案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀06民終3572號
上訴人焦玉榮因與被上訴人河北浩正方信房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱浩正方信房地產(chǎn)公司）商品房買賣合同糾紛一案，不服河北省保定高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2020）冀0691民初159號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月23日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
焦玉榮上訴請求：1、請求撤銷一審判決，依法改判；2、判令支持上訴人一審中所有訴訟請求，返還房款、車位款及應支付的違約金利息，共計591331元；3、一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實與理由：1、被上訴人未按協(xié)議約定時間（2018年12月31日）交付房屋，履行最基本的交房義務，上訴人要求解除合同的條件已經(jīng)成就，依據(jù)《合同法》第93條規(guī)定，上訴人有權行使解除權。但是一審判決認為本案房屋現(xiàn)已具備交房條件并認為被上訴人已按照合同全面履行了義務，駁回上訴人的訴訟請求，前后矛盾，認定事實錯誤；2、一審判決認定雙方簽訂的《渼林灣車位出售協(xié)議》合法有效，被上訴人未按約定時間（2019年12月31日前交付車位）履行交付車位義務，現(xiàn)已不具備當時簽訂合同的目的，依據(jù)《合同法》第94條第4項規(guī)定應予解除。但是一審判決認協(xié)議中未約定解除條件，上訴人請求解除該協(xié)議沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，駁回上訴人的請求，判決錯誤；3、雖然雙方簽訂的兩份協(xié)議中未約定被上訴人違約責任，但是被上訴人的違約行為侵犯了上訴人的合法權利，嚴重損害了上訴人的切身利益，依據(jù)《合同法》規(guī)定應承擔違約責任，支付違約金利息。
浩正方信房地產(chǎn)公司辯稱，雙方簽訂的商品房認購協(xié)議及車位出售協(xié)議均是雙方的真實意思表示，并且案涉房屋已經(jīng)取得五證，具備交房條件，被上訴人延期交房系因不可抗力，被上訴人未構成根本違約，不影響合同目的的實現(xiàn)，同時依據(jù)2019年《最高院民商事會議紀要》第47條規(guī)定，違約方的程度顯著輕微不影響守約方合同目的的實現(xiàn)，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
焦玉榮向一審法院起訴請求：依法判令解除焦玉榮與浩正方信房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房認購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》，浩正方信房地產(chǎn)公司返還焦玉榮購房款及車位款共計513632元及利息77699元（按照中國人民銀行發(fā)布的金融機構人民幣同期同類基準利率自款項支付之日起至2020年3月18日止）并承擔本案訴訟費。
一審法院認定事實：2017年4月8日，浩正方信房地產(chǎn)公司（甲方）與焦玉榮（乙方）簽訂《商品房認購協(xié)議》，載明：“第一條房產(chǎn)整套售價及房屋面積乙方自愿購買渼林灣11號樓1A單元3103室房屋、建筑面積124.88平方米、單價11400元、總價1423632元……第二條付款方式二、按揭貨款1、乙方首次于2017年4月8日交付房款433632元，其余房款99萬元辦理銀行按揭……第三條交房日期甲方應在2018年12月31日將符合合同約定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、國家政策調整、地方及相關政府部門等原因，浩正方信房地產(chǎn)公司可據(jù)實予以延期，并及時通知乙方。如住宅樓提前竣工，甲方可提前交付乙方使用……第四條違約責任及負責事由二、除本合同第三條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按合同規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，按下列方式處理：自本合同第三條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款萬分之一的違約金，合同糾紛履行。房屋逾期三個月后不能交付乙方，乙方有權退房。乙方要求退房的，甲方返還乙方全部已交房款，本合同自行解除”。協(xié)議中還約定了房屋設施安裝標準、房屋交接、物業(yè)管理約定等，尾部甲方處加蓋浩正方信房地產(chǎn)公司公章、乙方處由焦玉榮簽字并按有指印。上述協(xié)議簽訂當日，焦玉榮將款項轉賬給浩正方信房地產(chǎn)公司，浩正方信房地產(chǎn)公司為焦玉榮開具收據(jù)一張，載明收到焦玉榮渼林灣11-1A-3103首付款433632元。
2019年3月13日，浩正方信房地產(chǎn)公司（甲方）與焦玉榮（乙方）簽訂《渼林灣車位出售協(xié)議》，載明：“一、乙方購買的車位使用權，其位置（以下簡稱“該車位使用權”）位于保定朝陽項目，編號：Ｆ37。二、有下列情況之一甲方免責：1、非甲方原因導致乙方不能正常使用。2、因法律、法規(guī)、政府規(guī)定導致本合同不能履行?！?、車位售價：車位總價為8萬元／個。四、車位的交付：2、甲方預計在2019年12月31日前交付（實際交付以甲方通知為準），如遇不可抗力、重大疫情、國家政策調整、地方及相關政府部門等原因，甲方可據(jù)實予以延期，甲乙雙方互不追究責任。3、車位出售的是長期使用權，使用年限與渼林灣住房產(chǎn)權年限相同。該車位使用權不退不換……”上述協(xié)議中甲方處加蓋浩正方信房地產(chǎn)公司公章、乙方處簽有焦玉榮簽字并按有指印。協(xié)議簽訂當日，焦玉榮將款項交付給浩正方信房地產(chǎn)公司，浩正方信房地產(chǎn)公司于協(xié)議簽訂當日為焦玉榮開具收款收據(jù)一張，載明收到焦玉榮渼林灣車位款11-1Ａ-3103（Ｆ37）8萬元。本案涉及房產(chǎn)于2019年7月8日取得了不動產(chǎn)權證書、于2019年8月19日取得了建設用地規(guī)劃許可證、于2019年11月28日取得了建設工程規(guī)劃許可證、于2019年12月13日取得了建筑工程施工許可證、于2020年1月15日取得了商品房預售許可證。庭審中，浩正方信房地產(chǎn)公司陳述涉案房屋已具備交房條件。
