)劃部門提出異議，導致涉案項目的設計方案未能審批”錯誤。
被上訴人辯稱
安海居委會、孫家疃街道辦辯稱，1.遠遙居委會、孫家疃街道辦已經履行了相關義務，未能交付房屋系“涉案地塊的六家業(yè)主（包括王樹偉）以大易公司的設計審批早于涉案地塊，且其設計的道路占用了涉案地塊，導致涉案地塊的面積減少為由，向規(guī)劃部門提出異議，導致審計方案遲遲未能審批”而造成的。屬于涉案合同約定的其他特殊原因，交付和過戶時間應自動順延，互不追究責任，遠遙居委會、孫家疃街道辦不存在違約行為。王樹偉主張賠償4號樓的房屋市場價值，沒有合同依據。2.王樹偉主張2號樓的可得利益損失及逾期滯納金或市場價值兩倍的違約責任賠償，沒有事實依據。
遠遙合作社辯稱，1.本案系行政訴訟受案范圍，并非民事訴訟受案范圍，應駁回王樹偉的起訴。2.遠遙合作社訴訟主體不適格。本案屬于公法性質的拆遷補償事宜，故享有私法權利義務及經濟功能的遠遙合作社不應列入訴訟主體。
一審原告訴稱
王樹偉向一審法院提出訴訟請求：1、請求被告連帶賠償《補充合同書二》中約定的上排中戶即4號樓的房屋市場價值960萬元；2、請求被告按照4號樓市場價值的雙倍賠償原告違約賠償款1900萬元；3、請求被告連帶賠償《補充合同書二》約定的上排西戶即2號樓的可得利益損失共計12898774.68元及滯納金1276萬元（自2012年10月27日起至2016年4月27日止，按每天1萬元計算）。
一審法院查明
一審法院重審查明，（一）遠遙居委會原為威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)遠遙村村民委員會。孫家疃街道辦原為威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)人民政府。王樹偉在威海市環(huán)翠區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX房XX。（二）2001年6月10日，威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)遠遙村村民委員會（以下簡稱遠遙村委）（甲方）與王樹偉（乙方）簽訂《合同書》一份，約定：1、乙方同意拆除原老房，甲方補償給乙方村南處，水塔附近別墅地基二處，計16X17.5＝280平方米（甲方同意乙方老房與該地基一次性兌抵）；乙方無需向甲方交納土地補償費，其施工圖紙經甲方審閱，甲方方可給乙方放線；3、甲方給予協(xié)助有關建設施工的合法手續(xù)，乙方負責其費用；4、乙方別墅樓建好后，在任何情況、任何條件下，如需轉讓，必須經甲方同意；6、別墅樓造型、尺寸、層高、地基±0不得私自擴大和變更。如有變更，其后果乙方負責。乙方堅決無條件執(zhí)行甲方指定的村規(guī)民約（衛(wèi)生、垃圾污水、節(jié)電節(jié)水、社會治安、計劃生育等），爭當文明村民。遠遙村委在上述合同上蓋章，王樹偉簽字捺印。（三）2009年8月23日，遠遙村委（甲方）與王樹偉（乙方）就雙方于2001年6月10日簽訂的合同事宜，進一步簽訂《補充合同》，約定：1、甲方兌現原合同承諾，在規(guī)劃紅線內小南山處，由甲方出資該宗土地招拍掛，提供給乙方二處別墅樓座并辦在乙方名下，位置為上排中、西戶。二樓座甲方免費給乙方；2、乙方應嚴格按照規(guī)劃部門設計要求實施，對該別墅的建筑面積、豎向標高不得擅自改動，要完善各種開工手續(xù)。其發(fā)生的稅費均由甲方承擔。如違章，一切法律責任由乙方承擔。如甲方違約無條件賠償給乙方貳仟萬元人民幣；3、甲方積極做好協(xié)調工作，乙方搞好周邊四鄰關系，做到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一驗收，齊心協(xié)力把小區(qū)建成精品工程。乙方負責該樓土建費，其他由甲方負責。遠遙村委及法定代表人李文譚在上述補充合同上蓋章、簽字，王樹偉簽字捺印。（四）2011年12月27日，遠遙村委出具《關于對王樹偉地基事宜的處理意見》，載明經村兩委研究決定，按雙方原合同約定地址小南山占地約1300余平方米、位置（南排中戶）給王樹偉提供連體低層住宅用地一處，按照規(guī)劃局設計面積約1020平方米。村里已負責交納土地出讓金205萬元（含契稅），并取得了國有土地使用權證。地證號為威環(huán)國用（2011出）第**。余者所有費用由王樹偉負責。如果王樹偉需要將本建筑一分為二建設兩棟樓房，村里負責協(xié)調，爭取規(guī)劃部門給予批準。（五）2012年7月26日，遠遙村委（甲方）、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)人民政府（乙方）和王樹偉（丙方）簽訂《補充合同書二》，約定：1、甲乙雙方一致同意，對于丙方被拆遷的位于遠遙村的老住宅房屋，甲方重新為丙方回遷安置位于遠遙村小南山處的規(guī)劃紅線內上排（前排）中戶處的一處低層住宅樓用地上，由甲方負責辦理該住宅樓用地的土地、規(guī)劃、配套、設計、各配套設備設施、綠化美化和硬化、施工建設、驗收等，以及該用地上一棟低層住宅樓房及土地的過戶等手續(xù)，并承擔和支付相關全部費稅等費用。