審理法院：河南省高級人民法院
案號：（2020）豫民再35號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-06-08
案由：民事主體間房屋拆遷補償合同糾紛
審理經過
申訴人何德珠因與被申訴人劉某某及原審被告張強房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服河南省信陽市中級人民法院（以下簡稱二審法院）（2017）豫15民終1077號民事判決，向檢察機關申訴。河南省人民檢察院以豫檢民（行）監(jiān)〔2018〕41000000647號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院于2019年11月7日作出（2019）豫民抗155號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年5月13日公開開庭審理本案。河南省人民檢察院指派檢察員黃瑋林、檢察官助理曹文召出庭履行職務。申訴人何德珠的委托訴訟代理人余西志、被申訴人劉某某及其委托訴訟代理人吳超到庭參加訴訟。原審被告張強經本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭，本案現已審理終結。
河南省人民檢察院抗訴稱：二審法院（2017）豫15民終1077號民事判決認定基本事實缺乏證據證明，適用法律確有錯誤，且應當參加訴訟的當事人未參加訴訟。理由如下：一、原審判決認定事實前后矛盾，混淆了涉案60㎡住房的歸屬，最終將本屬于鄒慶勇、鄒慶輝（以下簡稱鄒氏兄弟）的60㎡房屋認定給劉某某，認定事實明顯錯誤。根據劉某某、李秀榮與鄒氏兄弟簽訂的《房屋置換協(xié)議》以及一審庭審中劉某某代理人稱“實際應補70平米的錢”等證據，可以證明該60㎡住房的置換，是劉某某自己出資購買70㎡住房，再加上補償給鄒氏兄弟的60㎡住房，向鄒氏兄弟交付130㎡住房一套，劉某某并不享有60㎡住房的任何權利。原審判決開始認定“根據原告與鄒氏兄弟簽訂的房屋置換協(xié)議約定及鄒氏兄弟證言，原告用其自身房屋置換鄒氏兄弟應得的位于金龍小區(qū)聯建房的門面房，并補償鄒氏兄弟位于金龍小區(qū)的130㎡住房一套（含鄒氏兄弟通過換房協(xié)議及換房補充協(xié)議應得的60㎡住房）……”，認可了鄒氏兄弟是包括60㎡住房在內130㎡住房的權利主體。而原審判決最后卻認定“該房屋中70㎡系劉某某承諾補償給鄒氏兄弟的面積，故被告應向原告支付該房屋中60㎡房屋折價款”，既然認定了鄒氏兄弟是涉案60㎡住房的權利主體，又認定張強、何德珠向劉某某支付涉案60㎡住房折價款，前后明顯矛盾。另根據查明事實，并沒有證據證明劉某某向金龍小區(qū)聯建辦公室交納過涉案住房購房款，其對涉案住房主張權利沒有事實依據。因此，原審判決認定事實明顯錯誤。二、原審判決判令張強、何德珠自2012年起每年支付劉某某墊付的租房費8000元屬適用法律錯誤。根據劉某某與鄒氏兄弟簽訂的《房屋置換協(xié)議》第13條約定，“因房屋拆遷時金龍聯建辦公室項目部承諾為乙方租房居住直至新房交鑰匙為止，如房租到期金龍聯建辦公室項目部還沒交房（這里指的是協(xié)議中一百三十平方米住房），由甲方（劉某某）負責為乙方（鄒氏兄弟）付房租費”，該協(xié)議中明確約定了130㎡住房不能交付時劉某某應該承擔的支付租房費的責任。張強、何德珠承擔支付房租責任的前提是對交付房屋存在過錯。何德珠始終辯稱，房屋未交付系因為劉某某未交房屋的差價款。