審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終10892號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-30
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
上訴人北京東方長安房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱東方長安公司）因與被上訴人北京通茂順信息科技有限公司（以下簡稱通茂順公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2019）京0112民初33409號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月3日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
東方長安公司上訴請求：1．維持一審判決第一項、第二項；2．撤銷一審判決第三項，并依法改判被上訴人向上訴人支付逾期付款違約金683023．6元及印花稅損失2756元、刷卡手續(xù)費損失160元；3．一、二審案件受理費由被上訴人負擔。事實與理由：一、案涉合同附近九補充協(xié)議第十條的約定內容清晰，且與合同附件五第八條的約定內容意思一致，按照通常理解能夠作出唯一解釋。二、被上訴人付款義務在先，其逾期支付后續(xù)房款的行為構成違約，理應承擔相應違約責任。三、上訴人對補充協(xié)議履行了提示說明義務，且在補充協(xié)議與合同約定不一致的情況下，應以補充協(xié)議的約定為準。
被上訴人辯稱
通茂順公司辯稱，同意一審判決，不同意上訴人東方長安公司的上訴請求和理由。
一審原告訴稱
東方長安公司向一審法院提出訴訟請求：1．判令解除雙方簽訂的編號為Y1960554的《北京市商品房預售合同》，通茂順公司配合東方長安公司辦理該房屋的注銷登記手續(xù)；2．判令通茂順公司支付逾期付款違約金683023．6元；3．判令通茂順公司賠償東方長安公司印花稅損失2756元及刷卡手續(xù)費160元；4．判令通茂順公司承擔本案訴訟費。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，該院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，該院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，該院認定事實如下：
2016年10月14日，東方長安公司（出賣人）與通茂順公司（買受人）簽訂了編號為Y1960554的《北京市商品房預售合同》，約定通茂順公司購買東方長安公司開發(fā)的坐落于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住、托幼及小學項目（配建限價商品住房和自住型商品住房）CO6#公建樓（配套商業(yè)）房屋，用途為配套商業(yè)，總房款5510236元。合同第六條付款方式及期限約定，買受人采取分期付款的方式付款，具體付款方式及期限的約定見附件五。合同第十一條逾期付款責任約定，若買受人逾期付款超過60日，出賣人有權解除合同，買受人應當自合同解除通知送達之日起90日內按照累計的逾期應付款的3%向出賣人支付違約金。合同第十二條交付條件第一款約定，出賣人應當在2016年10月30日前向買受人交付該商品房。合同附件五約定，買受人應于2016年9月30日交納首期房款1110236元（總房款的20%，含定金50000元），于2016年11月30日前交納二期房款1100000元（總房款的20%），于2017年1月30日前交納三期房款550000元（總房款的10%），于2017年7月30日前交納四期房款1100000元（總房款的20%），于2018年1月30日前交納五期房款1100000元（總房款的20%），于2018年7月30日前交納六期房款550000元（總房款的10%）。合同附件九補充協(xié)議第6條約定，自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應按合同第十一條承擔逾期付款的違約責任；逾期超過60日的，出賣人有權解除合同，辦理解除合同所需的費用由買受人承擔，且買受人應按商品房總價款的10%向出賣人支付違約金并應承擔合同第十一條關于逾期付款的違約責任。合同附件九補充協(xié)議第10條約定，買受人收樓前，應按照本合同及補充協(xié)議的約定交清所有款項，包括房款、違約金、合同十六條（五）2中約定的費用、合同第十五條約定因面積差異而產生的差價及稅費，否則出賣人有權拒絕交付房屋及辦理產權證，所產生的損失由買受人自行承擔。合同及補充協(xié)議還約定了其他內容。上述合同簽訂后，雙方辦理了涉案房屋的網簽登記手續(xù)，通茂順公司依約向東方長安公司支付了定金及首期房款1110236元，后續(xù)購房款未支付。
東方長安公司稱，2016年10月21日向通茂順公司郵寄了《富力惠蘭美居交付使用通知書》，該通知書主要內容為：通茂順公司購買的富力惠蘭美居C06商業(yè)號樓110號可交付使用，正式入住時間為2016年10月28日。辦理入住手續(xù)需攜帶資料及款項，資料包括《富力惠蘭美居交付使用通知書》、所有已交房款發(fā)票原件及復印件等，本次款項明細為房價余款4400000元，面積補差款86299元，公共維修基金9119元，共計4495348元。通茂順公司稱收到了上述通知書，但是由于該通知書中要求支付全部剩余房款，所有沒有去收房。東方長安公司稱，該通知是根據(jù)合同附件九補充協(xié)議第10條的約定，該約定對于交房的條件進行了變更，需要通茂順公司交清全部房款后才履行交付房屋義務。
2019年7月24日，東方長安公司向通茂順公司發(fā)出《解除合同通知書》，主要內容為，雙方合同約定貴司采取分期付款付款方式支付房款，截至本通知發(fā)送之日，貴司房屋剩余尾款仍未到達我司賬戶，根據(jù)合同約定，貴司已構成違約，自本解除合同通知書送達之日起我司即解除與貴司簽訂的合同。通茂順公司稱收到了上述《解除合同通知書》，同時于2019年8月9日，通茂順公司對上述通知的內容進行了回復，表示東方長安公司存在違約行為，同意解除合同，要求東方長安公司退還通茂順公司所交納的全部房款及附加費用，同時賠償經濟損失。
關于雙方合同附件九補充協(xié)議第10條約定的買受人收樓前，應按照本合同及補充協(xié)議的約定交清所有款項中“所有款項”的解釋，東方長安公司稱“所有款項”是指支付全部的房款，不是指當期款項；通茂順公司稱“所有款項”是指按照約定的分期付款時間應支付房款，到期的支付，未到期的不支付。