該低層住宅樓用地手續(xù)甲方可以任何第三方名義，取得相應的土地使用權，但該土地的使用權人和使用人為丙方，由甲方出資和負責免費辦理在丙方名下。上述低層住宅樓用地在甲方按規(guī)劃和設計要求取得有關合法手續(xù)后，由乙方負責和出資給丙方按規(guī)劃和設計要求在該用地上建設好一棟（即該一棟低層住宅樓房由地面上和地下的兩部分組成）、在地面標高正負零以下（地（地面下樓房建筑面積約為1000-1300平方米左右的低層住宅樓房（即帶室內電梯四層樓的一棟低層住宅樓房，該一棟低層住宅樓房的地面上和地下的建筑面積，最后以規(guī)劃和設計的實際建設面積和標準為準），上述一棟低層住宅樓房甲、乙雙方須于2014年12月30日前無償免費交付給丙方，并于2015年12月30日前由甲方出資和負責免費把該棟樓房及土地等過戶到丙方名下，否則甲、乙雙方承擔本合同違約賠償責任。但因不可抗力、政策或其他特殊原因不能按時將上述該棟房屋及土地交付給和過戶到丙方名下，交付和過戶的時間自動順延，雙方不得相互追究責任。上述該一棟低層住宅樓房的建設質量及標準和樓房及房屋交付和使用標準及要求等，必須達到或者按照國家和山東省及威海市的有關規(guī)范和標準及要求等為準和執(zhí)行，否則甲、乙雙方承擔本合同書違約賠償責任；2、由于甲方對丙方的宅基地和房屋拆遷安置等事一直協(xié)商不一致并至今沒有解決好，導致丙方多次進行開挖和前期施工建設等工作，現甲方只能免費提供給丙方一處（棟）低層住宅樓房樓座的土地，不能按照已簽訂合同的預定免費給付丙方二處別墅樓座及土地，由此給丙方造成了一定的損失。經甲方、乙方與丙方多次協(xié)商，現三方同意由甲方賠付給丙方一定金額數的賠償款（或補償款），該賠償款的具體金額數，有單據的，以有效單據（發(fā)票、收據和其他單據等）的數額執(zhí)行，如沒有單據，由甲、丙雙方共同認可的證明書和評估書或審計機構核定的具體金額數為準，如果甲方不履行賠付給丙方的賠償責任，則由乙方責令甲方賠償給丙方，乙方承擔的期限為甲方全部履行完上述賠償賠付責任后止。上述金額數的賠償款甲方須在三個月內賠付給丙方，否則甲方須每日向丙方支付10000元人民幣的滯納金，如在一年內沒有把上述金額數的賠償款賠償賠付給丙方，甲方須承擔本合同書的違約賠償責任，違約賠償款和上述金額的賠償款及滯納金所需繳納的各種稅費等，均由賠付方和違約方負責和承擔；3、合同書簽訂后，甲、乙、丙三方必須信守履行合同書的約定，任何一方不得違約（即不履行或不完全履行合同書），否則違約方無條件按合同書約定的，給付丙方上述該一整棟低層住宅樓房市場總價的雙倍承擔違約賠償責任，該雙方賠償款所需繳納的各種稅費均由違約方負責承擔；4、本合同書簽訂后，甲方與丙方的宅基地和房屋拆遷安置相關事宜，均以本合同書的約定和規(guī)定為準；5、本合同簽訂后，未盡事宜各方協(xié)商解決，協(xié)商不成可向人民法院提起訴訟，訴訟所需的訴訟費、律師費、保全費、執(zhí)行費等與訴訟相關的所有費用全部由違約方負責和承擔。遠遙村委和威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)人民政府在上述《補充合同書二》上蓋章，原告簽字捺印。（六）2013年3月29日，遠遙村委（甲方）、王樹偉（乙方）和威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)人民政府（丙方）簽訂《補充合同書三》，約定：1、乙方對《補充合同書二》的第一條款中須由甲、丙方及與此有關的當事方報批的規(guī)劃和建筑設計或樓房施工建設、綜合驗收事項享有知情和提出意見及要求的權利。如一方的意見和要求與相關職能部門的規(guī)劃及《補充合同書二》中第一條款的約定和要求不一致時，應當以相關職能部門的規(guī)劃和要求及《補充合同書二》中第一條款的約定和要求為準；2、在早于2012年10月26日時就到必須履行期限《補充合同書二》中的第二條款的具體履行和實施事宜，甲、乙、丙三方同意：即在本合同書簽訂后的一年內甲方須支付給乙方78萬元人民幣的賠償和補償款。而乙方在甲、丙方把《補充合同書二》中的第一條款均于2014年12月30日前都履行完畢后，乙方無條件放棄并不得再追索《補充合同書二》中的第二條款約定和要求。遠遙村委和威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)人民政府在上述《補充合同書二》上蓋章，王樹偉簽字捺印。（七）2014年3月10日，孫家疃街道辦出具證明一份，載明威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)人民政府于2013年12月更名為威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處，之前于2012年7月與王樹偉簽訂的《補充合同書二》和2013年3月簽訂的《補充合同書三》的兩份三方合同書依然有效，繼續(xù)履行。2014年3月26日，遠遙居委會出具證明一份，載明遠遙村委于2014年1月更名為“威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)居民委員會”。