而原審法院也認定：對于該套130㎡住房，除上述分選房通知單（2012年5月20日以“金龍小區(qū)聯建辦公室”的名義向劉某某、李秀榮簽發(fā)“棚戶區(qū)聯建分選房通知單”）外，劉某某未向法院提交購房合同、交付購房款票據等證明其確已購買了該房屋的證據，且在一審庭審中劉某某也認可沒有交過現金。因此，不能交付涉案房屋的過錯不在張強、何德珠，而在劉某某。原審法院在沒有證據證明張強、何德珠存在過錯的情況下，直接判令由何德珠來承擔應該由劉某某承擔的違約責任，適用法律明顯錯誤。三、原審應追加鄒氏兄弟為第三人參加本案訴訟。本案中的關鍵證據是鄒氏兄弟與張強、余西志于2010年10月6日簽訂的《補充換房協(xié)議》，劉某某提交的證據中有第七條“再加十平方米”，而何德珠提交的證據中無第七條“再加十平方米”，且在檢察院調查核實時，劉某某未提供原件。該證據的認定直接影響到鄒氏兄弟的實體權利，即鄒氏兄弟應得到60㎡房屋還是50㎡房屋。因此，本案應當追加鄒氏兄弟為第三人參加訴訟。
再審申請人稱/抗訴機關稱
何德珠申訴稱，請求撤銷一、二審判決，駁回劉某某的訴訟請求。一、原告主體錯誤。房屋產權人是劉某某、李秀榮、劉青懿三人，劉某某只能主張他一個人的權利。二、被告主體錯誤。何德珠沒有和鄒氏兄弟簽訂任何協(xié)議，也沒有和劉某某簽訂任何協(xié)議，將何德珠列為被告并承擔責任錯誤。三、兩份分選房通知單因劉某某在2012年5月20日選房后既沒按鄒氏兄弟原《換房合同》約定在半個月內交付齊（92㎡住房和朝西2米寬門面房)的差價款，至今又沒重新再選房，而成廢紙。劉某某沒按約定交納何德珠為其墊付的120余萬元土地出讓金等辦證費用，沒有協(xié)商解決擋在新建房屋西邊兩層舊房屋的補償拆遷，無法交房的責任完全在劉某某，其訴訟請求沒有事實根據和法律依據。四、何德珠有新證據，證明補充換房協(xié)議中沒有“再加10平方米”。五、生效判決判令何德珠為劉某某辦理房產證和承擔過戶費，沒有事實依據和證據證明。生效判決判令何德珠從2012年每年賠償劉某某墊付的房租3.6萬元，無事實和法律依據。2012年5月19日劉某某與鄒氏兄弟《房屋置換協(xié)議》后，于第二天5月20日就代鄒氏兄弟選訂了房屋。鄒氏兄弟同其他委托建房人（老房戶）一樣，選了房后建房人不用再付房租費。2010年10月19日--2012年10月19日兩年18000元的房租何德珠已經支付，從2012年5月20日劉某某選訂房后，鄒氏兄弟的房租就應由劉某某負責。
再審被申請人辯稱
劉某某辯稱，一、鄒氏兄弟將自己60平米的房屋先交給劉某某，由劉某某購買到130平米的房屋后再返還給鄒氏兄弟，因此該60平米房屋應屬于劉某某所有。何德珠在自己持有的分選房通知單中特別注明“130㎡中有80㎡尚未交款”。說明何德珠是知曉劉某某與鄒氏兄弟的置換協(xié)議，且知道劉某某是要在補償給鄒氏兄弟房屋的基礎上再增加面積至130平米的房屋，而該130平米是包含了補償的面積。盡管該補償面積存在爭議，但可以確認該事實。二、劉某某未補齊剩余房款的主要原因是由于何德珠所建設的房屋在其發(fā)出分選房通知時并未將房屋建設完成。何德珠將已經售與劉某某的房屋再轉售他人，構成違約。在何德珠無法交付房屋的情況下，其就應當支付相應的租房租金。三、本案中鄒氏兄弟已經將自己的權利轉讓給了劉某某，劉某某已經是拆遷安置的權利主體，而鄒氏兄弟對涉案房屋已經不具有任何權利，同時鄒氏兄弟在原審中已經作為證人出庭，對自己的權利也作了相應的處分。因此再次要求追加鄒氏兄弟為第三人明顯與法律不符。
張強未出庭亦未提供答辯意見。
一審原告訴稱
