審理法院：中級法院
案號：（2020）粵01民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年05月XX日
案由：商品房預售合同糾紛
上訴人（原審被告）：廣州市富基房地產開發(fā)有限公司。
法定代表人：關寶偉，職務總經理。
委托訴訟代理人：梁智博，該公司職員。
委托訴訟代理人：賴衛(wèi)城，該公司職員。
被上訴人（原審原告）：侯海霞。
委托訴訟代理人：潘艷宜，北京市東元（廣州）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：羅可丹，北京市東元（廣州）律師事務所實習人員。
一審原告訴稱
侯海霞向一審法院起訴請求：1.富基公司向侯海霞支付遲延辦證違約金（以3383286元為本金，按照每日萬分之零點三的標準計算，從2017年4月29日計至富基公司實際辦妥房產證并將產權證交付給侯海霞之日即2018年8月14日止）；2.訴訟費由富基公司承擔。
一審法院認為
一審法院認為：一審訴訟中，雙方當事人對侯海霞實際收樓的日期及實際收樓之日起210個工作日的截止日期陳述一致，故一審法院予以確認。
對于涉案合同和補充協(xié)議關于辦證期限約定的相關條款，之前已有同樓盤類似合同版本案件的二審生效判決作出相關認定，對此本案不再贅述。根據(jù)之前的二審生效判決，涉案補充協(xié)議關于辦證期限的合同條款實質上免除了開發(fā)商遲延辦證的責任，排除了購房人的權利。由此可見，該條款屬于《中華人民共和國合同法》第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”的情形，該條款應為無效。結合《商品房預售合同》有關條款及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，富基公司的辦證義務期限應為房屋實際交付之日起210個工作日內。涉案房屋的首次登記直至2018年5月24日才核準，侯海霞于2018年8月14日才取得涉案房屋產權證，由于富基公司未能在期限內辦妥產權登記手續(xù)，已構成違約，故富基公司應向侯海霞支付2017年4月29日起至2018年8月14日止的遲延辦理產權登記的違約金。
關于違約金的計算。由于侯海霞在實際收樓后有補面積差款給富基公司，故違約金的本金應以侯海霞實際支付的房款分段計算。雙方在《補充協(xié)議》中已調整遲延辦理產權登記的違約金標準為房價款的萬分之零點三，侯海霞要求按補充協(xié)議約定的標準計算遲辦證違約金，符合合同約定，一審法院予以支持。侯海霞主張的超過一審法院支持部分的違約金，依據(jù)不足，一審法院不予支持。
綜上所述，一審法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條以及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，作出如下判決：一、廣州市富基房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內，向侯海霞支付遲延辦理產權登記的違約金（從2017年4月29日起計至2018年8月14日止，每日按已付房價款的萬分之零點三的標準計算，其中2017年4月29日至2017年11月9日期間以3337156元為本金、2017年11月10日至2018年8月14日期間以3383286元為本金）。二、駁回侯海霞的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費1028元，由侯海霞負擔46元，廣州市富基房地產開發(fā)有限公司負擔982元。上述受理費已經由侯海霞預交，侯海霞同意由廣州市富基房地產開發(fā)有限公司在履行本判決時將其應承擔部分直接支付給侯海霞。
上訴人訴稱
富基公司上訴請求：1.撤銷一審判決，駁回侯海霞全部訴訟請求。2.一、二審訴訟費用由侯海霞負擔。事實與理由：一、《補充協(xié)議》第十二條的約定合法有效，一審法院法律適用和事實認定錯誤。（一）《補充協(xié)議》第十二條的簽訂有其特殊的客觀原因，是針對《商品房買賣合同（預售）》第二十一條進行的修訂。（二）雙方將辦證時間從210個工作日更改為720個工作日，侯海霞對此已充分了解和理解。（三）《補充協(xié)議》第十二條不構成格式條款，其約定合法有效。二、《商品房買賣合同（預售）》和《補充協(xié)議》有關“可以辦理房地產權證”的時間明確，為該樓宇取得整體性的規(guī)劃驗收合格證和完成房屋測繪報告之后，不存在辦理房地產權證時間不明確的情況。侯海霞需結清相關費用并提供相關資料后，方可起算《補充協(xié)議》約定的“720個工作日”辦證期限，現(xiàn)仍在辦證期限內，不構成違約。一審法院認為應從實際交房之日起210個工作日起算辦證期限，事實認定錯誤。（一）本案中，雙方對辦理產權登記時間可依據(jù)法律規(guī)定和合同約定可以明確。（二）《補充協(xié)議》第十二條約定了“720個工作日”的辦證期限，自侯海霞結清所有相關費用（包括補交房款）和向富基公司提供齊全房地產登記機構要求提交的相關資料之日開始計算。在侯海霞履行以上義務之前，富基公司需先達成一系列前提條件和諸多前置手續(xù)。三、即使退一步講，富基公司也構成合同約定的免責情形。富基廣場B1、B2棟樓因地鐵工程拖延規(guī)劃驗收，屬合同約定的免責情形。地鐵施工因素是影響富基廣場工程規(guī)劃驗收的直接原因。