其他內容與孫家疃街道辦出具的證明內容一致。（八）2014年5月12日，威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道社會管理綜合治理委員會蓋章出具《關于合同當事人王樹偉要求合同的二當事人及承繼延續(xù)單位及時全面履行2個三方合同書的答復函》，載明：經落實及查證，為了徹底解決王樹偉的房屋拆遷安置和宅基地等事宜，由合同的二當事方即威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)人民政府和威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)遠遙村委會與原告所簽訂的2個“三方合同書”均為合法有效。二當事方更名后，出具了相關證明，為此合同的二當事方即承繼延續(xù)單位均承諾并表明需要及時全面的履行2個“三方合同書”中的全部約定和要求。（九）2015年1月23日，孫家疃街道辦出具函件一份，載明：“關于威環(huán)國用（2011出）第259號土地延期交付給王樹偉建造住宅樓房等事宜的書函，孫家疃街道辦事處確保于2015年12月30日前把該地塊上一棟住宅樓房交付當事人王樹偉使用?！?015年5月12日，王樹偉向一審法院提起訴訟。
另查明，（一）本案原審一審訴訟中，王樹偉主張案涉房產已經辦理了規(guī)劃手續(xù)，雙方合同約定的前排中、西戶樓座分別對應規(guī)劃設計方案中的4號樓和2號樓，對此王樹偉提交了遠遙西山住宅樓項目建筑設計方案提前批前公告、遠遙西山住宅方案設計及現場照片一宗。經質證，遠遙居委會、孫家疃街道辦對上述證據不予認可。經王樹偉申請，一審法院依法自威海市規(guī)劃局調取如下證據：1、示意性規(guī)劃圖和威海市規(guī)劃設計研究院出具的威海市環(huán)翠區(qū)遠遙西山住宅方案設計各一份，內容與原告提交的方案設計基本一致；2、遠遙房地產開發(fā)有限公司向威海市規(guī)劃局提交的規(guī)劃設計請示；3、威海市規(guī)劃局專題會議紀要第七期。經質證，王樹偉對上述證據沒有異議，遠遙居委會、孫家疃街道辦對上述證據的真實性沒有異議，但主張設計規(guī)劃只是在起草階段，并未最終審批通過。（二）本案原審一審審理中，王樹偉申請對規(guī)劃設計方案中的2號樓和4號樓的價值進行鑒定，并以一審法院調取及王樹偉提供的遠遙西山住宅樓項目建筑設計方案提前批前公告、遠遙西山住宅方案設計等證據作為鑒定檢材。一審法院依法委托威海華地土地房地產評估有限公司出具威華地（2016）房字第70**評估報告，鑒定意見為：遠遙西山小區(qū)2號樓在2014年12月的市場價值為1063.2萬元，4號樓的市場價值為886.3萬元。后應王樹偉申請，該公司向一審法院出具《遠遙西山住宅2號、4號兩棟涉案房地產的估價技術報告》，對鑒定所依據的對比對象、區(qū)域因素、市場背景等問題進行了說明和闡述。王樹偉為此支出鑒定費41446元。經質證，王樹偉對上述報告所采用的市場比較法沒有異議，但認為鑒定報告確認的房產價值數額過低，并提出如下異議：1、案涉房產項目系多層低密度住宅，按照成本法反推市場價值，案涉房產的成本較其他一般住宅要高許多，結合稅率及一般盈利率所得實際價值遠高于評估報告所認定的數額；2、該鑒定報告所采用的實際案例即翠堤.海岸家園項目、御海寶地項目及遠遙名居住宅項目與案涉低密度住宅項目的情況并不一樣，需要對上述項目土地出讓、環(huán)境等部分因素進行修正后才能作為參考依據，且上述項目修正后所得出的案涉項目房產價值遠大于鑒定報告確定的數額；3、鑒定報告一方面采用市場比較法，另一方面同時采用成本法，其對同一鑒定對象適用不同鑒定標準，違反了房地產估價規(guī)范的相應規(guī)定。遠遙居委會及孫家疃街道辦認為，鑒定報告確定的房產價值過高，且案涉房產項目并無合法審批，鑒定所依據的檢材不具有合法性，鑒定報告不能作為有效證據予以采信。原審一審庭審中，威海華地土地房地產評估有限公司的鑒定人員張雨薇、周俊領到庭接受質詢，其二人對雙方的異議解釋稱，本次鑒定采用的是市場比較法，鑒定機構實際搜集了部分參照實例，在假定案涉項目具備合法性的前提下進行價值評估。二鑒定人員同時對參照實例的具體情況等問題進行了回答。
本案重審中，一審法院根據王樹偉的申請依法追加遠遙合作社為被告參加訴訟。一審同時查明，（一）2014年7月10日，威海市環(huán)翠區(qū)村（居）集體產權制度改革工作領導小組下發(fā)威環(huán)農改組發(fā)〔2014〕23號文件，即給孫家疃街道辦的《關于環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)集體產權制度改革股權分配方案的批復》，內容為：同意關于環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)居民委員會集體產權制度改革股權分配方案；產權轉讓情況為遠遙居委會凈資產評估價值為11025.75元，分別折股量化為集體股、個人股；由李文譚等1672人設立的威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社，股本總額11025.75元，其中集體股占40%，個人股占60%；新設立的股份經濟合作社要承擔遠遙居委會的一切債權債務（包括隱形債務）。