一審法院認為，首先，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條“商品房買賣合同應當明確以下主要內容:(一)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬;(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項”及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”的規(guī)定，本案涉及的《商品房認購協(xié)議》具備買商品房買賣合同的主要內容，應認定為商品房買賣合同。
其次，焦玉榮與浩正方信房地產(chǎn)公司所簽訂的《商品房認購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》是雙方的真實意思表示，浩正方信房地產(chǎn)公司在審理中提交了其開發(fā)的本案涉及的渼林灣項目不動產(chǎn)權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證等證明材料，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，本案中的《商品房認購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》不存在違反法律強制性規(guī)定和合同法規(guī)定無效的情形，合法有效。
第三，依照《中華人民共和國合同法》第六十條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”，本案中，雙方簽訂的《渼林灣車位出售協(xié)議》并未約定合同解除的條件，雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議》第四條第三項雖約定“房屋逾期三個月后不能交付乙方，乙方有權退房。乙方要求退房的，甲方返還乙方全部已交房款，本合同自行解除”，但本案房屋現(xiàn)已具備交房條件，浩正方信房地產(chǎn)公司不同意解除本案涉及合同。浩正方信房地產(chǎn)公司已按照合同全面履行了基本的義務，其逾期交房不構成根本性違約。房地產(chǎn)作為投資較大的商品，房地產(chǎn)公司在履行房地產(chǎn)買賣合同已將房屋建設至具備交房條件時，如將房地產(chǎn)買賣合同解除，不利于維護房地產(chǎn)交易市場的安全和秩序，有悖誠實信用原則，亦顯失公平。綜合以上事實，焦玉榮要求解除雙方簽訂的《渼林灣車位出售協(xié)議》沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，要求解除雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議》不應得到支持。焦玉榮的訴訟請求應予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回焦玉榮的訴訟請求。案件受理費4593元，由焦玉榮負擔。
本院二審期間，上訴人崔玉榮提交其向被上訴人主張退房的視頻一份，證明訴前已經(jīng)向被上訴人申請退房。被上訴人的質證意見：不能證明雙方具備解除條件，只是上訴人焦玉榮單方面申請退房。
本院認定證據(jù)和事實如下：上訴人提交的視頻證實其向被上訴人申請退房。二審查明的其他事實與一審查明認定的事實一致。
本院認為，上訴人焦玉榮與被上訴人浩正方信房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房認購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》，上述兩份協(xié)議是雙方的真實意思表示，且不存在違反法律強制性規(guī)定和合同法規(guī)定無效的情形；在一審審理中，被上訴人提交了渼林灣項目不動產(chǎn)權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證等證明材料，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，一審判決據(jù)此認定涉訴的《商品房認購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》合法有效，并無不當，予以維持。
因雙方簽訂的《渼林灣車位出售協(xié)議》并未約定合同解除的條件；雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議》約定逾期三個月后不能交付的，有權退房，但是本案房屋現(xiàn)已具備交房條件，被上訴人逾期交房不構成根本性違約，結合案涉房產(chǎn)施工實際，從有利于交易的穩(wěn)定性出發(fā)，一審判決雙方的《商品房認購協(xié)議》及《渼林灣車位出售協(xié)議》不予解除，并無不當。
綜上所述，上訴人焦玉榮的上訴請求，不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費9186元，由上訴人焦玉榮負擔。
本判決為終審判決。
審判長 鄧彥威
審判員 錢 娜
審判員 鄭 東
二〇二〇年九月二十七日
書記員 林冠臣
