審理法院：重慶市第五中級人民法院
案號：（2020）渝05民終7340號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-17
案由：商品房預售合同糾紛審理經過
上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司（以下簡稱：良浩公司）與被上訴人魏光輝商品房預售合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院(2020)渝0116民初208號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。
上訴人訴稱
良浩公司上訴請求：1、撤銷一審判決一、二項，依法改判良浩公司于重慶市江津區(qū)房屋交付之日起30日內支付魏光輝逾期辦證違約金（以198000元為基數，從2020年3月11日起，按日萬分之0.3的標準計算至實際交房之日止）；良浩公司于本判決生效后十日內支付魏光輝逾期交房違約金5839.02元；鑒定費3000元由魏光輝自行負擔。2、訴訟費由被上訴人承擔。事實及理由：一、原審法院依據評估結果調整逾期交房違約金的數額，適用法律錯誤。上訴人與被上訴人已經在商品房買賣合同中明確約定了違約金的計算方式，且根據查明的事實該部分數額是可以通過計算得出的情況下，自然不應當適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定參照評估報告結果調整逾期交房違約金的數額，而應當直接采用商品房買賣合同中約定的計算方法計算違約金數額。二、原審法院改變合同約定，縮短上訴人支付逾期辦證違約金的支付時間，有損上訴人的合法權益。根據上訴人與被上訴人關于支付逾期交房的約定，以及工程未取得竣工驗收的現狀，上訴人支付該項違約金的義務在原審判決生效后十日內完成，客觀上難以確定違約金數額，又短于雙方約定的時間，加重了上訴人的責任，讓上訴人難于履行。
被上訴人辯稱
魏光輝答辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的請求沒有事實和法律依據，不應當得到支持，請求駁回上訴人的全部上訴請求，依法維持原判。
魏光輝向一審法院起訴，1、良浩公司支付魏光輝逾期交房違約金（金額以鑒定結果為準）；2、良浩公司支付魏光輝逾期辦理產權證的違約金（從2019年11月10日起，以198000元為基數，按日息萬分之0.3計算至良浩公司取得土地房屋登記機構出具的登記受理單之日止）。
一審法院查明
一審法院認定事實，2015年4月29日，魏光輝（乙方、買方）與良浩公司（甲方、賣方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》約定：乙方購買甲方開發(fā)建設的位于重慶市江津區(qū)，建筑面積52.36平方米，總價款為198000元；《商品房預售許可證》號為津國土房管（2014）預字第（072）號。合同第七條約定：“交房期限及交房條件。1、……2、預售商品房的，甲方應當在2016年12月31日前，依照國家和地方的有關規(guī)定，將已進行建設工程竣工驗收備案登記的商品房交付乙方使用?！焙贤诰艞l約定：“甲方逾期交房的違約責任。除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之內，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.3的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過180日（與本條第1款第（1）項約定的日期相同）后，乙方有權解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.3的違約金（該比率應不小于本條第一款第（1）項中的比率），并于該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金。”合同第十三條約定：“關于辦理產權登記的約定。1、現售商品房的，……2、預售商品房的，在本商品房實際交付使用之日起60日內，由甲乙雙方向房屋所在地土地房屋登記機構提出辦理本商品房《房地產權證》的申請，提交土地房屋登記機構規(guī)定的相關資料，并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單?！?