2014年8月5日，遠遙合作社被行政機關登記設立（具備法人資格）。（二）2013年1月至2014年9月，遠遙居委會、孫家疃街道辦以威海環(huán)翠北海旅游度假區(qū)的名義以補償款等名義累計向王樹偉支付款項78萬元。雙方對該78萬元款項性質存在爭議。王樹偉主張該款系因其對案涉房產項下土地進行過前期整理，遠遙居委會、孫家疃街道辦支付的賠償款，與《補充合同書二》第二條約定的遠遙居委會、孫家疃街道辦應當賠償原告另一處無法交付的房產損失無關；遠遙居委會、孫家疃街道辦主張該款系按照《補充合同書二》第二條之約定所支付的賠償款，包括了無法向王樹偉提供另一處房產即2號樓所造成的損失。（三）遠遙房地產公司的股東為遠遙村委和威海市遠遙建筑工程公司。2011年11月30日，涉案遠遙西山住宅樓項目（以下簡稱涉案項目，包括涉案4號樓）取得了國有土地使用權證，土地使用權人為遠遙房地產公司。涉案地塊西鄰地塊由大易公司競得。2014年10月，威海市規(guī)劃局對涉案遠遙西山住宅樓項目（包括涉案4號樓）的建筑設計方案進行批前公告。經遠遙房地產公司同意，大易公司的設計審批方案中設計的道路占用了涉案地塊，導致涉案地塊的面積減少、涉案項目的豎向標高發(fā)生變化。為此，涉案項目的六家業(yè)主（包括王樹偉）向規(guī)劃部門提出異議，導致涉案項目的設計方案未能審批。2015年6月、2016年7月，威海市規(guī)劃局先后兩次召開協(xié)調會議，協(xié)調解決了上述爭議（遠遙居委會均派人參與）。2017年3月8日，威海市規(guī)劃局發(fā)布了“遠遙西山住宅樓項目建設工程設計方案和規(guī)劃許可批前公告”。同年5月18日，其頒發(fā)涉案土地的建設用地規(guī)劃許可證。同年5月24日，其頒發(fā)了涉案工程的建設工程規(guī)劃許可證。2018年9月7日，涉案工程取得了建設工程施工許可證，目前4號樓正在建設中。（四）在最高人民法院再審本案期間，王樹偉表示已不再要求遠遙居委會和孫家疃街道辦繼續(xù)履行合同，在其獲得法律上應獲得的全部利益及補償款后，不會也不可能再要求遠遙居委會和孫家疃街道辦繼續(xù)履行合同。本案重審庭審中，王樹偉亦表示不再要求遠遙居委會和孫家疃街道辦繼續(xù)履行合同。王樹偉稱涉案4號樓未能如期建成，其損失為律師費、郵寄費、復印費、差旅費、誤工費、支付給他人的勞務費及其開辦公司倒閉造成的損失。
一審法院重審認為，王樹偉與遠遙居委會、孫家疃街道辦2012年7月26日簽訂的《補充合同書二》及2013年3月29日簽訂的《補充合同書三》是對雙方此前簽訂的系列合同的變更和補充，該兩份合同系雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方具有約束力，王樹偉與遠遙居委會、孫家疃街道辦理應按該兩份合同及此后有關函件的規(guī)定履行義務。關于遠遙居委會、孫家疃街道辦未能向王樹偉交付4號樓是否構成違約問題?！堆a充合同書二》明確約定，遠遙居委會為王樹偉回遷安置上述4號樓低層住宅一棟，由遠遙居委會辦理建設手續(xù)及稅費，由孫家疃街道辦出資建設，逾期交房則由遠遙居委會、孫家疃街道辦承擔違約賠償責任；但因不可抗力、政策或其他特殊原因不能按時將上述該棟房屋及土地交付給和過戶到王樹偉名下，交付和過戶的時間自動順延，雙方不得相互追究責任。4號樓的建筑設計方案于2014年10月進行批前公告后，因大易公司的設計審批方案中設計的道路占用了涉案地塊，涉案項目的六家業(yè)主（包括王樹偉）為此向規(guī)劃部門提出異議，導致涉案項目的設計方案未能審批。而大易公司的設計審批方案中設計的道路占用涉案地塊系經遠遙房地產公司同意，遠遙居委會系遠遙房地產公司的股東之一，其參與了4號樓的建筑設計方案的審批等事宜，并在答辯時認可其在大易公司設計方案上蓋章，應認定遠遙居委會對遠遙房地產公司同意大易公司的上述占地行為知情并認可，且遠遙居委會、孫家疃街道辦在原一、二審中始終拒絕向王樹偉交付4號樓，據此應認定遠遙居委會、孫家疃街道辦在約定的期限內未能依約向王樹偉交付4號樓房產并非因不可抗力、政策或其他特殊原因，4號樓的交付和過戶的時間不能自動順延，遠遙居委會、孫家疃街道辦未能依約向王樹偉交付4號樓房產的行為系違約行為。雖然4號樓現已進行建設，但遠遙居委會、孫家疃街道辦逾期交付該房產數年，王樹偉亦不再主張繼續(xù)履行涉案合同，而是由遠遙居委會、孫家疃街道辦賠償其相應損失，故此遠遙居委會、孫家疃街道辦應當承擔賠償責任。4號樓的市場價值已經威海華地土地房地產評估有限公司評估，經審查上述鑒定意見依據充分，程序合法，應作為有效證據予以采信，遠遙居委會、孫家疃街道辦應當據此賠償王樹偉不能交付4號樓的經濟損失886.3萬元。關于遠遙居委會、孫家疃街道辦應否承擔及如何承擔違約責任問題。王樹偉在本案最高人民法院再審及重審期間，均表示既然主張損失，就不再要求遠遙居委會和孫家疃街道辦繼續(xù)履行合同。