案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀10民終3897號(hào)
上訴人李振亭因與被上訴人廊坊景豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廊坊景豐公司）、北京朗運(yùn)通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)朗運(yùn)通經(jīng)紀(jì)公司）、渤海銀行股份有限公司廊坊分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)渤海銀行廊坊分行）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初400號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李振亭上訴請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)河北省永清縣人民法院（2020）冀1023民初400號(hào)民事判決，依法改判；2、判令確認(rèn)上訴人與被上訴人廊坊景豐公司簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》和《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》已于2019年9月4日解除，由廊坊景豐公司協(xié)助上訴人辦理撤銷(xiāo)網(wǎng)簽備案手續(xù)；3、判令確認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》第一條無(wú)效或者撤銷(xiāo)第一條；4、判令解除上訴人與被上訴人廊坊景豐公司、原審第三人渤海銀行廊坊分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》；5、判令被上訴人廊坊景豐公司向上訴人返還房屋首付款828830元，賠償利息損失（以828830元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月26日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；6、判令被上訴人廊坊景豐公司返還上訴人至判決生效日止已付的貸款本息（截止2019年10月，已支付貸款本息為150260.32元）；7、判令被上訴人廊坊景豐公司向上訴人返還車(chē)位費(fèi)100000元，賠償利息損失（以100000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月26日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；8、判令由被上訴人廊坊景豐公司向渤海銀行廊坊分行償還《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》項(xiàng)下剩余的貸款本息；9、判令被上訴人廊坊景豐公司和朗運(yùn)通經(jīng)紀(jì)公司共同向上訴人返還團(tuán)購(gòu)費(fèi)35000元，賠償利息損失（以35000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月26日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；10、判令被上訴人廊坊景豐公司向上訴人支付違約金329766元（以1648830元*20%計(jì)算）；11、一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》均是格式條款，尤其是《補(bǔ)充協(xié)議》第一條是廊坊景豐公司為重復(fù)使用預(yù)先擬定，對(duì)所有買(mǎi)受人統(tǒng)一適用，不具有商業(yè)性。廊坊景豐公司對(duì)上述格式條款中的文字雖然進(jìn)行了加黑處理，但未提供證據(jù)證明按照對(duì)方的要求予以說(shuō)明，且該條款免除己方責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利，應(yīng)無(wú)效。2、上訴人與廊坊景豐公司在簽署合同時(shí)，就購(gòu)房合同內(nèi)有無(wú)躍層表述進(jìn)行過(guò)多次協(xié)商，廊坊景豐公司表示這是格式條款，不寫(xiě)入購(gòu)房合同不會(huì)影響躍層的交付，拒不修改購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議。上訴人購(gòu)買(mǎi)的湯林玉苑小區(qū)一區(qū)中，頂層帶躍層的房子大約有15套，比普通頂層價(jià)格高出至少6000元/平米。所有的客戶(hù)都簽署了同樣一份且只有一份《補(bǔ)充協(xié)議》。湯林玉苑所有的高層購(gòu)房人，均簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》。3、廊坊景豐公司交付的商品房是頂層帶躍層結(jié)構(gòu)，但是躍層沒(méi)有封頂，達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)。一審已經(jīng)認(rèn)定上訴人與被上訴人存在頂層帶上躍層的口頭約定，卻以雙方之間沒(méi)有簽訂補(bǔ)充協(xié)議，否認(rèn)之前已經(jīng)認(rèn)定的事實(shí)，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。4、廊坊景豐公司的銷(xiāo)售人員在給上訴人介紹頂層帶躍層的戶(hù)型時(shí)，對(duì)房屋功能和裝修效果作出了詳細(xì)說(shuō)明，并對(duì)贈(zèng)送面積進(jìn)行了詳細(xì)標(biāo)注。這已不是口頭約定，而是類(lèi)似于書(shū)面約定的電子約定，且約定具體明確。因?yàn)轫攲雍蛙S層的戶(hù)型圖有詳細(xì)的尺寸、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)等，頂層和躍層都有上下樓梯的圖示，樓梯位置相互對(duì)應(yīng)，明顯看得出是屬于同一套住宅。上訴人購(gòu)買(mǎi)的湯林玉苑小區(qū)一區(qū)中，頂層帶躍層的房子大約有15套，比普通頂層價(jià)格高出至少6000元/平米。這些宣傳足以讓購(gòu)房人信任，并對(duì)雙方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，此宣傳單的內(nèi)容即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也視為合同要約，即合同內(nèi)容，而非要約邀請(qǐng)，上訴人不將躍層封頂，明顯違反合同約定。5、按照公共常識(shí)，躍層是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通，不通過(guò)公共樓梯而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)力小樓梯連接。