劉某某于2016年6月27日向光山縣人民法院（以下簡稱一審法院）提起訴訟，請求判令張強、何德珠立即交付“金龍小區(qū)”住宅樓三層西北角130平方米住房一套和西南角一、二層150平方米的門面房，賠償經濟損失12.7萬元，并承擔置換房屋的過戶費、辦證費、租房費和訴訟費用。
一審法院查明
一審法院認定，劉某某與李秀榮系夫妻，劉青懿系二人婚生子，余西志與何德珠系夫妻。為投資建設位于光山縣××大街東側××與書××巷之間曹德新等十三戶聯建房屋，2008年9月30日,余俊與余西志二人代表出資建房方（乙方）與代表出地換房方的鄒紀珠、鄒氏兄弟、陳長芝（甲方）簽訂換房協(xié)議，約定：甲方將換房地皮及其地面上的舊房和附著物交給乙方，新房由乙方出資按照城建規(guī)劃獨自負責建設（扒舊建新），新房建成后甲方獲得位于樓房一、二層的兩間兩層面積共150平方米的門面房一套和車庫一間。該協(xié)議中對換房面積、選房方式、雙方責任等問題均作出了約定，同時約定甲方房產證（鄒氏兄弟各一份房產證）由乙方辦理，費用由乙方負責。2010年3月31日，張強與何德珠簽訂“合資建房合同”，約定二人合伙投資建設位于光山縣××大街東側××與書××巷之間的聯建商住樓（金龍小區(qū)），并成立“金龍小區(qū)聯建辦公室”。
2010年9月6日，張強和余西志（乙方）與鄒氏兄弟（甲方）簽訂補充建房協(xié)議一份，在原換房協(xié)議基礎上又約定：乙方再補甲方一個車庫，并將兩個車庫換成60平方米（其中10平方米面積為另加）的住房一套；乙方在甲方交舊房時給甲方押金5萬元，此押金在乙方向甲方交新房房產證時由甲方退還給乙方；甲方搬家乙方先付6000元一年的房租費，若一年后乙方不能交新房，甲方租房費仍由乙方負責。
后在上述協(xié)議履行過程中，作為投資建房方的張強、何德珠與出地換房方的鄒氏兄弟發(fā)生糾紛，張強、何德珠在施工時遭到鄒氏兄弟的阻止。在雙方協(xié)商未果的情形下，何德珠丈夫余西志口頭委托劉某某與鄒氏兄弟協(xié)商換房事宜，并于2011年5月20日以“金龍小區(qū)聯建辦公室”向劉某某、李秀榮、劉青懿簽發(fā)“分選房通知單”(該通知單簽發(fā)人為“金龍小區(qū)聯建辦公室”會計何德林和康德花)，通知單載明“劉某某、李秀榮、劉青懿同志：根據你出地出資情況，經協(xié)商同意你選得西南邊壹號門面房4.8m寬（一、二層）建筑面積150㎡（以房產證上的數字為準）。一經選定均不得反悔，否則后果自負。新增的公共設施費用由各戶分攤。”該通知單涉及的門面房屬張強、何德珠與鄒氏兄弟簽訂的換房協(xié)議中約定的應交付給鄒氏兄弟的門面房。在取得該“分選房通知單”后，劉某某及其妻子李秀榮（甲方）與鄒氏兄弟（乙方）于2012年5月19日達成一致意見并簽訂了房屋置換協(xié)議，約定“甲方自愿以自己的房屋一套（位于光山縣××弦××面朝北的兩間兩層門面房，面積約199.11㎡）置換金龍聯建辦公室項目部在原合同（金龍聯建辦公室項目部與乙方簽訂的拆遷補償合同）中承諾給乙方的兩間兩層150㎡門面房一套；甲方自愿用購買的金龍聯建辦公室項目部新建的一套60㎡住房置換原合同中金龍聯建辦公室項目部承諾給乙方的60㎡住房，同時再向金龍聯建辦公室項目部購買70㎡住房給乙方作為補償，兩項一起甲方要交付給乙方建筑面積共130㎡住房一套（包括公攤面積）”；自本協(xié)議簽訂時，金龍聯建辦公室項目部給乙方的押金5萬元交由見證人鄒某、鄒建剛保管，待兩房產證辦好后，押金退還給甲方，由甲方負責將乙方出具給金龍聯建辦公室項目部的押金收據退還給鄒氏兄弟”，該協(xié)議于簽訂當天經河南省光山縣公證處（2012）光證民字第673號公證書公證。