、如因甲方的責任，未能按期向房屋所在地土地房屋登記機構提交辦理本商品房《房地產權證》的申請，取得土地房屋登記機構出具的登記受理單的，雙方同意按下列方式處理：按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之內，自約定向土地房屋登記機構提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實際提交資料并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.3的違約金，并于甲方實際取得土地房屋登記機構出具的登記受理單之日起30日內向乙方支付違約金。（2）逾期超過180日（與本條本款第（1）項約定的日期相同）后，乙方有權解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行的，自約定向土地房屋登記機構提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實際提交資料并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.3（該比率應不小于本條第一款第（1）項中的比率）的違約金，并于甲方實際取得土地房屋登記機構出具的登記受理單之日起30日內向乙方支付違約金?！?/p>
《重慶市商品房買賣合同》附件五第六條約定：“產權登記。1、……2、甲方應在本商品房實際交付之日起180日內，向房屋所在地土地房屋登記機構提出辦理本商品房《房地產權證》的申請，并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單。逾期處理，按合同第十三條逾期時間處理執(zhí)行?！背鲜鰞热萃?，合同還就其他事項進行了約定。
合同簽訂后，魏光輝于合同簽當日向良浩公司交納了購房款60000元，良浩公司并向魏光輝代收了契稅、印花稅、大修基金等。2016年5月6日，魏光輝向良浩公司交納了購房款138000元。2019年9月12日，良浩公司將涉案房屋交付魏光輝。至今涉案房屋工程未通過竣工驗收，也未取得案涉房屋工程的重慶市建設工程竣工驗收備案登記證，良浩公司也未取得涉案商服用房土地房屋登記機構出具的登記受理單。
在庭審前的證據交換中，魏光輝提交了與他人簽訂的《房屋租賃合同》，以及他人收取租金的《收條》等，用以證明因良浩公司遲延交房魏光輝每月產生租房損失800元。由于良浩公司不認可魏光輝主張的租賃房屋的損失，魏光輝于2020年3月16日申請對案涉房屋的租金標準進行司法鑒定。2020年5月11日，重慶金地房地產土地資產評估有限公司作出重金房估（2020）字第0699號《房地產司法鑒定估價報告》，意見：涉案住房2017年1月1日至2020年5月31日期間的市場租金總價35290元（注：35290元÷41個月＝每月租金860.73元）。為此產生鑒定費3000元。對該鑒定結論，魏光輝無異議，并請求以鑒定結果作為良浩公司應支付魏光輝逾期交房違約金的依據。良浩公司認為：鑒定租金的期間為2017年1月1日至2020年5月31日，與本案逾期交房的期間不符，不能作為魏光輝損失的參照標準。
庭審中，雙方同意從2019年9月12日起計算辦理產權登記的期間，并同意將鑒定結論的金額除以鑒定單位得出該租金總額所依據的天數，作為房屋每天的租金標準。
以上事實，雙方當事人均無異議，一審法院予以確認。
一審法院認為
一審法院認為，雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效。依法成立的合同，對當事人具有拘束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。對魏光輝請求良浩公司支付的逾期交房違約金。按合同約定，良浩公司應于2016年12月31日前交房，而良浩公司于2019年9月12日才將房屋交付，良浩公司應當承擔違約責任。根據合同約定的違約金的計算標準，良浩公司每日應付魏光輝違約金5.94元（198000元×0.3÷10000），按鑒定的租金標準，良浩公司每日應付魏光輝違約金28.32元（2017年1月1日至2020年5月31日共1246天，35290元÷1246天）。兩項相比，合同約定的逾期交房違約金明顯過低，魏光輝根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，請求以鑒定的租金標準調增違約金，符合法律規(guī)定。但由于鑒定的租金標準，高于魏光輝主張的租金標準，綜合良浩公司遲延交房的期間等，一審法院確定良浩公司按鑒定租金標準的80%支付魏光輝遲延交房違約金。從2017年1月1日至2019年9月11日，良浩公司遲延交房984天，應付魏光輝遲延交房違約金22293.50元（984天×28.32元/天×80%）。對良浩公司辯稱，合同中約定了逾期交房的違約金，應當優(yōu)先適用合同約定的違約金的計算標準，不應按鑒定結論計算違約金的理由，因與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，關于當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額的規(guī)定不符，一審法院不予納。
