審理法院：青海省高級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）青民再44號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-06
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請(qǐng)人姜濤、楊梅英因與被申請(qǐng)人青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終1372號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?020年3月10日作出（2020）青民申36號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年7月9日公開開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人姜濤、楊梅英，被申請(qǐng)人海宏公司的委托訴訟代理人葛建浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
姜濤、楊梅英申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，原一、二審判決關(guān)于案涉房屋至今未辦理房屋所有權(quán)證的責(zé)任認(rèn)定錯(cuò)誤。涉案《西寧市商品房預(yù)售合同》第十九條約定“出賣人出售的房屋為預(yù)售商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180天內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記，逾期將承擔(dān)違約責(zé)任。”姜濤、楊梅英一審提交的西寧市消防支隊(duì)《關(guān)于九號(hào)公館未進(jìn)行消防驗(yàn)收的說明》及青海省西寧市海湖新區(qū)管理委員會(huì)《說明》，均證實(shí)由于海宏公司未通過消防驗(yàn)收及未提交測(cè)繪竣工報(bào)告及相關(guān)資料致案涉商品房無法驗(yàn)收。海宏公司屬于分期開發(fā)，但海宏公司一直未進(jìn)行分期驗(yàn)收工作，由于海宏公司的違約行為導(dǎo)致九號(hào)公館廣大業(yè)主入住至今未取得房屋權(quán)屬證書，海宏公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅應(yīng)當(dāng)由姜濤、楊梅英在辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，向征收機(jī)關(guān)繳納。海宏公司非法征收姜濤、楊梅英的契稅并長(zhǎng)期占有的行為不當(dāng)，理應(yīng)退還。請(qǐng)求撤銷一、二審民事判決，支持姜濤、楊梅英原審訴求。
再審被申請(qǐng)人辯稱
被申請(qǐng)人海宏公司答辯稱，原審法院關(guān)于姜濤、楊梅英主張海宏公司為其辦理房屋權(quán)屬證書并支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金沒有合同依據(jù)的認(rèn)定正確。海宏公司不存在逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約事實(shí)。雙方簽訂的《西寧市商品房預(yù)售合同》未對(duì)取得房屋權(quán)屬證書時(shí)間作出約定，且辦理房屋權(quán)屬證書應(yīng)由雙方共同完成。房屋竣工驗(yàn)收需要以綜合驗(yàn)收為前提，而綜合驗(yàn)收除房屋驗(yàn)收合格以外，還需小區(qū)整體完成城建、消防等部門的驗(yàn)收。由于海宏公司尚未完成小區(qū)綜合驗(yàn)收，商品房預(yù)售合同約定海宏公司申請(qǐng)辦理初始登記的條件尚未成就，因此海宏公司并無違約事實(shí)。姜濤、楊梅英以現(xiàn)金形式向海宏公司繳納契稅是事實(shí)，海宏公司認(rèn)為因?yàn)槔U納契稅問題還涉及其他業(yè)主，為便于案件處理，由海宏公司代業(yè)主繳納契稅更好。
一審原告訴稱
姜濤、楊梅英向一審提出訴訟請(qǐng)求：1.海宏公司履行為姜濤、楊梅英辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的合同義務(wù)；2.海宏公司向姜濤、楊梅英支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金39397元（2017年8月8日至2019年4月8日）；3.海宏公司向姜濤、楊梅英退還契稅9719.6元,以上合計(jì)49116.6元。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，首先，《西寧市商品房預(yù)售合同》中關(guān)于辦證的約定為：“出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗(yàn)收后180日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證”。該約定是雙方當(dāng)事人關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的方式、時(shí)限的特別約定，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條所規(guī)定的“除當(dāng)事人有特別約定外”的情形，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其次，由于海宏公司申請(qǐng)辦理初始登記的前提是要完成工程竣工驗(yàn)收備案，而竣工驗(yàn)收備案又需完成綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收除商品房驗(yàn)收合格外，還需完成城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的驗(yàn)收。海宏公司開發(fā)的涉案小區(qū)是分期開發(fā)，而綜合驗(yàn)收需小區(qū)整體開發(fā)完成后才能進(jìn)行。而姜濤、楊梅英依《調(diào)查令》調(diào)查取得的兩份《說明》，僅證明海宏公司未能向規(guī)劃局提交測(cè)繪竣工報(bào)告以及消防方面未達(dá)到消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并不能直接證明海宏公司已具備了提交測(cè)繪竣工報(bào)告的前提條件，因此，合同約定的“竣工驗(yàn)收”至今未能完成，更無法完成“初始登記”，即合同約定的辦證時(shí)間尚未到期，辦證條件尚不具備，海宏公司亦不存在逾期辦證違約的問題，故對(duì)該證據(jù)不予采信。對(duì)姜濤、楊梅英要求海宏公司履行為姜濤、楊梅英辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的合同義務(wù)及支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。關(guān)于姜濤、楊梅英主張海宏公司退還契稅的問題。一審法院認(rèn)為，海宏公司對(duì)姜濤、楊梅英以現(xiàn)金方式繳納契稅無異議，予以確認(rèn)。但根據(jù)合同約定：在出賣人完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證。姜濤、楊梅英向海宏公司繳納契稅后，海宏公司應(yīng)當(dāng)在具備辦證條件的情況下，統(tǒng)一向稅務(wù)部門繳納契稅并為姜濤、楊梅英辦理房屋權(quán)屬證書。因目前尚不具備辦證的客觀條件，海宏公司無法完成初始登記，姜濤、楊梅英亦無證據(jù)證明海宏公司存在主觀上不愿為姜濤、楊梅英等購房人辦證的違約情況，故姜濤、楊梅英要求海宏公司退還契稅的訴訟請(qǐng)求，無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條第一款、第一百三十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決駁回：姜濤、楊梅英的全部訴訟請(qǐng)求。