該協(xié)議簽訂后，張強、何德珠于2012年5月20日以“金龍小區(qū)聯建辦公室”的名義向劉某某、李秀榮簽發(fā)“棚戶區(qū)聯建分選房通知單”(簽發(fā)人為“金龍小區(qū)聯建辦公室”會計何德林和康德花)，該通知單載明“劉某某、李秀榮同志：根據你出地出資情況，經協(xié)商同意你分選得住宅三層西北角住房建筑面積130㎡（包括公攤面積）（以房產證上的數字為準）。一經分選定，均不得反悔。否則，后果自負。新增的公共設施費用由各戶分攤?！睂τ谠撎?30㎡住房，除上述分選房通知單外，劉某某未向本院提交購房合同、交付購房款票據等證明其確已購買了該房屋的證據，經核實，該房屋已由他人裝修并入住。涉案金龍小區(qū)整體竣工時間為2013年春。
另認定，經向案外人鄒慶輝核實，2010年9月6日張強、何德珠與鄒氏兄弟簽訂補充換房協(xié)議后，張強、何德珠在2010年為其二人繳納房租費用9000元，2011年向其二人給付房租費10000元，自2012年開始房租費由劉某某支付。根據劉某某提交的收據顯示，劉某某2012年-2016年（共5年）每年支付鄒氏兄弟房租費用8000元。另經核實，金龍小區(qū)同地段住房價格市場均價約為3500元/㎡左右。劉某某置換給鄒氏兄弟的位于光山縣××弦××面朝北的兩間兩層門面房在2012年時由劉某某對外出租，年租金3.6萬元。
一審法院認為
一審法院認為，關于雙方訴訟主體資格，根據協(xié)議簽訂過程、張強陳述以及李秀榮聲明，結合本案實際情況，對劉某某、張強與何德珠的訴訟主體資格均予以確認。根據換房協(xié)議以及補充換房協(xié)議約定，張強、何德珠應當向鄒氏兄弟交付金龍小區(qū)聯建房一、二層的兩間兩層面積150㎡的門面房一套和60㎡的住房一套，并由張強、何德珠負責辦理房屋的過戶、辦證手續(xù)及承擔相應的辦證費用，房屋附屬設施按照房地產交易慣例處理。根據劉某某與鄒氏兄弟簽訂的房屋置換協(xié)議約定及鄒氏兄弟證言，劉某某用其自有房屋置換鄒氏兄弟應得的位于金龍小區(qū)聯建房的門面房，并補償鄒氏兄弟位于金龍小區(qū)的130㎡住房一套（含鄒氏兄弟通過換房協(xié)議及換房補充協(xié)議應得的60㎡住房面積），鄒氏兄弟通過與張強、何德珠簽訂換房協(xié)議及換房補充協(xié)議所享有的權利與義務一并轉讓于劉某某。關于劉某某與鄒氏兄弟簽訂的房屋置換協(xié)議效力，根據張強當庭陳述、證人證言及結合金龍小區(qū)聯建辦公室向劉某某簽發(fā)的兩份分選房通知單可以確認該房屋置換協(xié)議得到張強、何德珠認可和同意，劉某某理應享有鄒氏兄弟在換房協(xié)議及換房補充協(xié)議中所享有的權利和義務，即張強、何德珠應當依據與鄒氏兄弟簽訂的換房協(xié)議及換房補充協(xié)議和分選房通知單向劉某某交付位于金龍小區(qū)住宅樓三層西北角130㎡住房一套和西南角一、二層150㎡門面房一套，并享有換房協(xié)議及換房補充協(xié)議中約定的權利和履行換房協(xié)議及換房補充協(xié)議中約定的義務，因涉案的130㎡住房已由他人占有并入住，該房屋已不具備交付條件，且該房屋中有70㎡系劉某某承諾補償給鄒氏兄弟的面積，故張強、何德珠應向劉某某支付該房屋中60㎡房屋折價款，根據調查，該房屋所在地附近的住房市場均價約為3500元/㎡左右，根據該價格，酌定按3500元/㎡支付折價房款，即張強、何德珠應向劉某某支付房屋折價款21萬元，同時，該房屋雖因客觀原因不能交付，但不能據此免除張強、何德珠應承擔的過戶及辦證費用，該費用酌定為2萬元，對于另外70㎡面積由劉某某與鄒氏兄弟自行解決，對此不予處理。