按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）（2003年版）第4.1.6條，頂層為兩層一套的躍層住宅時(shí)，躍層部分不計(jì)層數(shù)。因此躍層只能與頂層住宅連體出售，而不能單獨(dú)成戶(hù)出售，除非增設(shè)電梯，否則就違反了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范要求。可見(jiàn)躍層是正常使用的住宅房屋，是封頂?shù)?。一審法院也承認(rèn)涉案房屋確實(shí)存在頂層帶躍層的房屋結(jié)構(gòu)，目前越層的結(jié)構(gòu)為四周建有圍墻、窗戶(hù)、隔斷墻，但是沒(méi)有封頂。如果按照一審法院的認(rèn)定躍層上部因驗(yàn)收需要而未封頂，被上訴人向上訴人交付的商品房符合雙方合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人明顯違約。6、因?yàn)椤渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》被解除，導(dǎo)致簽訂《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，相對(duì)于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》，《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》系從合同，主合同被解除，從合同無(wú)存在的必要，上訴人有權(quán)解除《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》。7、廊坊景豐公司明顯處于強(qiáng)勢(shì)地位。躍層不寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同，只會(huì)對(duì)處于極度弱勢(shì)的購(gòu)房人產(chǎn)生巨大風(fēng)險(xiǎn)，被上訴人是開(kāi)作為商知曉建房的過(guò)程，購(gòu)房人距離樓盤(pán)相距100公里，無(wú)法進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，上訴人無(wú)法有主觀動(dòng)機(jī)去規(guī)避商品房銷(xiāo)售管理的相關(guān)規(guī)定。8、一審法院判決合同有效，廊坊景豐公司不違約，又判決關(guān)于上訴人和廊坊的相關(guān)問(wèn)題，可以另行協(xié)商解決，自相矛盾，明顯錯(cuò)誤。
廊坊景豐公司辯稱(chēng)，1、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》屬于要式合同，依法必須采用書(shū)面形式。被上訴人與上訴人作為商品房的出賣(mài)人與買(mǎi)受人，雙方以書(shū)面形式訂立了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》等合同，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)上述合同確定權(quán)利義務(wù)，一審判決認(rèn)定雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，確實(shí)對(duì)頂層帶上躍有過(guò)口頭約定是錯(cuò)誤的。2、上訴人以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的主張不能成立。只有存在根本違約的情形才能構(gòu)成法定解除合同的事由。雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所簽訂的所有書(shū)面協(xié)議，均沒(méi)有關(guān)于所謂躍層的約定，被上訴人不存在根本違約的情形。雙方訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議的目的在于出售、購(gòu)買(mǎi)符合合同約定的商品房。訴爭(zhēng)商品房已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，被上訴人已經(jīng)向上訴人郵寄了入住通知書(shū)，通知其辦理收房的手續(xù)，顯然上訴人主張合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)不是事實(shí)。3、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十七條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。被上訴人與上訴人在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中明確約定了商品房定價(jià)方式為雙方協(xié)議價(jià)。商品房?jī)r(jià)款屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，受多種因素的影響，其中買(mǎi)受人的購(gòu)買(mǎi)欲、購(gòu)房時(shí)間等，均會(huì)對(duì)商品房的成交價(jià)格有重大影響，上訴人不能以房?jī)r(jià)高于其他房屋的價(jià)格為由主張存在所謂的躍層，且該合同在永清縣住房保障和房產(chǎn)管理局辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，符合法律規(guī)定。4、訴爭(zhēng)房屋自始至終不存在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的情形，被上訴人以規(guī)劃設(shè)計(jì)變更為由主張解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。5、依據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，躍層住宅是指套內(nèi)空間跨越兩個(gè)樓層，且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅，但雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件戶(hù)型圖中并沒(méi)有顯示跨越兩個(gè)樓層，說(shuō)明雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)于該商品房不存在躍層是明知的。6、我方不認(rèn)可上訴人處于弱勢(shì)地位，雙方是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，處于平等地位。2017年年初，環(huán)京樓市火爆，房?jī)r(jià)一路看漲，上訴人不是永清本地人，其買(mǎi)房的目的不言而喻。上訴人所提補(bǔ)充協(xié)議系格式條款的問(wèn)題，堅(jiān)持一審意見(jiàn)。李振亭當(dāng)庭提交的民事上訴狀中上訴請(qǐng)求第三項(xiàng)在一審中并未作為訴訟請(qǐng)求，不能作為上訴請(qǐng)求提出。