二審上訴人訴稱
姜濤、楊梅英不服一審判決，上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決,改判支持姜濤、楊梅英一審全部訴訟請(qǐng)求。
二審法院認(rèn)為
二審法院認(rèn)為，姜濤、楊梅英與海宏公司于2016年10月28日簽訂《西寧市商品房預(yù)售合同》系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同享受權(quán)利履行義務(wù)。按照該合同第十九條的約定“（一）雙方同意由出售方向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（二）因出賣人的原因，買受人未能在商品房交付之日起180日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第1種方式處理……買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金?！痹摵贤谑艞l第一項(xiàng)雖約定由海宏公司申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但對(duì)具體辦理和完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間均沒有明確。該合同第十九條第二項(xiàng)約定因出賣人原因?qū)е沦I受人未按期取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，但辦證系雙方的義務(wù)，姜濤、楊梅英提交的證據(jù)不足以證明系海宏公司的原因?qū)е缕渲两裎慈〉蒙唐贩糠课輽?quán)屬證書，故對(duì)姜濤、楊梅英主張海宏公司為其辦理房屋權(quán)屬證書并支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金的上訴請(qǐng)求，不予支持。關(guān)于海宏公司是否應(yīng)當(dāng)給姜濤、楊梅英退還契稅的問題。姜濤、楊梅英與海宏公司在合同中明確約定由海宏公司申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，姜濤、楊梅英向海宏公司交納契稅是履行該約定的行為，現(xiàn)雙方并未就辦證問題另行約定，海宏公司仍應(yīng)為姜濤、楊梅英辦理產(chǎn)權(quán)證書，故對(duì)姜濤、楊梅英要求退還契稅的主張，亦不予支持。綜上，姜濤、楊梅英的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
本院查明
再審審理查明的事實(shí)與原一、二審查明事實(shí)一致。姜濤、楊梅英及海宏公司均不持異議，再審予以確認(rèn)。
根據(jù)再審申請(qǐng)人姜濤、楊梅英的陳述，被申請(qǐng)人海宏公司的答辯，本案圍繞姜濤、楊梅英的原審訴訟請(qǐng)求進(jìn)行了審理。
本院認(rèn)為
本院再審認(rèn)為，姜濤、楊梅英與海宏公司于2016年10月28日簽訂的《西寧市商品房預(yù)售合同》系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同享受權(quán)利履行義務(wù)。按照該合同第十九條“（一）雙方同意由出售方向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（二）因出賣人的原因，買受人未能在商品房交付之日起180日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第1種方式處理……買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬分之一的違約金”的約定，應(yīng)由姜濤、楊梅英向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。姜濤、楊梅英未主張解除合同，本案再審時(shí)仍未辦理房屋權(quán)屬證書。姜濤、楊梅英主張自2017年8月8日暫計(jì)算至2019年4月8日計(jì)608天的逾期辦證違約金。按照雙方的約定，該違約金應(yīng)計(jì)算到實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，故，姜濤、楊梅英此節(jié)主張待實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日可另行主張。
關(guān)于海宏公司是否應(yīng)當(dāng)向姜濤、楊梅英退還契稅的問題。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第九條“納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款”第十二條“契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。具體征收機(jī)關(guān)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向契稅征收機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助契稅征收機(jī)關(guān)依法征收契稅”之規(guī)定，契稅應(yīng)當(dāng)由姜濤、楊梅英在辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，向征收機(jī)關(guān)繳納。海宏公司認(rèn)可收取姜濤、楊梅英契稅現(xiàn)金9719.6元，在無法為業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書的情形下，海宏公司收取業(yè)主契稅并長(zhǎng)期占有的行為明顯不當(dāng)，理應(yīng)退還。姜濤、楊梅英此節(jié)再審理由成立，應(yīng)予支持。
綜上，姜濤、楊梅英再審理由部分成立，應(yīng)予支持。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷青海省西寧市中級(jí)人民法院（2019）青01民終1372號(hào)民事判決及青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初1450號(hào)民事判決；
二、青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決送達(dá)后十五日內(nèi)退還姜濤、楊梅英契稅款9719.6元；
三、駁回姜濤、楊梅英的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)1028元，減半收取514元，由姜濤、楊梅英負(fù)擔(dān)411元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)103元。二審案件受理費(fèi)1028元，由姜濤、楊梅英負(fù)擔(dān)822元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)206元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 文 寶
審判員 曲 穎
審判員 段旭潔
二〇二〇年十一月六日
書記員 童 蕾
