審理法院：北京市第二中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京02民終7210號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-08-28
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人北京金科展昊置業(yè)有限公司（以下簡稱金科展昊公司）因與被上訴人內(nèi)蒙古圣水源水業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱圣水源公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初6760號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月5日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
金科展昊公司上訴請(qǐng)求：1．撤銷一審判決第四項(xiàng)，改判圣水源公司支付金科展昊公司違約金462864.4元；2．一二審案件受理費(fèi)由圣水源公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：1．一審判決對(duì)違約金金額調(diào)整適用法律錯(cuò)誤，圣水源公司未舉證證明金科展昊公司主張的違約金過高。2．一審判決確定的案件受理費(fèi)過高，金科展昊公司應(yīng)按其訴訟請(qǐng)求與一審判決支持的違約金數(shù)額之差額來計(jì)算案件受理費(fèi)。
被上訴人辯稱
圣水源公司辯稱，同意一審判決，不同意金科展昊公司的上訴請(qǐng)求。雙方均存在過錯(cuò)，一審法院根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，綜合雙方過錯(cuò)程度確定的違約金數(shù)額是適當(dāng)?shù)?；在金科展昊公司存在欺詐、不誠信且有悖公平原則的情況下，案件受理費(fèi)應(yīng)由金科展昊公司負(fù)擔(dān)。
一審原告訴稱
金科展昊公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．解除雙方于2018年7月14日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》（合同編號(hào)：Y2100819）；2．圣水源公司協(xié)助辦理《北京市商品房預(yù)售合同》的網(wǎng)上簽約注銷手續(xù)；3．圣水源公司支付違約金462864.4元；4．案件受理費(fèi)由圣水源公司負(fù)擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年7月14日，金科展昊公司（出賣人）與圣水源公司（買受人）簽訂了編號(hào)為Y2100819的《北京市商品房預(yù)售合同》。約定，圣水源公司購買坐落于北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地0505-070、076、066、077地塊地下車庫-1層140房屋一套（以下簡稱案涉房屋），房屋總價(jià)2314322元。買受人采取第4種方式付款。4、其他方式：該商品房價(jià)款的計(jì)價(jià)方式、總價(jià)款、付款方式及期限的具體約定見附件四。第八條逾期付款責(zé)任。除不可抗力外，買受人未按照約定時(shí)間付款的，雙方同意按照下列第（一）種方式處理：（一）按照逾期時(shí)間，分別處理（1和2不作累加）。1．逾期在60日之內(nèi)，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金。2．逾期超過60日（該期限應(yīng)當(dāng)與本條第1項(xiàng)中的期限相同），出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知買受人。買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起1日內(nèi)按照累計(jì)應(yīng)付款的20％向出賣人支付違約金，同時(shí)，出賣人退還買受人已付全部房價(jià)款（含已付貸款部分）。第二十九條補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議見附件十二）。補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任，排除或限制買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。
金科展昊公司（甲方、出賣人）與圣水源公司（乙方、買受人）在附件四《關(guān)于該商品房價(jià)款的計(jì)價(jià)方式、總價(jià)款、付款方式及期限的具體約定付款方式（分期付款）》約定，出賣人與買受人約定采用下列方式支付金科嘉苑項(xiàng)目地下-140號(hào)房屋購房價(jià)款，該房屋總價(jià)款為2314322元。1.買受人于（2018年7月14日）簽署《北京市商品房預(yù)售合同》當(dāng)日，繳付1164322元（買受人已付定金轉(zhuǎn)入本期購房款）。2.余款1150000元買受人須于2018年8月25日內(nèi)付清。5.由于乙方自身原因?qū)е掠馄谥Ц度我黄诳铐?xiàng)的，逾期在60日之內(nèi)的，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付應(yīng)付款總額萬分之三的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款當(dāng)日向甲方同時(shí)支付違約金。若逾期超過60日的，甲方有權(quán)解除合同并要求乙方支付房款總額20％的違約金；甲方同意不解除協(xié)議的，協(xié)議繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，乙方按日計(jì)算向甲方支付逾期應(yīng)付款總額萬分之四的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款當(dāng)日向甲方支付違約金。雙方就案涉房屋辦理了網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案手續(xù)。
2018年1月16日，圣水源公司交納房款50000元。2018年3月6日、2018年7月2日、2018年7月3日圣水源公司分別交納房款414322元、200000元及500000元。