關于劉某某要求張強、何德珠賠償經濟損失的訴訟請求，劉某某通過以其自有門面房與鄒氏兄弟置換獲得訴爭門面房所有權，現因張強、何德珠未交付訴爭門面房致使劉某某不能取得該門面房預期收益，要求張強、何德珠比照其原自有門面房收益（每年租金36000元）賠償經濟損失的訴求，予以支持，張強、何德珠應自涉案房屋竣工時起（2013年）按上述標準賠償劉某某經濟損失直至房屋交付時止。關于租房費，根據張強、何德珠與鄒氏兄弟簽訂的換房協(xié)議與補充換房協(xié)議的約定，張強、何德珠在未交付60㎡住房的情況下應向原房主（鄒氏兄弟）支付租金，經核實張強、何德珠向鄒氏兄弟實際支付的房租費用為9000元、10000元，因劉某某已承受鄒氏兄弟置換協(xié)議中的相關權益，同時因此房已不具備交付條件，且劉某某仍每年向鄒氏兄弟支付相應的租房費用8000元，故張強、何德珠應自2012年起每年支付劉某某8000元租房費至上述21萬元房屋折價款付齊時止；劉某某與鄒氏兄弟簽訂的房屋置換協(xié)議涉及房屋的辦證及過戶費用的分擔依據雙方簽訂的房屋置換協(xié)議確定。關于押金，依據換房補充協(xié)議和房屋置換協(xié)議的約定，在張強、何德珠向劉某某交付上述兩套房屋房產證時，劉某某應向張強、何德珠退還押金5萬元，現因住房已不具備交付條件，根據實際情況，張強、何德珠向劉某某交付門面房房產證和付齊60㎡房屋折價款及辦證費后，劉某某應向張強、何德珠退還押金5萬元。關于張強、何德珠辯稱鄒氏兄弟未按時騰房已構成違約，要求劉某某就此賠償違約金以及劉某某阻止施工造成損失的辯解意見，張強、何德珠未就上述請求提供明確證據，同時亦未提出反訴，對該辯解意見不予支持。關于張強、何德珠辯稱劉某某應承擔鄒氏兄弟交納土地費用的抗辯意見，經查原換房協(xié)議未就土地出讓金的分擔和繳納明確作出約定，對此暫不予處理，若張強、何德珠認為劉某某對上述事項負有義務，可組織證據另行主張權利。張強、何德珠辯稱鄒氏兄弟原住房朝西的兩處舊房拆遷義務人應為劉某某，經審查原換房協(xié)議及補充換房協(xié)議，不能確認劉某某對舊房負有拆除義務，故對上述抗辯意見不予采納。一審法院于2017年1月11日作出（2016）豫1522民初1515號民事判決：一、張強、何德珠于判決生效后三十日向劉某某交付位于金龍小區(qū)西南角一、二層150㎡門面房一套，由張強、何德珠負責辦理該房屋的過戶及辦證手續(xù)，并承擔相應的過戶及辦證費用；房屋附屬設施按照房地產交易慣例完善處理；二、張強、何德珠自2013年起每年賠償劉某某經濟損失3.6萬元至上述150㎡門面房交付時止；三、張強、何德珠于判決生效后三十日內向劉某某支付60㎡住房折價款21萬元及過戶、辦證費用2萬元；四、張強、何德珠自2012年起每年支付劉某某墊付的租房費8000元直至上述房屋折價款付齊時止；五、張強、何德珠向劉某某交付門面房房產證和付齊60㎡房屋折價款及2萬元辦證費用后，劉某某應向張強、何德珠退還押金5萬元；六、駁回劉某某其他訴訟請求。案件受理費10000元，由劉某某負擔5000元，由張強、何德珠負擔5000元。
二審上訴人訴稱
何德珠不服，向信陽市中級人民法院提起上訴，請求撤銷原判，駁回劉某某的訴訟請求。
二審認定的事實與一審相同。另認定，二審庭審中，劉某某提交證明一份，證明補充協(xié)議中的第七條系余西志親筆書寫，雙方同意再加十平方米。何德珠質證稱，該條不是余西志所寫，該證據也不是新證據，何德珠沒有親筆簽字，余西志也沒有做出這樣的承諾。
