案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀01民終8290號
上訴人強隆公司因與被上訴人位某祥商品房預售合同糾紛一案，不服石家莊市橋西區(qū)人民法院（2020）冀0104民初37號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月24日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。上訴人強隆公司委托訴訟代理人馬永輝、被上訴人位某祥及委托訴訟代理人苗培到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
強隆公司上訴請求：撤銷一審判決，駁回被上訴人位某祥的訴訟請求，本案全部訴訟費用由被上訴人位某祥承擔。事實和理由：一審認定事實、適用法律錯誤。一審認定雙方簽訂的《認購協(xié)議》屬于商品房買賣合同是錯誤的。被上訴人位某祥和上訴人簽訂合同時知道《認購協(xié)議》不是商品房買賣合同。雙方約定另行簽訂正式《商品房買賣合同》?！墩J購協(xié)議》是合同要約，雙方知悉需要簽訂正式《商品房買賣合同》。一審適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛司法解釋》是錯誤的。雙方知道簽訂的合同不是《商品房買賣合同》，不應適用該司法解釋。上訴人已經(jīng)將房屋建成并即將交付給被上訴人位某祥，雙方的約定應當繼續(xù)履行。庭審中，補充如下上訴理由：目前該房屋已經(jīng)建成封頂，月底前就可以辦理預售許可證，應認可雙方的買賣關系，不應根據(jù)最高法院的司法解釋將不具備預售許可證的買賣關系作為無效解除處理。
位某祥辯稱：上訴人強隆公司的上訴理由不能成立，一審認定事實清楚，適用法律正確。請求：維持原判。
位某祥向一審法院起訴請求：一、判令原被告雙方簽訂的編號：位某祥5-1-1002《認購協(xié)議書》合同無效。二、判令被告強隆公司退還給原告首付款285279元。三、判令被告賠償原告因合同無效造成的損失（以首付款285279元，按照同期銀行貸款利率自2017年4月13日計算至實際給付日）。四、判今一切訴訟費用由被告負擔。事實與理由：原告在售樓部售樓員推薦下，認購了辛集市的觀筑1號小區(qū)的一套住宅，于2017年4月13日在觀筑1號售樓部簽署了協(xié)議編號：位某祥5-1-1002的《認購協(xié)議書》，認購5號樓1單元1002室，建筑面積96.58平方米，需交首付款285279元，余款410000元辦理銀行按揭。按《認購協(xié)議書》約定，原告于2017年4月13日繳納了首付款285279元?，F(xiàn)在經(jīng)多方查詢后得知被告未辦理觀筑1號小區(qū)5號樓的《商品房預售許可證》。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。原告在售樓部多次與開發(fā)商協(xié)商退還購房款和利息事宜無果，故訴至法院。
一審認定的事實：同位某祥起訴的事實。強隆公司認可案涉房產(chǎn)尚未取得預售許可證。
一審法院認為，雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》約定了房屋的具體位置、房號、合同價款、房屋面積、交房時間等主要內(nèi)容，即使雙方不再另行簽訂合同，雙方亦可據(jù)以履行，且強隆公司已按約定收受位某祥購房款，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，該認購協(xié)議書應當認定為商品房買賣合同。上述合同雖系雙方當事人的真實意思表示，但由于強隆公司至今未能取得本案訴爭房產(chǎn)的商品房預售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”的規(guī)定，強隆公司未取得案涉房產(chǎn)的預售許可證，該《商品房認購協(xié)議書》依法應當認定無效。因無效合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。故強隆公司應當向位某祥返還購房款285279元。除返購房款外，根據(jù)公平原則，強隆公司還應向位某祥支付占用上述款項期間的利息（利息起止日期自2017年4月13日起至付清之日，其中2019年8月20日前的利率按照中國人民銀行同期貸款利率計算，2019年8月20日之后的利率按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條規(guī)定，判決：一、位某祥與強隆公司簽訂的《商品房認購協(xié)議書》無效；二、強隆公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還位某祥購房款285279元并支付利息（以285279元為基數(shù)，自2017年4月13日起至實際付清之日止；其中2019年8月20日前的利率按照中國人民銀行同期貸款利率計算，2019年8月20日之后的利率按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；三、駁回位某祥的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費6068元，減半收取計3034元，由強隆公司負擔。
二審中，雙方均未提交新證據(jù)。對二審中爭議的事實，本院經(jīng)審理，與一審查明的事實一致。
本院認為，預約合同是指當事人之間約定為將來簽訂本約合同而預先簽訂的合同。預約合同對當事人具有約束力，具有法律效力，不可隨意變更或解除。預約系為本約而簽訂，同時預約亦具有相對獨立性。預約合同條款不夠具體明確，需要簽訂本約合同補充完善才能完全履行，實現(xiàn)合同目的。本案中，2017年4月13日雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》沒有約定房屋以及配套公共設施的交付標準，沒有爭議的解決方法和違約責任等條款，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容。同時雙方亦有關于正式《商品房買賣合同》簽訂后本《商品房認購協(xié)議書》自動廢止的約定。因此，該協(xié)議應認定為預約合同，系雙方的真實意思表示，合法有效。一審適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條認定該協(xié)議無效系適用法律錯誤，應予糾正。被上訴人位某祥請求確認與上訴人強隆公司簽訂的《商品房認購協(xié)議書》無效以及據(jù)此主張退還首付款并賠償損失，于法無據(jù)，不予支持。綜上所述，強隆公司的上訴理由成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷石家莊市橋西區(qū)人民法院（2020）冀0104民初37號民事判決；
二、駁回位某祥的訴訟請求。
一審案件受理費6068元，減半收取計3034元，二審案件受理費6068元，共計9102元，由位某祥負擔。
審判長 史兆宏
審判員 李榮水
審判員 王 婷
二〇二〇年十一月十日
書記員 張童童