對魏光輝請求良浩公司支付的逾期辦理產權登記的違約金。庭審中，原良浩公司同意從2019年9月12日起計算良浩公司辦理魏光輝所購房屋產權登記的期間，是雙方當事人對自己權利的處分，符合法律規(guī)定，一審法院予以準許。按原良浩公司確認的交房時間，良浩公司應在房屋交付后180日內向房屋所在地的土地房屋登記機構提出辦理本商品房《房地產權證》的申請，提交土地房屋登記機構規(guī)定的相關資料，并取得土地房屋登記機構出具的登記受理單。至今良浩公司仍未取得魏光輝所購房屋辦理權屬登記的受理單，按合同應承擔相應的違約責任。其起算時間從2020年3月11日起（從2019年9月12日交房之日起扣除180日），按日萬分之0.3計算至良浩公司向土地房屋登記機構提出辦證申請、提交相關資料并取得登記受理單為止。
依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第七十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條之規(guī)定，判決如下：
一、重慶良浩置業(yè)有限公司在本判決生效之日起十日內支付魏光輝逾期交付房屋違約金22293.50元；
二、重慶良浩置業(yè)有限公司在本判決生效后支付魏光輝逾期辦理產權登記的違約金（以已付房款198000元為基數，從2020年3月11日起至良浩公司向土地房屋登記機構提出辦證申請、提交相關資料并取得登記受理單為止，按每日萬分之0.3計算）；
三、駁回魏光輝的其他訴訟請求。
案件受理費790元，減半收取395元，鑒定費3000元，由良浩公司負擔。案件受理費和鑒定費，魏光輝均已預交，良浩公司在履行上述款時直接支付魏光輝。
本院查明
二審中，良浩公司、魏光輝均未提交新證據。
二審查明的事實與一審查明事實一致，本院予以確認。
本院認為
本院認為，根據上訴人的上訴請求、事實和理由并結合被上訴人的答辯意見，本院歸納本案爭議焦點為：1、一審判決對逾期交房違約金予以調高是否恰當；上訴人應支付被上訴人的逾期交房違約金的條件是否成就；2、本案鑒定費是否應當由上訴人承擔。對于上述爭議焦點，一審法院評析如下：
1、關于一審判決對逾期交房違約金予以調高是否恰當的問題。上訴人與被上訴人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)強制性、效力性規(guī)定，合法有效。雙方當事人均應按照協議約定履行各自義務，否則應承擔違約責任。本案中，上訴人對其逾期交房的事實并無異議。上訴人認為應當按照雙方合同約定的“甲方按日向乙方支付已付房價款萬分之0.30的違約金標準”計算逾期交房違約金。被上訴人認為該約定的違約金標準過低，不足以彌補因上訴人逾期交房給被上訴人造成的損失，主張按照涉案房屋評估的租金標準計算違約金?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。上訴人逾期交房致使被上訴人不能按照合同約定時間正常使用所購房屋，而按照雙方約定的逾期交房違約金標準計算的違約金低于被上訴人的租金損失，不足以彌補被上訴人的損失，故一審法院根據合同中逾期交房違約金計算標準的約定，結合案涉房屋市場租金的鑒定結論，對上訴人逾期交房違約金的計算標準酌情予以調高，按照涉案房屋評估的同期租金標準的80%予以計算并無不當。上訴人認為一審法院對此適用法律錯誤的上訴理由不成立，本院不予采納。
關于上訴人應支付被上訴人的逾期交房違約金條件是否成就的問題。上訴人認為應當按照合同約定的“該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金?！鄙显V人認為案涉工程至今未竣工驗收，案涉房屋至今不具備法定的交付條件，故逾期交房違約金的支付條件不成就。上訴人的該上訴理由不成立，因為雙方約定的條件雖然是“該商品房實際交付之日起30日內向乙方支付違約金”，但被上訴人所購房屋至今未竣工驗收，上訴人并無免責事由，屬于為自己的利益不正當的阻止付款條件的成就，應視為付款條件已成就。故一審判決上訴人于判決生效后十日內支付被上訴人逾期交房違約金并無不當。
2、關于本案鑒定費是否應當由上訴人承擔的問題。因本案系上訴人違約所致，被上訴人并無過錯，故鑒定費應當由上訴人負擔。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費790元，由上訴人重慶良浩置業(yè)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 蔣 科
審判員 劉戀硯
審判員 黎 明
二〇二〇年十一月十七日
書記員 羅 晴