王樹偉的該主張實系同意解除合同，涉案合同亦符合法定解除條件，對此予以準許。違約責任的承擔不以合同是否解除為前提條件，遠遙居委會、孫家疃街道辦未能依約向王樹偉交付4號樓房產構成違約，理應承擔違約責任?！堆a充合同書二》第三條約定：“本合同書簽訂后，甲、乙、丙三方必須信守履行本合同書的約定，任何一方不得違約（即不履行或不完全履行本合同書），否則違約方無條件按本合同書約定的，給付丙方上述該一整棟低層住宅樓房市場總價的雙倍承擔違約賠償責任，該雙倍賠償款所需繳納的各種稅費等均由違約方負責承擔?！鄙鲜黾s定雖然名義上約定違約方向守約方承擔違約賠償責任，但又約定按4號樓市場價值雙倍承擔違約責任，遠超出守約方的實際損失，具有懲罰性，故該約定實系支付違約金的違約責任，而非對違約后損失賠償的計算方法。涉案合同約定的違約金過分高于損失，遠遙居委會、孫家疃街道辦要求降低，予以準許。當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。綜合王樹偉房屋被拆遷多年遲遲得不到安置，遠遙居委會、孫家疃街道辦未能如期向王樹偉交付4號樓房產王樹偉存在房屋租金損失，遠遙居委會、孫家疃街道辦在本案中的過錯程度，原一、二審判決后房屋價格上漲及王樹偉的律師代理費可另行處理等因素，酌定遠遙居委會、孫家疃街道辦向王樹偉支付違約金的數額按照4號樓的市場價值886.3萬元之50%即443.15萬元計算。關于王樹偉要求賠償2號樓的可得利益損失及滯納金問題?！堆a充合同》第一條約定，遠遙居委會免費提供給王樹偉二處別墅樓座并辦在王樹偉名下?！堆a充合同書二》約定，遠遙居委會、孫家疃街道辦需要承擔的合同義務為向王樹偉交付4號樓，未約定之前合同中載明的2號樓仍然需要交付，并增加了孫家疃辦事處承擔建設案涉房產的責任。該合同的第二條明確約定，遠遙居委會、孫家疃街道辦因老房拆遷事宜未解決好，導致王樹偉多次進行開挖和前期施工產生損失，同意由遠遙居委會賠付給王樹偉一定金額的賠償款（或補償款）。該合同并未約定遠遙居委會、孫家疃街道辦仍負有向王樹偉交付2號樓之責任，也未約定因無法向王樹偉交付2號樓應當承擔損失賠償責任的內容。在《補充合同書三》中，雙方再次針對《補充合同書二》第二條內容進行了補充約定，即遠遙居委會、孫家疃街道辦向王樹偉支付78萬元賠償和補償款。故2號樓的問題雙方已在《補充合同書二》中達成共識，即因遠遙居委會無法向王樹偉提供2號樓樓座及土地，且因王樹偉已“多次進行開挖和前期施工建設等工作”，故遠遙居委會、孫家疃街道辦同意向王樹偉支付78萬元的補償款（賠償款），即2號樓的問題已經得到解決，王樹偉在收到78萬元的補償款（賠償款）后仍向孫家疃街道辦、遠遙居委會主張2號樓的可得利益損失及滯納金，理由不當，不予支持。關于遠遙合作社在本案中是否應當承擔民事責任問題。遠遙合作社在本案原審一審訴訟前成立，其雖非涉案合同的當事方，但其承擔成立時的批復文件載明應承擔遠遙居委會的一切債權債務，故其理應與遠遙居委會、孫家疃街道辦共同向王樹偉承擔民事責任。其辯稱并非本案適格被告、對遠遙居委會的債務不應負連帶清償責任，無事實及法律依據，不予支持。判決：一、被告威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)居民委員會、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社共同支付原告王樹偉房屋賠償款8863000元；二、被告威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)居民委員會、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社共同支付原告王樹偉違約金4431500元；三、駁回原告王樹偉的其他訴訟請求。本判決于生效后十日內履行。如果三被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費313107元、財產保全費5000元，共計318107元，原告王樹偉負擔238580元，被告威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)居民委員會、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社負擔79527元。鑒定費141446元，由威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)居民委員會、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社負擔。
本院查明
本院二審查明，遠遙居委會2019年8月29日被撤銷后與其他居委會合并成立安海居委會，并取得統(tǒng)一社會信用代碼55371002MEA787770G。