2019年8月15日，圣水源公司以房屋買賣合同糾紛將金科展昊公司訴至法院，要求：1.撤銷雙方簽訂的編號(hào)為Y2100819的《北京市商品房預(yù)售合同》；2.金科展昊公司返還已收取的購房款1164322元，并支付資金占用期間的利息（按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算，自2018年1月16日起至還清購房款之日止）；3.金科展昊公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。2019年11月15日，法院作出（2020）京0115民初6760號(hào)（應(yīng)為（2019）京0115民初21075號(hào)）民事判決，認(rèn)為圣水源公司提交的證據(jù)不足以證明金科展昊公司在銷售案涉房屋中存在欺詐行為，圣水源公司主張要求撤銷《北京市商品房預(yù)售合同》的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)及法律依據(jù)，基于上述原因，圣水源公司要求金科展昊公司返還購房款及支付資金占用期間利息的訴訟請(qǐng)求亦不予支持，判決駁回圣水源公司的全部訴訟請(qǐng)求。該判決已發(fā)生法律效力。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。金科展昊公司與圣水源公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及相關(guān)附件是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。金科展昊公司作為買受人應(yīng)按約定交付房款，合同約定圣水源公司應(yīng)于2018年8月25日付清余款1150000元，但圣水源公司未按期支付，圣水源公司辯稱因金科展昊公司的欺騙導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)合同目的，自己并未違約，但生效法律文書已經(jīng)確定金科展昊公司在銷售案涉房屋中不存在欺詐行為，圣水源公司提出的上述抗辯理由依據(jù)不足，法院不予采納；在圣水源公司未能提出有效抗辯的情況下，圣水源公司逾期付款的行為應(yīng)構(gòu)成違約，金科展昊公司有權(quán)要求解除合同。合同解除后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。圣水源公司應(yīng)配合金科展昊公司辦理解除網(wǎng)簽備案手續(xù)事宜，金科展昊公司對(duì)已收房款1164322元負(fù)有返還義務(wù)。關(guān)于違約責(zé)任，圣水源公司逾期付款構(gòu)成違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，關(guān)于違約金金額，首先，合同附件四《關(guān)于該商品房價(jià)款的計(jì)價(jià)方式、總價(jià)款、付款方式及期限的具體約定付款方式（分期付款）》的內(nèi)容并非附件十二補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，不具備合同第二十九條約定的排他性，該附件四對(duì)逾期付款責(zé)任的約定應(yīng)視為變更了原買賣合同相應(yīng)內(nèi)容，其次，違約金應(yīng)以損失為基礎(chǔ)，金科展昊公司未能舉證證明圣水源公司的違約行為導(dǎo)致了與其主張的違約金相當(dāng)?shù)膶?shí)際損失，且圣水源公司亦認(rèn)為違約金過高請(qǐng)求調(diào)整，故法院根據(jù)圣水源公司的逾期付款時(shí)間，過錯(cuò)程度等綜合確定違約金金額為200000元。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，一審法院于2020年6月判決：一、解除北京金科展昊置業(yè)有限公司與內(nèi)蒙古圣水源水業(yè)有限責(zé)任公司于2018年7月14日簽訂的編號(hào)為Y2100819的《北京市商品房預(yù)售合同》；二、于判決生效后十五日內(nèi)，內(nèi)蒙古圣水源水業(yè)有限責(zé)任公司協(xié)助北京金科展昊置業(yè)有限公司注銷合同地址為北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地0505-070、076、066、077地塊地下車庫-1層140房屋的網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案手續(xù)；三、于判決生效后十五日內(nèi)，北京金科展昊置業(yè)有限公司返還內(nèi)蒙古圣水源水業(yè)有限責(zé)任公司房款1164322元；四、于判決生效后十五日內(nèi)，內(nèi)蒙古圣水源水業(yè)有限責(zé)任公司給付北京金科展昊置業(yè)有限公司違約金200000元（本項(xiàng)確認(rèn)的違約金自上述第三項(xiàng)確認(rèn)的退還房款中直接扣減）；五、駁回北京金科展昊置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
圣水源公司提交鏈家網(wǎng)關(guān)于案涉房屋市場價(jià)的截圖一份，用以證明，案涉房屋市場價(jià)在上漲，金科展昊公司沒有損失。金科展昊公司不認(rèn)可該份證據(jù)的真實(shí)性和證明目的。
本院二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院認(rèn)定的事實(shí)無異，本院予以確認(rèn)。
另查，一審法院認(rèn)定圣水源公司于2018年7月2日支付200000元購房款有誤，支付時(shí)間應(yīng)為2018年6月30日。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，一審法院認(rèn)定圣水源公司存在逾期支付購房款尾款的違約行為，圣水源公司未提出上訴，所以圣水源公司存在違約行為是本案審理的基礎(chǔ)。結(jié)合該認(rèn)定及金科展昊公司的上訴請(qǐng)求，本案的爭議焦點(diǎn)為：圣水源公司支付的違約金數(shù)額是否可以酌減。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。根據(jù)已查明的事實(shí)，雙方合同未能履行的原因是圣水源公司逾期付款。故圣水源公司應(yīng)當(dāng)支付違約金。關(guān)于違約金的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)參考金科展昊公司的實(shí)際損失，本案中，金科展昊公司并未提供充分證據(jù)證明圣水源公司逾期支付購房款尾款給其造成的實(shí)際損失數(shù)額，故一審法院在圣水源公司申請(qǐng)減少違約金的前提下，根據(jù)圣水源公司逾期付款的時(shí)間、過錯(cuò)程度等綜合因素，酌情確定違約金數(shù)額為20萬元，并無不當(dāng)，本院予以維持。
關(guān)于金科展昊公司主張一審案件受理費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤一節(jié)，因金科展昊公司主張的計(jì)算方法有誤，故本院不予采信，對(duì)于一審案件受理費(fèi)本院不作調(diào)整。
綜上所述，金科展昊公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5243元，由北京金科展昊置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 陳 妍
審判員 蔣春燕
審判員 高寶鐘
二〇二〇年八月二十八日
法官助理 王一洲
書記員 張 璐