朗運(yùn)通經(jīng)紀(jì)公司辯稱(chēng)，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)駁回上訴，維持原判。上訴人與我公司不存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，本案為商品房預(yù)售合同糾紛，我公司不是本案的適格被告。我公司已經(jīng)促成上訴人與廊坊景豐公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，居間服務(wù)已經(jīng)完成，上訴人要求退還服務(wù)費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。
渤海銀行廊坊分行述稱(chēng)，我行基于上訴人的申請(qǐng)，為其向廊坊景豐公司購(gòu)買(mǎi)的房屋提供借款，也是基于上訴人的指定，向廊坊景豐公司支付借款。上訴人要求解除借款合同無(wú)法定理由，也不符合雙方的約定，借款合同并非商品房買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，只有房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，上訴人才可向我公司提出解約。
李振亭向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令確認(rèn)原告與被告廊坊景豐公司簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》和《附件1：小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》已于2019年9月4日解除，由被告廊坊景豐公司協(xié)助原告辦理注銷(xiāo)網(wǎng)簽備案手續(xù)；2、判令解除原告與被告廊坊景豐公司、被告渤海銀行廊坊分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》；3、判令被告廊坊景豐公司向原告返還房屋首付款828830元，賠償利息損失（以828830元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月26日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；4、判令被告廊坊景豐公司返還原告至判決生效日止已付的貸款本息（截止2019年10月，已支付貸款本息為150260.32元）；5、判令被告廊坊景豐公司向原告返還車(chē)位費(fèi)100000元，賠償利息損失（以100000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月26日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；6、判令由被告廊坊景豐公司向被告渤海銀行廊坊分行償還《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》項(xiàng)下剩余的貸款本息；7、判令被告廊坊景豐公司和被告朗運(yùn)通經(jīng)紀(jì)公司共同向原告返還團(tuán)購(gòu)費(fèi)35000元，賠償利息損失（以35000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率自2017年3月26日起計(jì)算至實(shí)際支付日）；8、判令被告廊坊景豐公司向原告支付違約金329766元（以1648830元*20%計(jì)算）；9、判令三被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、律師費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告與被告廊坊景豐公司于2017年4月7日簽訂了編號(hào)為ＧＦ-2000-0171的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》和《附件1：小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》。上述協(xié)議約定，原告購(gòu)買(mǎi)被告廊坊景豐公司開(kāi)發(fā)的位于河北省廊坊市永清縣房屋。房屋建筑面積79.19平方米，價(jià)款共計(jì)1648830元。房屋首付款828830元，向被告渤海銀行廊坊分行商業(yè)貸款820000元。該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格后于2019年5月30日前交付，雙方還就合同其他條款進(jìn)行了約定?！堆a(bǔ)充協(xié)議》約定“買(mǎi)賣(mài)合同及本協(xié)議為確定雙方權(quán)利義務(wù)的最終依據(jù)，買(mǎi)賣(mài)合同及本協(xié)議簽署前，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)口頭、書(shū)面（包括預(yù)定單或認(rèn)購(gòu)協(xié)議、選房確認(rèn)單等）、實(shí)物及其他形式（包括但不限于銷(xiāo)售說(shuō)辭、廣告、樓書(shū)、沙盤(pán)、模型、動(dòng)畫(huà)、效果圖等）所表達(dá)和提供的信息以及任一方私自錄音的資料等不作為買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)。對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同訂立以及商品房?jī)r(jià)格有重大影響的因素，出賣(mài)人已向買(mǎi)受人充分提示，買(mǎi)受人已知曉”；出賣(mài)人的職員或雇員、部門(mén)或銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)等對(duì)買(mǎi)受人作出的承諾，必須加蓋出賣(mài)人的公章方為有效，未經(jīng)出賣(mài)人書(shū)面授權(quán)，前述人員、部門(mén)和代理機(jī)構(gòu)等均無(wú)權(quán)對(duì)買(mǎi)受人擅自作出任何承諾，亦無(wú)權(quán)擅自向買(mǎi)受人收取錢(qián)款。《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》約定“廊坊景豐公司為原告提供使用車(chē)位一個(gè)，使用費(fèi)10萬(wàn)元”。合同簽訂前，原告于2017年3月26日通過(guò)P0S機(jī)分別向被告廊坊景豐公司和朗運(yùn)通經(jīng)紀(jì)公司繳納了房款首付828830元、車(chē)位費(fèi)100000元，團(tuán)購(gòu)費(fèi)35000元。