本院二審庭審時，安海居委會、孫家疃街道辦、遠遙合作社提交了國務院辦公廳（國辦發(fā)）【2006】26號、國務院辦公廳（國辦發(fā)）【2006】37號、國務院辦公廳（國辦發(fā)）【2008】3號通知，擬證明自2005年起，國務院停止別墅類房地產開發(fā)的土地供應，因政策變化，遠遙居委會決定將別墅地基更換為一處低層住宅樓，該文件側面印證被王樹偉撕毀的2009年8月23日簽定的補充合同與當時的法律規(guī)定一致，亦與2000年村民討論結果及2001年合同書相互印證，系真實意思表示，但合同書違反法律強制性規(guī)定應屬無效。王樹偉質證認為，三文件真實性需要核實，即便真實，也與合同效力無關；王樹偉與遠遙村委原簽訂的合同系獨棟別墅，只因政策變化，2009年簽訂的合同變成了低層住宅樓（俗稱疊排、疊拼、聯(lián)排別墅），后期合同都是按照國家政策簽訂的。遠遙合作社質證認為，對證據的真實性、合法性、關聯(lián)性無異議，案涉協(xié)議應屬無效。
王樹偉庭審時提交了以下證據：1.2010年12月28日由威海市規(guī)劃局出具給威海市國土資源局環(huán)翠分局的案涉地塊土地出讓規(guī)劃示意圖復印件一份，證明案涉地塊與西鄰大易公司地塊、南鄰威海寶地置業(yè)有限公司（以下簡稱寶地公司）地）地塊為同一塊土地的同一個規(guī)劃項目區(qū)規(guī)劃建設手續(xù)應當統(tǒng)一同步辦理。2.大易公司企業(yè)原始檔案一份，趙軍與遠遙居委會簽訂的《舊村改造聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》復印件一份，遠遙居委會、遠遙房地產公司、邢軍簽訂的《聯(lián)合開發(fā)遠遙村新建低層住宅協(xié)議書》復印件一份，遠遙房地產公司、寶地公司、遠遙居委會、邢軍簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議書》復印件一份，威海市中級人民法院（2015）威民一終字第240號判決書打印件一份，威海市環(huán)翠區(qū)人民法院（2012）威環(huán)民一初字第2237號判決書復印件一份，威海市中級人民法院（2013）威民一終字第854號判決書打印件一份，光盤及照片打印件2頁，擬證明案涉地塊規(guī)劃建設手續(xù)經辦人員趙軍、邢軍與遠遙居委會、遠遙房地產公司、遠遙房地產公司遙韓家苑項目部及遙韓家苑項目、大易公司等之間存在一系列互相交織交叉的利益、利害關系以及就其項下土地之間存在重大的利益、利害關系，且趙軍、邢軍二人的身份及有關行為等與遠遙居委會、遠遙房地產公司、遠遙房地產公司遙韓家苑項目部及遙韓家苑項目、大易公司等均是互相交叉、交織關聯(lián)混同的。3.威海市環(huán)翠區(qū)人民法院（2014）威環(huán)民初字第2692號判決書打印件一份，威海市環(huán)翠區(qū)人民法院（2013）威環(huán)商初字第347號判決書打印件一份，威海市中級人民法院（2014）威商終字第198號民事裁定書打印件一份，威海市環(huán)翠區(qū)人民法院（2012）威環(huán)民初字第1094號判決書打印件一份，威海市環(huán)翠區(qū)人民法院（2013）威環(huán)民初字第1704號判決書打印件一份，威海市中級人民法院（2014）威民一終字第115號判決書打印件一份，山東省高級人民法院（2014）魯民一終字第412號判決書打印件一份，最高人民法院（2015）民申字第1002號判決書打印件一份，擬證明趙軍系遠遙房地產公司職工；趙軍、邢軍就遙韓家苑項目簽訂了協(xié)議書，約定由趙軍協(xié)助邢軍完成相關開發(fā)事宜，趙軍、邢軍之間形成了勞務合同關系，且邢軍有權利轉讓遙韓家苑項目并于2013年時就已將該項目轉讓給他人；遙韓家苑項目部系遠遙房地產公司設立的內部分支機構，不具有獨立的法人資格，邢軍系遙韓家苑項目部負責人，邢軍聘用趙軍從事涉案相關民事法律行為；遠遙房地產公司與第三方就遙韓家苑項目簽訂合作開發(fā)建設合同。遠遙合作社質證認為：所有證據都不是新證據，規(guī)劃圖是法院依職權調取的，涉案土地不是一塊土地，與寶地公司、大易公司土地不是一塊，是三塊地，出讓時是一次出讓，但分別辦的土地證。安海居委會、孫家疃街道辦質證認為：證據1不是新證據，真實性認可，證明目的不認可。證據2中光盤及照片打印件兩頁真實性、證明目的不認可，與本案無關；證據2中其他部分均不是新證據，證明目的不認可且與本案無關。證據3不是新證據，所有判決作出時間在本案之前，與本案無關。
對于各方提交的證據，本院認為，安海居委會、孫家疃街道辦提交的三份文件真實性可以確認,但王樹偉與安海居委會、孫家疃街道辦簽訂的《補充合同書二》《補充合同書三》已將原《補充合同》約定的補償安置兩處別墅樓座變更為提供一處低層住宅樓。因此，合同約定的標的物并非三份文件中規(guī)定的別墅，三份文件與本案爭議履行的《補充合同二》并無關聯(lián)性，本院不予采信。王樹偉提交的一系列證據與本案無關聯(lián)性，本院亦不予采信。