二審法院認為
二審法院認為，案外人鄒氏兄弟等人（甲方）與余俊、余西志（乙方）于2008年9月30日簽訂換房協(xié)議，該協(xié)議第二條約定“甲方出地面積（以土地證上的數字為準）：壹佰點貳貳平方米。無土地證者，土地部門及四鄰找事由甲方配合解決，不能影響乙方施工”。第六條約定“雙方責任：（一）甲方：1、在簽訂此協(xié)議時將房產證、土地證交給乙方，以便乙方辦理手續(xù)和使用；2、要確保交給乙方的證件和土地、房屋的真實性，不能給乙方施工造成矛盾”。本案中，雖然換房協(xié)議中鄒慶輝、鄒慶勇等人的房屋沒有土地證，換房協(xié)議第六條也約定要交付土地證，但由于協(xié)議第二條明確約定了無土地證者僅配合解決土地部門和四鄰糾紛，且換房協(xié)議中并沒有約定繳納土地出讓金的問題，而本案換房協(xié)議所在的金龍小區(qū)已辦完全部手續(xù)且建設完成，因此何德珠并沒有證據證明劉某某存在需要繳納土地出讓金的在先義務的情形。故何德珠關于一審判決第一項錯誤，何德珠享有不安抗辯法定理由的上訴理由不予支持。由于何德珠未能按照換房協(xié)議約定的時間交房，導致劉某某不能取得門面出租的預期收益，因此一審判決賠償損失并無不當。一審依據鄒氏兄弟與張強、余西志簽訂的《補充換房協(xié)議》認定車庫換取住房的面積為60平方米正確，二審中劉某某提交的證明也進一步印證了這一事實。由于金龍小區(qū)三層西北角130平方米住房已經被他人占有使用，導致何德珠無法按照其向劉某某發(fā)出的棚戶區(qū)聯建分選房通知單交付房屋，故一審法院判決何德珠支付房屋折價款及辦證費用符合法律規(guī)定。何德珠關于劉某某逾期繳納房屋差價款故自動放棄優(yōu)先購買權的上訴理由沒有證據予以證明，不予采納。何德珠的其他上訴理由沒有事實和法律依據，不予支持。二審法院于2017年4月6日作出（2017）豫15民終1077號民事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費10000元，由何德珠負擔。
本院2020年5月20日通過云間法庭對余西志、劉某某、吳超、鄒氏兄弟進行詢問。鄒氏兄弟表示：劉某某把他的門面房給其兄弟二人，其兄弟二人把余西志給的150㎡門面房和60㎡的住房給劉某某。一、二審法院將60㎡住房判給劉某某是對的。劉某某還欠其兄弟二人130㎡住房。
本院查明
本院再審認定的其他事實與一、二審一致。
本院認為
本院再審認為，（一）關于補充換房協(xié)議約定的是50㎡住房還是60㎡住房及權利歸屬的問題。劉某某持有的補充換房協(xié)議上有“再加十平方米”，據劉某某介紹，該協(xié)議原件在二審后丟失。何德珠持有的補充換房協(xié)議沒有“再加十平方米”，并申請對“再加十平方米”進行鑒定。何德珠在一、二審時未申請鑒定，現已不具備鑒定條件。結合鄒氏兄弟的證言稱該“再加十平方米”是余西志添加，及2012年5月19日劉某某與鄒氏兄弟的房屋置換協(xié)議第三條約定劉某某用購買的60㎡住房置換原合同中金龍聯建辦公室項目部承諾給鄒氏兄弟的60㎡住房，故一、二審認定的該項事實應予確認，補充換房協(xié)議約定的是60㎡住房。關于該60㎡住房的權利歸屬，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第二十九條規(guī)定，合同當事人一方經對方同意將其在合同中的權利義務一并轉讓給受讓人，對方與受讓人因履行合同發(fā)生糾紛訴至人民法院，對方就合同權利義務提出抗辯的，可以將出讓方列為第三人。鄒氏兄弟在一、二審中出具證言，在再審中接受了法庭詢問，明確表示一、二審判決將60㎡住房判給劉某某是正確的，故鄒氏兄弟的實體權利并未受到影響，不屬于必須追加為第三人的情形。一、二審判決將該60㎡權利判歸劉某某享有，并無不當。
