案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀06民終839號
上訴人李子靜因與被上訴人涿州市恒昌集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒昌公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5658號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李子靜上訴請求：1、請求依法撤銷（2019）冀0681民初5658號民事判決書；2、請求依法確認雙方簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號：ZZS2017-12897）于2019年11月13日已經(jīng)解除；3、判令被上訴人向上訴人退還已付房款775816元并支付利息至實際清償之日止（利息計算方式為：以775816元為基數(shù)，按照每日萬分之三標準計算，自暫計至，為6749.60元）；4、請求判令被上訴人向上訴人支付房價款一倍的賠償金（775816元）；5、請求判令被告支付原告因購房造成的經(jīng)濟損失至實際清償之日止；（具體包括貸款利息損失，暫計至為59048.15元；押金2000元；公證費1163元；暫合計為62211.15元）；6、判令本案訴訟費用等由被上訴人承擔(dān)。以上第三至第五項暫合計人民幣1620592.75元。事實和理由：原審法院認定事實錯誤，適用法律錯誤。一、被上訴人存在用欺詐的方式與上訴人簽訂商品房買賣合同，根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同約定，上訴人享有解除權(quán)。1、被上訴人取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及樓房層高報建的時間是2013年10月9日，被上訴人在明知樓房報建層高只有2.8米的情況下，仍于2017年7月11日與上訴人簽訂層高2.9米的《商品房買賣合同》，采取隱瞞房屋基本情況的重大事實，用欺騙的方式與上訴人訂立商品房買賣合同，屬于典型的隱瞞事實，欺詐消費者。2、根據(jù)雙方于2017年7月11日簽訂的《商品房買賣合同》第3條，商品房基本情況中約定層高為2.9米，雙方簽訂合同后，若出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設(shè)計文件，屬于合同第15條約定的設(shè)計變更，根據(jù)該條規(guī)定“出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設(shè)計文件，涉及下列可能影響買受人所購買商品房質(zhì)量或者使用功能等情形的，出賣人應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達買受人，出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同?！北景赴干嫔唐贩繉嶋H層高2.5米，根據(jù)上訴人庭前向涿州市自然資源和規(guī)劃局調(diào)取的“建筑工程規(guī)劃許可證、樓立面圖”，被上訴人報建的層高為2.8米，根據(jù)合同第15條設(shè)計變更的規(guī)定，完全有可能影響上訴人所購買商品房的質(zhì)量和使用功能等情況，事后被上訴人沒有在規(guī)定的期限內(nèi)書面通知上訴人，上訴人有權(quán)解除合同。且被上訴人至今也沒有向上訴人出示過變更的施工設(shè)計文件，或者以任何方式形式通知上訴人，上訴人對此完全不知情，被上訴人屬于采取隱瞞、欺騙的方式，欺詐消費者，交付房屋，上訴人享有解除權(quán)。3、根據(jù)被上訴人提供的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，紫竹園小區(qū)用地面積為63.045畝，規(guī)劃用地附圖中，松林店鎮(zhèn)紫竹園小區(qū)項目建設(shè)用地分為兩宗土地，一宗為24.4畝，一宗為38.645畝，本案中，被上訴人提供的國有土地使用證僅為38.645畝土地，上訴人所購買的案涉商品房，根據(jù)庭前上訴人實地勘察、查驗，房屋實際坐落在24.4畝土地上，被上訴人提供的“涿國用2013更第06-217號土地使用證”并不是案涉房屋項下土地涉及的權(quán)屬證書，針對上訴人所購買的商品房項下24.4畝土地，被上訴人并沒有取得合法的國有土地使用權(quán)，且該宗土地原屬于集體所有的土地，被上訴人也沒有提供該宗土地合法權(quán)屬變更依據(jù)、合法的征收手續(xù)及該宗土地招拍掛的信息，該商品房存在合法性的問題，屬于用地違法的違法建筑，屬于集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房。對該情況，被上訴人沒有任何告知，屬于隱瞞房屋用地不合法的事實，與上訴人訂立商品房買賣合同，嚴重欺詐消費者。4、被上訴人提供與案涉房屋無關(guān)的預(yù)售許可，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，被上訴人應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。