另,本院二審期間，王樹偉請求追加查封威環(huán)國用（2011出）第259號土地使用權及地上在建的遠遙西山住宅樓2號、4號兩棟樓房。王樹偉并提出調取證據申請，申請：1.向孫家疃街道辦事處及威海環(huán)翠北海旅游度假區(qū)管理委員會調取由孫家疃街道辦持有或保存的孫家疃街道辦和威海環(huán)翠北海旅游度假區(qū)管理委員會的全國組織機構統(tǒng)一社會信用代碼證原件。2.向威海市國土資源局環(huán)翠分局調取由威海市規(guī)劃局于2010年12月28日出具給威海市國土資源局環(huán)翠分局并由環(huán)翠分局持有或保存的遠遙一整地塊（包括案涉地塊在內）國有土地出讓規(guī)劃示意圖原件。3.向安海居委會、遠遙房地產公司、寶地公司調取2008年11月25日與趙軍簽訂的《舊村改造聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》、2009年11月14日與邢軍簽訂的《聯(lián)合開發(fā)遠遙村新建低層住宅協(xié)議書》、2011年2月28日與邢軍簽訂的《合作開發(fā)協(xié)議書》原件。3.調取案涉地塊周邊附近與案涉樓房相似或相近房屋自2015年1月至2019年9月期間的交易備案合同。
本院認為
本院經審查認為，王樹偉二審中向本院提出追加訴訟保全申請，其申請查封保全的地塊使用權人系遠遙房地產公司，該公司并非本案當事人，且原審中王樹偉申請訴訟保全6000萬元，原審已裁定保全6000萬元資產，凍結了相應的銀行賬戶，查封扣押資產為未登記的土地、房屋及遠遙居委會在遠遙房地產公司的股份賬戶。因此，本院對王樹偉的查封保全申請不予準許。對王樹偉提出調查證據申請，本院認為其申請調查的證據既不屬于對案件審理需要的主要證據，也非當事人因客觀原因無法收集的證據，對王樹偉的調取證據申請本院不予準許。
再，本院庭審后，王樹偉對4號樓市場價的鑒定報告應否采信問題提出再次開庭申請，并請求對4號樓的市場價進行重新評估或補充評估。
本院二審查明的其他事實與原審查明的其他事實相一致。
本院認為，本案爭議的焦點問題是：1.案涉爭議的《補充合同書二》《補充合同書三》是否合法有效。2.王樹偉主張2號樓可得利益損失及逾期交房違約金是否應該支持。3.遠遙居委會和孫家疃街道辦對未能按期交付4號樓是否應當承擔違約責任及如何承擔。4.本案關于4號樓市場價的鑒定報告能否采信。5.原審判決遠遙合作社承擔賠償責任是否超出訴訟請求。6、本案是否屬于民事案件受理范圍。
關于焦點一，遠遙居委會與王樹偉雖然因拆遷老宅院于2001年6月10日、2009年8月23分別簽訂了《合同書》《補充合同》，但雙方并未實際履行。為此，王樹偉與遠遙居委會、孫家疃街道辦于2012年7月26日、2013年3月29日分別簽訂了《補充合同書二》《補充合同書三》，本案系因履行《補充合同書二》《補充合同書三》產生的糾紛。本院認為，《補充合同書二》《補充合同書三》是對原未履行合同的補充和變更，是各方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，原審認定正確，本院予以確認。安海居委會、孫家疃街道辦、遠遙合作社關于案涉《補充合同書二》《補充合同書三》無效的上訴理由無事實與法律依據，本院不予支持。
關于焦點二，《補充合同》第一條雖約定：“甲方（遠遙居委會）兌現原合同承諾，在規(guī)劃紅線內小南山處，由甲方出資該宗土地招、拍、掛，提供給乙方（王樹偉）二處別墅樓座并辦在乙方名下，位置為上排中西戶。二樓座甲方免費給乙方?！钡堆a充合同書二》第二條約定：“由于甲方（遠遙居委會）對丙方（王樹偉）的宅基地和房屋拆遷安置等事一直協(xié)商不一致并至今沒有解決好，導致丙方多次進行開挖和前期施工建設等工作，現甲方只能免費提供給丙方一處（棟）低層住宅樓房樓座的土地，不能按照已簽訂合同的約定免費給付丙方二處別墅樓座及土地，由此給丙方造成了一定的損失。經甲方、乙方（孫家疃街道辦）與丙方多次協(xié)商，現三方同意由甲方賠付給丙方一定金額數的賠償款（或補償款）?！薄堆a充合同書二》并未約定遠遙居委會及孫家疃街道辦仍負有向王樹偉交付2號樓之責任，也未約定因無法向其交付2號樓應當承擔損失賠償責任的內容。在《補充合同書三》中，雙方再次針對《補充合同書二》第二條內容進行了補充約定，即遠遙居委會、孫家疃街道辦向王樹偉支付78萬元賠償和補償款。故2號樓的問題雙方已在《補充合同書二》中達成共識，即因遠遙居委會無法向王樹偉提供2號樓樓座及土地，且因王樹偉已“多次進行開挖和前期施工建設等工作”，故遠遙居委會、孫家疃街道辦同意向王樹偉支付78萬元的補償款（賠償款），即2號樓的問題已經得到解決，王樹偉在收到78萬元的補償款（賠償款）后仍向孫家疃街道辦、遠遙居委會主張未能交付2號樓的可得利益損失及滯納金，沒有合同依據，本院對王樹偉的該上訴理由不予支持。