2017年6月，原告（借款人）、被告廊坊景豐公司（保證人）與被告渤海銀行廊坊分行（貸款人）簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，原告向被告渤海銀行廊坊分行借款820000元用于購(gòu)買(mǎi)涉案商品房。被告渤海銀行廊坊分行依借款合同約定將貸款支付給被告廊坊景豐公司，原告依約定向被告渤海銀行廊坊分行償還貸款本息。2019年8月23日，涉案工程驗(yàn)收合格，2019年8月26日取得“河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)”，達(dá)到交付條件，被告廊坊景豐公司通知原告收房。2019年9月4日，原告以被告擅自更改房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重影響房屋使用功能為由向廊坊景豐公司郵寄了《退房通知書(shū)》。另查明，依據(jù)原告的訴請(qǐng)及當(dāng)庭提供的證據(jù)，經(jīng)一審法院勘察核實(shí)涉案房屋確實(shí)存在頂層帶躍層的房屋結(jié)構(gòu)，目前躍層的房屋結(jié)構(gòu)為四周建有圍墻、窗戶(hù)、隔斷墻，但是沒(méi)有封頂。
一審法院認(rèn)為，原告李振亭與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《地下車(chē)位使用協(xié)議》，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容合法有效，對(duì)當(dāng)事人均具有法律約束力。被告廊坊景豐公司向原告交付的商品房，符合雙方合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。原告主張與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月4日解除。一審法院認(rèn)為，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期間內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的法律效果。經(jīng)查明，原告在《退房通知書(shū)》中以“滿(mǎn)足商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十條關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定”提出解除合同，但是涉案商品房并不存在經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的情形，原告當(dāng)庭也未提供充分有效的證據(jù)證實(shí)涉案房屋存在合同約定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，因此原告并不享有該條約定的解除權(quán)。原告以被告未按照口頭承諾提供頂層帶上躍層，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同，依據(jù)本案查明的事實(shí)，可以認(rèn)定雙方在簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，確實(shí)對(duì)頂層帶上躍層有過(guò)口頭約定，且被告廊坊景豐公司交付的商品房之上確實(shí)建有躍層。但是原告以其在2019年8、9月份與銷(xiāo)售人員問(wèn)答的現(xiàn)場(chǎng)和電話(huà)錄音，證實(shí)沒(méi)有將躍層寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同的原因系商品房買(mǎi)賣(mài)合同為制式合同的主張，一審法院不予采納。理由如下：首先，雙方口頭約定躍層是在2017年，而該證據(jù)系在2019年取得，原告提問(wèn)的角度及接待人員理解能力、語(yǔ)言表達(dá)能力高低，影響對(duì)事實(shí)的準(zhǔn)確判斷，雙方在協(xié)商解決糾紛中所做的認(rèn)可和讓步，更多的是為了解決糾紛，故不能作為認(rèn)定2017年雙方口頭約定內(nèi)容依據(jù)；其次，因商品房買(mǎi)賣(mài)合同是制式合同而口頭約定沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)合同的理由不能成立，因?yàn)樵谥剖胶贤饪梢院炗喲a(bǔ)充協(xié)議，事實(shí)上原被告也簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，并且補(bǔ)充協(xié)議可以簽訂若干個(gè)。而本案原告訴稱(chēng)其購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的主要原因就是看中了涉案房屋具有頂層帶躍層的布局結(jié)構(gòu)，對(duì)于這么重要的合同條款，在原被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中均沒(méi)有進(jìn)行重點(diǎn)表述，對(duì)于作為完全民事行為能力人的原告對(duì)此應(yīng)該是明知和認(rèn)可的。因此，一審法院認(rèn)為，不將躍層寫(xiě)進(jìn)書(shū)面協(xié)議是當(dāng)時(shí)雙方協(xié)商的結(jié)果，是雙方達(dá)成的共識(shí)。如果雙方對(duì)于大額房款的支出不能達(dá)成一致意見(jiàn)，是不會(huì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，這一點(diǎn)也是符合市場(chǎng)交易的一般習(xí)慣。雙方訴爭(zhēng)焦點(diǎn)系對(duì)被告廊坊景豐公司建造的躍層是否符合當(dāng)初的口頭約定，雖然原告主張依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的相關(guān)規(guī)定，涉案躍層的約定未載入合同，但該躍層對(duì)于涉案房屋價(jià)格有重大影響，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容。但由于雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面協(xié)議，對(duì)于躍層的具體布局結(jié)構(gòu)要求約定不明，原告也未能提供相關(guān)有效證據(jù)證實(shí)原被告對(duì)躍層的布局結(jié)構(gòu)做出過(guò)明確具體的約定，因此認(rèn)定被告廊坊景豐公司違反了雙方當(dāng)初的口頭約定，理?yè)?jù)不足。原告主張被告廊坊景豐公司在銷(xiāo)售涉案商品房時(shí)做出虛假承諾，交房時(shí)通知業(yè)主自建躍層，與一審法院查明事實(shí)不符，該口頭約定是雙方合意的結(jié)果，并非單方承諾，躍層也并非業(yè)主自建，只是躍層上部因驗(yàn)收需要而未封頂。故對(duì)于原告以書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定范圍之外的口頭約定為依據(jù)，主張合同目的不能實(shí)現(xiàn)的意見(jiàn)，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，一審法院不予支持。