二、被上訴人存在未組織竣工驗收或者對不合格按合格驗收商品房擅自交付商品房的欺詐交房行為，上訴人享有合同解除權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條、《建筑法》第六十一條、《消防法》第十三條、《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》、《建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收管理辦法》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第二條、第五條、第七條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條、第四十九條等規(guī)定，均對建設(shè)工程竣工驗收等作了明確規(guī)定。本案中，被上訴人只是提供了部分驗收結(jié)果，被上訴人通知上訴人收房的日期為2019年9月25日，被上訴人在通知上訴人收房時，分期驗收尚不齊全，更沒有辦理綜合驗收竣工備案。沒有取得消防驗收合格，沒有取得規(guī)劃、環(huán)保部門的認可文件或者準許使用文件，沒有辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗收備案，沒有組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，沒有竣工驗收原始文件，無法證明涉案小區(qū)樓盤符合國家質(zhì)量標準，屬于質(zhì)量合格樓盤。沒有到建設(shè)行政主管部門辦理竣工驗收備案，沒有《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，案涉房屋不具備交付條件。截至目前，被上訴人仍不具備交付條件，也沒有向上訴人支付逾期交付違約金，依據(jù)合同第12條規(guī)定，上訴人有權(quán)解除合同。若被上訴人不能按期交付經(jīng)各項驗收合格，并辦理竣工備案，并經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件的合格商品房，被上訴人應(yīng)當書面告知買受人原因，或者應(yīng)當書面明確告知交付的商品房目前的實際情況，被上訴人隱瞞上述事實，擅自通知上訴人收房，其行為屬于對上訴人的嚴重欺詐交房行為。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條、第四十條規(guī)定，雙方簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當解除，被上訴人應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。三、關(guān)于被上訴人提出的停工通知，該證據(jù)不是導(dǎo)致被上訴人遲延辦理竣工備案，擅自違法交房的法定理由。1、被上訴人發(fā)出收房通知時間為2019年9月25日，是在合同約定期限之內(nèi)，原審法院在經(jīng)查部分認定“2019年9月25日，被告通知原告收取房屋時，涉案14號樓已完工”。說明被上訴人在通知收房時，樓房已經(jīng)全面完工，并沒有受到天氣的影響。且本案被上訴人應(yīng)當辦理的各種分期驗收、整體驗收、竣工備案等，并不是施工，與天氣無關(guān)。被上訴人屬于無正當理由逾期交房，或者將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用，上訴人可以依據(jù)合同約定享有解除權(quán)。2、本案即使存在受天氣影響工期順延，被上訴人應(yīng)當書面通知買受人該情況，或者應(yīng)當書面明確告知交付的商品房目前的實際情況，被上訴人隱瞞上述事實，擅自通知上訴人收房，其行為屬于嚴重欺詐。3、本案中，被上訴人不能全部分項驗收、整體驗收、竣工備案、交付合格商品房的原因是，被上訴人在建設(shè)過程中，不僅涉及部分土地沒有合法土地使用權(quán)，更涉及違法超建問題，完全屬于被上訴人自身合法性問題造成。4、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，不可抗力并非解除合同的阻卻事由。原審法院未對案涉房屋不具備交房條件等情況作任何說明，卻稱“未按合同約定交付房屋，是因不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀原因”，該認定與上訴人在原審陳述的事實沒有關(guān)系。上訴人是因為被上訴人隱瞞事實情況，擅自通知上訴人收房，將未組織竣工驗收、對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用，其行為屬于嚴重欺詐交房行為而要求解除合同，并非因為被上訴人不能按期交房而要求解除合同。四、原審法院程序違法。對上訴人提供的證據(jù)三性沒有任何采信、認定的過程。1、上訴人依法向被上訴人發(fā)出了解除通知書，已經(jīng)履行了解除合同的法定條件，該商品房買賣合同應(yīng)當自被上訴人收到通知之日起解除，被上訴人理應(yīng)賠償上訴人合理損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條、第九十七條規(guī)定，上訴人分別于2019年11月12日、2019年11月21日向被上訴人發(fā)出解除合同通知，被上訴人分別于2019年11月13日、2019年11月22日簽收，因此該商品房合同已經(jīng)于2019年11月13日解除，被上訴人應(yīng)當對上訴人返還房款、賠償損失。原審法院對此沒有任何認定，對該證據(jù)沒有說明不予采納的理由。2、原審?fù)徶校显V人向原審法院遞交了現(xiàn)場指認、勘察、勘驗、測量申請書，原審法院未回應(yīng)，亦沒有說明理由，程序嚴重違法。綜上，請求撤銷原判，依法改判。