關于焦點三，本院認為，一審法院關于孫家疃街道辦、遠遙居委會“未能依約履行交房義務，其行為構成違約”的認定正確。安海居委會、孫家疃街道辦上訴主張其不構成違約與事實不符，本院對其上訴理由不予支持。4號樓現雖然已進行建設，但遠遙居委會、孫家疃街道辦逾期交付該房產數年，王樹偉亦明確其不再主張繼續(xù)履行涉案合同，而是由遠遙居委會、孫家疃街道辦賠償其相應損失，故遠遙居委會、孫家疃街道辦應當承擔賠償責任。由于遠遙居委會已并入新成立的安海居委會，因此，安海居委會應當承擔本案中由遠遙居委會承擔的賠償責任。根據《補充合同書二》第三條約定：“本合同書簽訂后，甲、乙、丙三方必須信守履行本合同書的約定，任何一方不得違約（即不履行或不完全履行本合同書），否則違約方無條件按本合同書約定的，給付丙方上述該一整棟低層住宅樓房市場總價的雙倍承擔違約賠償責任，該雙倍賠償款所需繳納的各種稅費等均由違約方負責承擔?！备鶕摷s定，違約方承擔的是賠償損失的違約責任，而非支付違約金的違約責任，“市場總價的雙倍”系損失的計算方式。一審法院將賠償損失的違約責任認定為支付違約金的違約責任，進而適用《中華人民共和國合同法》第一百一十四條對違約金進行酌情調減，系認定事實和適用法律均有錯誤，應予糾正。王樹偉的該上訴理由成立，本院予以支持。
關于焦點四，原一審中，已經組織當事人就《估價技術報告》進行了質證，評估機構威海華地土地房地產評估有限公司的評估人員亦出庭接受了質詢，本院認為評估機構及評估人員具有相應資質、評估程序合法，王樹偉并未提交充分有效證據證明該評估結論存在錯誤。因此，王樹偉庭后提出對4號樓的市場價值進行重新評估或補充評估的申請不符合《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定，本院對其申請不予準許，原審采信該鑒定結論并無不當。王樹偉關于評估價格明顯偏低，鑒定報告不能采信上訴理由不能成立，本院不予支持。至于王樹偉庭后申請對此焦點問題再次開庭，本院認為王樹偉就此問題并未提供新的證據，本案無需再次開庭。
關于焦點五，2014年8月5日，遠遙合作社依據威海市環(huán)翠區(qū)村（居）集體產權制度改革工作領導小組下發(fā)的威環(huán)農改組發(fā)〔2014〕23號文件登記設立（具備法人資格）。按照該文件其“承擔威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)居民委員會的一切債權債務（包括隱形債務）”。本案一審法院重審時，王樹偉依法追加遠遙合作社為被告參加訴訟，原審判決遠遙合作社與遠遙居委會、孫家疃街道辦共同承擔責任既有事實依據，也未超出王樹偉的訴訟請求，程序合法。
關于焦點六，本案系遠遙居委會、孫家疃街道與被拆遷人王樹偉就簽訂拆遷安置補償合同后因履行合同而產生的糾紛，系平等民事主體之間的合同糾紛，并非因國家征收行為產生糾紛，依法屬于民事案件受理范圍。安海居委會、孫家疃街道辦、遠遙合作社關于本案不屬民事案件受理范圍的上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，王樹偉的上訴理由部分成立，本院予以采納。安海居委會、孫家疃街道辦、遠遙合作社的上訴理由不能成立，本院不予支持。一審法院認定事實及適用法律部分有誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、撤銷威海市中級人民法院（2018）魯10民初275號民事判決第一、二項；
二、維持威海市中級人民法院（2018）魯10民初275號民事判決第三項；
三、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道安海社區(qū)居民委員會、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社于本判決生效之日起十日內共同支付王樹偉房屋賠償款17726000元；
四、駁回王樹偉的其他上訴請求；
五、駁回威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道安海社區(qū)居民委員會、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社的上訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費313107元，由王樹偉負擔210817元，威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道安海社區(qū)居民委員會、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社共同負擔102290元。鑒定費141446元，由威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道安海社區(qū)居民委員會、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社共同負擔。二審案件受理費313107元，由王樹偉負擔261750元，威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道安海社區(qū)居民委員會、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道辦事處、威海市環(huán)翠區(qū)孫家疃街道遠遙社區(qū)股份經濟合作社共同負擔51357元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 賈新芳
審判員 李召亮
審判員 崔志芹
二〇二〇年八月六日
書記員 白 靖