合同中已經明確約定因“地鐵公司施工地鐵通道和風亭等原因延期”，富基公司交房的時間可以相應延期，且雙方互不追究責任。富基公司延期交房是由地鐵原因造成，根據(jù)合同約定，富基公司交房的時間可相應延期，從而產權辦理的期限也應相應順延。四、即使再退一步講，即使富基公司的辦證義務期限為210個工作日，該210個工作日的起算點也不是以侯海霞實際提前收樓的時間開始起算。一審法院以侯海霞實際提前收樓的日期起算210個工作日，事實認定錯誤。（一）合同第二十一條規(guī)定：“甲方應在該商品房項目建設工程規(guī)劃驗收合格之日起90日內，申請該商品房項目的房地產初始登記。雙方同意選擇以下第2種方式為乙方辦理《房地產權證》：2.乙方委托甲方辦理：甲方應當在該商品房交付之日起210個工作日內（不超過210個工作日）到房地產登記機構為乙方辦妥產權登記，并將以乙方為產權人的房地產權證交付乙方。在此情況下，乙方應當在收到甲方書面通知后7個工作日內向甲方提供房地產登記機構要求的，需乙方提供的證件資料。”（二）富基公司協(xié)助侯海霞辦理房產證的時間是在富基公司取得樓宇的規(guī)劃驗收和侯海霞向富基公司提交完整的辦證資料、補齊房款和繳交稅費等手續(xù)的基礎上開始計算的。（三）即使再退一步講，也不應按照提前收樓的交付時間起算。五、涉案房屋的大確權已于2018年5月25日辦妥，侯海霞已于2018年8月14日領取了房產證。二審中，富基公司補充如下：辦理房產證需要業(yè)主方的配合，如及時繳納契稅、辦理房屋面積差結算等，若業(yè)主在此期間自行拖延時間，導致房產證辦理遲延，該責任應由業(yè)主自行承擔。
被上訴人辯稱
被上訴人侯海霞二審答辯稱：富基公司不能以我方未交契稅及補交面積差額免除逾期辦證違約責任，我方提前收樓并未放棄追究富基公司逾期辦證違約責任，涉案合同第二十一條明確約定交付房屋之日起210個工作日辦妥房產證，并無附加任何條件。請求二審法院判決支持我方訴訟請求。另針對富基公司的補充意見，我方回應如下：只有在開發(fā)商辦理“小確權”的過程中，業(yè)主才產生繳納契稅的義務，且按照正常流程，富基公司理應電話通知業(yè)主前往領取房產證。根據(jù)合同約定，富基公司辦妥房產證并將房產證交付給我方，方才履行完合同義務，因此違約金應計算至富基公司將房產證交付給我方之日止。
本院查明
本院經審理查明，一審法院查明事實無誤，本院予以確認。
二審中，雙方均無提交新證據(jù)。
本院認為
本院認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。針對雙方當事人的上訴及答辯意見，本院分析如下：
關于富基公司應否承擔遲延辦理產權登記的違約責任問題。涉案合同第二十一條約定富基公司應當在該商品房交付之日起210個工作日內（不超過210個工作日）到房地產登記機構申請辦理房地產轉移登記。而《補充協(xié)議》第十二條對上述約定變更為“富基公司只協(xié)助侯海霞辦理《房地產權證》，具體協(xié)助義務如下：（一）在可以辦理房地產權證的情況下，通知侯海霞送交辦證所需的相關資料。（二）富基公司在合理時間內代侯海霞向辦證部門申請辦理房地產權證。（三）以侯海霞結清所有相關費用（包括補交房款）和向富基公司提供齊全房地產登記機構要求提交的相關資料之日開始計算，富基公司協(xié)助侯海霞在720個工作日內辦妥房地產權證……”。根據(jù)該《補充協(xié)議》條款的約定，由于侯海霞已付清房款，故該協(xié)議約定的辦證期限起算時間實際為“在可以辦理房地產權證的情況下，侯海霞經富基公司通知后提交相關辦證資料之日開始計算”。富基公司上訴表示根據(jù)涉案合同和補充協(xié)議，有關“可以辦理房地產權證”的時間應為該樓宇取得整體性的規(guī)劃驗收合格證和完成房屋測繪報告之后，由于該“可以辦理房地產權證”的時間并不具體明確，難以操作，實質上相當于免除了開發(fā)商遲延辦證的責任，排除了購房人的權利。由此可見，該條款屬于《中華人民共和國合同法》第四十條“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”的情形，該《補充協(xié)議》第十二條應為無效。結合《商品房預售合同》有關條款及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，一審法院確定富基公司的辦證義務期限應為房屋實際交付之日起210個工作日內，處理正確。由于富基公司未能在期限內辦妥產權登記手續(xù)，已構成違約，故富基公司應向侯海霞支付遲延辦理產權登記的違約金。
關于富基公司上訴主張的免責問題。涉案合同第十四條是雙方關于逾期交房的違約責任條款，現(xiàn)富基公司根據(jù)該逾期交房違約責任條款約定的免責事由如異常天氣、地鐵工程施工等請求免除其公司遲延辦證違約責任，理由不成立，本院不予采納。
關于富基公司上訴主張侯海霞拖延辦理房產證的延期責任問題。富基公司二審并未提交相應證據(jù)予以佐證上述主張，證據(jù)不足，本院不予采納。
綜上所述，廣州市富基房地產開發(fā)有限公司的上訴理由不成立，其上訴請求應予駁回。審查一審認定事實清楚，適用法律及實體處理正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費982元，由上訴人廣州市富基房地產開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