恒昌公司辯稱，一、一審判決正確，應(yīng)予維持。二、上訴人的上訴理由均與事實不符。上訴人不具備解除雙方合同的法定條件，其之所以要求退房，主要原因是因房地產(chǎn)市場價格下降，涉案小區(qū)已經(jīng)出售了700多套房屋，如擅自解除合同，無疑會造成社會的不穩(wěn)定，被上訴人涉案房屋五證齊全，質(zhì)量合格，預(yù)售許可證作為房屋銷售的最后一個法定證件，如果前四個證據(jù)不具備，不可能頒發(fā)預(yù)售許可證，上訴人稱取得土地不合法，根本與事實不符，另外其部分主張屬于行政范圍，不屬于本案范圍。上訴人所稱發(fā)出的解除通知書，在一審中沒有涉及，對于該事實，被上訴人不予認可。上訴人陳述并非因逾期交付房屋解除合同，其主張以其他理由解除合同，沒有事實和法律依據(jù)。
李子靜向一審法院起訴請求：1、請求判令解除原被告雙方于簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》（合同編號：ZZS2017-12897）；2、請求判令被告返還原告購房款（含已付貸款部分）人民幣775816元并支付利息至實際清償之日止；（利息計算方式為：以775816元為基數(shù)，按照每日萬分之三標準計算，自暫計至，為6749.60元）；3、請求判令被告支付原告因購房造成的經(jīng)濟損失至實際清償之日止；（具體包括貸款利息損失，暫計至為59048.15元；押金2000元；公證費1163元；暫合計為62211.15元）；4、請求判令被告支付原告賠償金人民幣775816元；5、本案的訴訟費用等由被告承擔(dān)。以上第一至第四項暫合計人民幣1620592.75元。
一審法院認定事實：，原告李子靜與被告恒昌公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》（合同編號ＺＺＳ2017-12897），原告購買被告開發(fā)建設(shè)的紫竹園住宅小區(qū)××項目××單元××號房屋一套，房屋建筑面積83.43平方米，單價為9299元／平方米，總金額775816元。原告向被告交付購房首付款315816元，剩余購房款46萬元原告以向建設(shè)銀行申請貸款的方式向被告支付，，被告向原告出具金額為775816元的河北增值稅普通發(fā)票，原告每月按期償還銀行貸款。該《商品房買賣合同（預(yù)售）》第九條約定：“商品房交付條件，該商品房交付時應(yīng)當符合下列第1、2項所列條件：1、該商品房已經(jīng)取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件；2、該商品房已取得房屋測繪報告；該商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》?！钡谑粭l約定：“出賣人應(yīng)當在前向買受人交付該商品房?！钡谑l約定，除不可抗力外，出賣人承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任。
經(jīng)查，被告恒昌公司提供2017年至2019年政府各部門發(fā)布的要求被告停止施工的文件13份，證明被告應(yīng)政府要求停止施工，屬不可抗力，非被告原因?qū)е卵悠诮桓斗课荨１桓嬗谌〉谩督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》（地字第130681201100017號），于取得《中華人民共和國國有土地使用證》（國用2013更第06-217號），于取得5#、13#、14#樓《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第130681201300049），于取得《建筑工程施工許可證》（編號：涿松開（2017）003號），于取得紫竹園住宅小區(qū)8#、10#、11#、12#、13#、14#樓《商品房預(yù)售許可證》（涿房預(yù)售證（2017）第023號），被告通知原告收取房屋時，涉案14#樓已完工。，被告取得《涿州市建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實合格證》。
上述事實，有原告提交的《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、建設(shè)銀行個人住房借款合同、個人貸款對賬單、公證書及被告提供政府文件13份、五證、涉案工程分項驗收報告10份、陽光理政網(wǎng)頁打印件一份等證據(jù)及庭審筆錄在案佐證。
一審法院認為，原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》（合同編號ZZS2017-12897）系雙方真實意思表示，雙方均應(yīng)誠實守信、全面履行。在合同履行過程中，因揚塵治理等原因，政府向被告下發(fā)停工通知，造成被告工程不能按期完工。被告未按合同約定交付房屋，系被告不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀原因造成，被告不承擔(dān)民事責(zé)任。被告五證齊全，并于通知原告收取房屋，因此原告要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》沒有事實和法律依據(jù)，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百一十九條、第一百八十條以及《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定，判決：駁回原告李子靜的訴訟請求。