依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，因?yàn)檐S層不在批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃范圍之內(nèi)，雙方不將該事項(xiàng)寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同，規(guī)避了商品房銷(xiāo)售管理的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于不簽訂書(shū)面合同存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)雙方是明知的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。綜上，原告與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》不存在約定和法定解除事由，原告也未提供充分有效的證據(jù)證實(shí)被告廊坊景豐公司在履約過(guò)程中存在根本違約的行為。因此原告請(qǐng)求確認(rèn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月4日解除的訴訟請(qǐng)求一審法院不予支持。雙方就口頭約定躍層的相關(guān)問(wèn)題，可以另行協(xié)商解決。綜上所述，原告不享有約定和法定的解除權(quán)，其請(qǐng)求確認(rèn)與被告廊坊景豐公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》于2019年9月4日解除的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，故一審法院不予支持。原告基于解除上述合同提出的相關(guān)其他訴訟請(qǐng)求一并予以駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回原告李振亭的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)減半收取計(jì)8897元，由原告李振亭負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，各當(dāng)事人均沒(méi)有提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，上訴人李振亭與被上訴人廊坊景豐公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《地下車(chē)位使用協(xié)議》，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)依照合同約定全面履行。上訴人提出《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《地下車(chē)位使用協(xié)議》均是格式條款，《補(bǔ)充協(xié)議》第一條是廊坊景豐公司為重復(fù)使用預(yù)先擬定，對(duì)所有買(mǎi)受人統(tǒng)一適用，不具有商業(yè)性，廊坊景豐公司對(duì)上述格式條款中的文字雖然進(jìn)行了加黑處理，但未提供證據(jù)證明按照對(duì)方的要求予以說(shuō)明，且該條款免除己方責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利，應(yīng)無(wú)效的上訴主張，上訴人對(duì)于上述合同的真實(shí)性均認(rèn)可，《補(bǔ)充協(xié)議》中對(duì)于重點(diǎn)內(nèi)容均進(jìn)行了加黑、加粗標(biāo)識(shí)，協(xié)議尾部用加黑加粗字體載明“買(mǎi)受人或買(mǎi)受人代理人作為具有完全民事行為能力的自然人，已詳細(xì)閱讀本協(xié)議全部條款，并已全面正確理解本協(xié)議全部條款的含義，不存在重大誤解或顯失公平的情形，本協(xié)議內(nèi)容系雙方真實(shí)意思的表示?！鄙显V人在下面買(mǎi)受人處簽字、按手印，故應(yīng)認(rèn)定被上訴人對(duì)協(xié)議內(nèi)容對(duì)上訴人進(jìn)行了提示、說(shuō)明，協(xié)議的內(nèi)容未違反相關(guān)法律的規(guī)定，本院對(duì)該上訴主張不予支持。對(duì)于上訴人提出要求確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《補(bǔ)充協(xié)議》和《附件1：小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》已于2019年9月4日解除問(wèn)題，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期間內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的法律效果。上訴人未提供充分證據(jù)證實(shí)涉案房屋存在與合同約定不符的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，其依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十條關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定，提出解除合同，不能成立。作為雙方履行依據(jù)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》中沒(méi)有關(guān)于案涉房屋帶有躍層的約定。但根據(jù)一審現(xiàn)場(chǎng)勘察情況及上訴人提交的證據(jù)，可以認(rèn)定雙方對(duì)于“躍層”存在口頭約定，但口頭約定的內(nèi)容不明確，雙方陳述不一致，在上訴人未能提供有效證據(jù)證實(shí)雙方對(duì)“躍層”的布局結(jié)構(gòu)做出過(guò)明確具體約定的情況下，其以不明確的口頭約定為依據(jù)，主張合同目的不能實(shí)現(xiàn)，要求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《小區(qū)地下車(chē)位使用權(quán)協(xié)議》，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。對(duì)于雙方約定不明的“躍層”問(wèn)題，應(yīng)協(xié)商解決。
綜上所述，李振亭的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)17794元，由李振亭負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 楊 帆
審判員 汪鐵剛
審判員 丁德松
二〇二〇年十一月十六日
書(shū)記員 周 雪