本案中，通茂順公司向該院提出反訴，要求東方長安公司返還已付房款1110236元及利息、支付公證費2950元、支付逾期交房違約金33307．08元。但通茂順公司未按期交納訴訟費用。通茂順公司已向該院另行提起訴訟。
一審法院認為
該院認為：依法成立的合同受法律保護。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。本案的爭議焦點之一為雙方在合同附件九中關于支付房款的約定是否對支付房款的時間做出了變更，雙方對此條款作出的解釋不一致，且該條款系東方長安公司提供的格式條款，對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。一方面，該條款系對合同中房款支付時間這種重要事項變更的約定，東方長安公司并未向該院提交證據(jù)證明其對該條款采取合理方式提請通茂順公司注意該條款；另一方面，從涉案合同中對各期房款作出明確支付時間約定的情況下及該條款本身的文意做通常理解，該條款應為支付到期應支付的全部款項的意思表示。本案爭議之二為通茂順公司未按期支付剩余購房款的行為是否構成違約，根據(jù)該院查明的事實，雙方合同中約定通茂順公司為分期付款，且通茂順公司按期支付了第一期購房款（含定金）1110236元，東方長安公司應于通茂順公司支付完畢第一期購房款后，支付第二期購房款（應支付日期為2016年11月30）前即2016年10月30日前交付房屋，該履行順序在雙方合同中明確約定，且沒有其他條款對該約定進行明確的變更，合同附件九第十條也僅是對于未付當期應交房款的補充約定，而非變更了交房條件，因此雙方應按該約定履行合同。但東方長安公司在履行交房義務時，增加了支付剩余全部房款及費用這一條件，實質上不符合雙方合同的約定，因此該院認為通茂順公司有權拒絕履行支付后續(xù)購房款的義務，通茂順公司未支付后續(xù)購房款的行為并不構成違約，對于東方長安公司請求通茂順公司支付違約金及賠償損失的訴訟請求，該院不予支持。
當事人協(xié)商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，雙方當事人雖對于違約問題存在爭議，但均同意解除合同，因該院確認通茂順公司的行為不構成違約，因此合同解除的時間應確定為通茂順公司明確表示同意解除合同之日即2019年8月9日。關于解除合同后的后果，東方長安公司在本案中請求通茂順公司配合東方長安公司辦理房屋的網簽注銷登記手續(xù)，通茂順公司同意配合，該院對此不持異議。通茂順公司提起反訴要求東方長安公司退還已付房款1110236元及利息、支付公證費2950元、支付逾期交房違約金33307．08元等請求，因其未按期交納訴訟費用，視為其撤回反訴請求，且通茂順公司已向該院另行提起訴訟，故合同解除的其他后果，該院在本案中不予處理。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第三十九條、第四十一條、第六十條、第六十七條、第九十三條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：一、北京東方長安房地產開發(fā)有限公司與北京通茂順信息科技有限公司于2016年10月14日簽訂的編號為Y1960554的《北京市商品房預售合同》于2019年8月9日解除；二、北京通茂順信息科技有限公司配合北京東方長安房地產開發(fā)有限公司辦理坐落于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住、托幼及小學項目（配建限價商品住房和自住型商品住房）CO6#公建樓（配套商業(yè)）房屋的網簽注銷登記手續(xù)，于判決生效之日起七日內執(zhí)行；三、駁回北京東方長安房地產開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
本院查明
二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。
本院經審理查明的事實與一審法院查明事實一致。
本院認為
本院認為，公民、法人的合法權益受法律保護。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
綜合各方訴辯意見，歸納本案的爭議焦點為通茂順公司逾期支付后續(xù)購房款是否構成違約。上訴人東方長安公司主張雙方所簽合同附件九補充協(xié)議約定支付全部價款后方交付房屋，其并未變更交房條件，通茂順公司逾期支付后續(xù)購房款應構成違約。對此，首先，根據(jù)雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》第十二條約定，出賣人應當在2016年10月30日前向買受人交付該商品房，同時，涉案合同附件五約定了付款方式為分期付款，首期房款支付時間為2016年9月30日，二期房款支付時間為2016年11月30日前，據(jù)查，被上訴人通茂順公司已于2016年9月30日前支付首期房款；其次，雖涉案合同附件九第十條約定了買受人收樓前，應按照本合同及補充協(xié)議的約定交清所有款項，但雙方對此理解存在分歧，對于格式條款的理解應作出不利于提供格式條款一方的解釋，且上訴人東方長安公司未提交充分證據(jù)證明其對此條款向通茂順公司履行了提示說明義務，通茂順公司對此亦不予認可，故該條款應理解為支付到期應支付的全部款項的意思表示；然后，2016年10月21日，東方長安公司向通茂順公司郵寄了《富力惠蘭美居交付使用通知書》，其上記載涉案房屋的正式入住時間為2016年10月28日，且注明無論采用一次性或銀行按揭（含公積金）付款方式，均須東方長安公司收妥全部房款后方才辦理收樓手續(xù)，故根據(jù)上述合同條款意思表示的理解，此通知書表明東方長安公司履行的交房義務并不符合雙方約定，通茂順公司有權拒絕履行支付后續(xù)購房款的義務，故一審法院綜合本案相關情況認定通茂順公司逾期交納后續(xù)購房款并未構成違約并無不當。上訴人東方長安公司的上訴主張缺乏依據(jù)，本院不予采信。
綜上所述，東方長安公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費10660元，由北京東方長安房地產開發(fā)有限公司負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 高 貴
審判員 鄧青菁
審判員 張清波
二〇二〇年九月三十日
法官助理 郭 瑩
書記員 陳昭希