案件受理費9693元，保全費5000元，由原告負擔(dān)。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù),本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人提交以下證據(jù)：1、李子靜信訪事項答復(fù)意見書，擬證明被上訴人在銷售房屋的過程上存在虛假宣傳，已經(jīng)受到相應(yīng)部門的處罰，本案中上訴人購買該商品房也是基于被上訴人的宣傳，基于周邊的環(huán)境、品質(zhì)及交通狀況等綜合因素才進行購買的；雙方簽訂商品房買賣合同時，合同約定的層高為2.9米，經(jīng)有關(guān)部門進行實測丈量后，確認層高為2.8米，被上訴人存在合同欺詐的情況。2、涿州市自然資源和規(guī)劃局對李子靜信息公開答復(fù)意見書，擬證明答復(fù)意見書明確說明被上訴人實際用地面積為73.504畝，與一審被上訴人提交的建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，標注的用地面積63.045畝不相符，說明針對多余的土地，被上訴人并未取得相應(yīng)的建房手續(xù)。被上訴人質(zhì)證意見：1、對證據(jù)1真實性無異議，對其證明目的不認可。首先虛假宣傳問題，不能證實存在欺詐行為，因該宣傳中城際鐵路項目是正在規(guī)劃狀態(tài)，并不是被上訴人故意虛構(gòu)事實，不存在欺詐行為。關(guān)于層高問題，也有部分購買人提起了訴訟，且目前已經(jīng)有生效的判決書，解決了層高的問題，并不能因此構(gòu)成合同解除的法定條件。2、對證據(jù)2的證明目的有異議，原審中，被上訴人只提交了涉及本案上訴人購買房屋所占土地的土地證書，因為涉案項目存在一期和二期分開的項目，對于本案中不涉及上訴人購買的14號樓的其他證件，被上訴人沒有義務(wù)進行舉證，與本案沒有關(guān)聯(lián)性，涉案項目土地是否合法，不是本案審理范圍，如果土地違法，涿州市政府不可能為被上訴人頒發(fā)五證。被上訴人提交以下證據(jù)：1、保定市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書，出具日期2020年1月17日，擬證明涉案房屋已經(jīng)辦理竣工驗收備案手續(xù)，具備法定的交付條件。2、涿州市松林店經(jīng)濟開發(fā)區(qū)業(yè)主反映問題答復(fù)意見書，擬證明因受房地產(chǎn)市場價格滑落的影響，涉案小區(qū)多名業(yè)主要求退房，其反映了涉案房屋各種問題，該信訪經(jīng)開發(fā)區(qū)管委會調(diào)查進行了答復(fù)，對業(yè)主信訪的所有問題均進行了處理和答復(fù)。證明涉案房屋屬于合法建設(shè)，具備出售條件，也證明雙方合同合法有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行。上訴人質(zhì)證意見：1、對證據(jù)1三性不認可。其不是備案證明法定形式，正規(guī)的竣工備案證明書應(yīng)當有各分項驗收單位消防、燃氣、規(guī)劃、環(huán)保等部門的蓋章，經(jīng)辦人簽字。竣工備案證明書應(yīng)當針對小區(qū)的整體進行，屬于建設(shè)主管部門對小區(qū)的整體驗收結(jié)果，而非針對單獨的個別樓號進行。另外，竣工備案證明書是2020年1月17日取得，被上訴人通知上訴人收房時間是2019年9月25日，能夠說明被上訴人交房時該房屋沒有進行整體的竣工驗收備案，不具備交付條件，上訴人享有合同解除權(quán)。2、對證據(jù)2的真實性認可，對證明目的不認可，該信訪答復(fù)與上訴人主張的合同解除沒有任何關(guān)聯(lián)性。
二審經(jīng)審理查明的其他事實與一審認定的事實一致。
本院認為，本案中，上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方當事人具有法律約束力，上訴人與被上訴人應(yīng)按照合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。本案案涉商品房五證齊全，雙方簽訂商品房買賣合同后，上訴人向被上訴人交付了購房首付款，剩余購房款上訴人按照約定辦理了銀行貸款按揭手續(xù)。2019年9月25日被上訴人通知上訴人收房時，案涉樓房已完工。因揚塵治理等原因，政府下發(fā)停工通知而造成工期和竣工備案手續(xù)相應(yīng)順延，被上訴人并無過錯。案涉樓房亦先后進行了分項驗收及辦理了竣工驗收備案手續(xù)。綜合本案雙方所舉證據(jù)及審理查明的事實，本案在合同履行過程中，不存在致合同主要目的不能實現(xiàn)的情形，故上訴人要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》的相關(guān)上訴主張，理據(jù)并不充足，本院不予支持。關(guān)于程序問題，原審審理程序并無不當。上訴人關(guān)于原審程序違法的上訴主張，不能成立。
綜上所述，李子靜的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費9693元，由上訴人李子靜負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 康珍惠
審判員 楊玉龍
審判員 萬丙申
二〇二〇年九月十七日
書記員 楊 旭