（二）關于何德珠、張強每年應否向劉某某支付8000元房租和3.6萬損失的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第八十九條規(guī)定，權利和義務一并轉讓的，適用本法第七十九條、第八十一條至第八十三條、第八十五條至第八十七條的規(guī)定。第八十一條規(guī)定，債權人轉讓權利的，受讓人取得與債權有關的從權利，但該從權利專屬于債權人自身的除外。因此，劉某某向張強、何德珠主張的權利應以鄒氏兄弟的合同權利為基礎。本案中，張強、余西志和鄒氏兄弟簽訂的補充換房協(xié)議第五條約定，鄒氏兄弟搬家張強、余西志先付6000元一年的租房費，若一年后張強、余西志不能交新房，鄒氏兄弟的租房費仍應由張強、余西志負責。劉某某受讓鄒氏兄弟的權利后，亦應按照該合同的約定主張權利。劉某某每年向鄒氏兄弟支付8000元，是劉某某和鄒氏兄弟之間的約定，不能直接約束張強、何德珠。鄒氏兄弟和劉某某換房后將換房所得的房屋出租，所得租金不能直接認定為張強、何德珠應當承擔的損失。根據補充換房協(xié)議，張強、何德珠應承擔的租金為每年6000元，自2012年至門面房實際交付時止。
（三）關于原判酌定的2萬元過戶、辦證費用問題。因60平方米的門面房不再實際交付而是折算為21萬元房屋價款，該2萬元的過戶、辦證費用缺乏事實基礎，本院不予認定。
（四）關于何德珠申訴主張的原、被告主體資格及劉某某應否承擔土地出讓金等費用的問題，一、二審判決已做詳細論述且認定準確，本院不再贅述。
綜上，一、二審認定的基本事實清楚，判決結果部分不當，應予糾正。河南省人民檢察院的部分抗訴意見、何德珠的部分申訴意見成立，本院予以采納。依照《中華人民共和國合同法》第七十九條、第八十一條、第八十八條、第八十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第一、二項之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
一、撤銷河南省信陽市中級人民法院（2017）豫15民終1077號民事判決和光山縣人民法院（2016）豫1522民初1515號民事判決第二、六項；
二、維持光山縣人民法院（2016）豫1522民初1515號民事判決第一項；
三、變更光山縣人民法院（2016）豫1522民初1515號民事判決第三項為“張強、何德珠于本判決生效后三十日內向劉某某支付60㎡住房折價款21萬元”；
四、變更光山縣人民法院（2016）豫1522民初1515號民事判決第四項為“張強、何德珠自2012年起每年支付劉某某租房費6000元直至150㎡門面房交付時止”；
五、變更光山縣人民法院（2016）豫1522民初1515號民事判決第五項為“張強、何德珠向劉某某交付門面房房產證和付齊60㎡房屋折價款后，劉某某應向張強、何德珠退還押金5萬元”；
六、駁回劉某某的其他訴訟請求。
一審案件受理費10000元，由劉某某負擔5000元，由張強、何德珠負擔5000元。二審案件受理費10000元，由劉某某負擔5000元，由何德珠負擔5000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 杜燕萍
審判員 張 偉
審判員 李 杰
二〇二〇年六月八日
書記員 高琳娟
