審理法院：西寧市中級人民法院
案號：（2015）寧民三終字第00148號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-06-18
審理經(jīng)過
上訴人西寧市城北區(qū)建設(shè)局（以下簡稱：城北建設(shè)局）因與被上訴人薛生榮、常有花房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服西寧市城北區(qū)人民法院（2014）北民一初字第812號民事判決，向本院提起上訴，本院于2015年3月25日立案受理后，依法組成合議庭于2015年4月20日公開開庭進行了審理。上訴人城北建設(shè)局的委托代理人李志強、被上訴人薛生榮、常有花及其委托代理人薛曉軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院審理查明，1992年4月薛生榮、常有花將位于西寧市城北區(qū)北園村155號院的夫妻共有房產(chǎn)分為四份，分配給子女薛曉寧、薛曉軍、薛曉峰各一處。并于同年6月9日辦理了四本產(chǎn)權(quán)證，薛生榮、常有花的房產(chǎn)證號為：寧房權(quán)證北（私）字第2003023724號，建筑面積為90.32平方米。2002年5月30日經(jīng)城北建設(shè)局批準，四戶共同集資，將二層改為三層，總面積573.26平米，四戶平均擁有143.15平米。2010年2月青藏鐵路西格段項目西寧段工程拆遷，城北建設(shè)局負責該區(qū)域的拆遷安置工作，2010年4月24日城北建設(shè)局與薛曉峰簽訂《協(xié)議書》達成：一、甲方（城北建設(shè)局）委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)依法對乙方（薛曉峰）的房屋、附著物進行丈量、評估、甲方按評估表評定的金額進行補償；二、甲方依據(jù)201002000159編號評估表金額629044.61元一次性補償給乙方；三、甲方依據(jù)相關(guān)規(guī)定付給乙方一次性安置補助費及搬家費1400元，過渡費按照573.26面積每平米4元補償55032.96元，學生補助600元，合計57032.96元；四、以上補償金額共計686077.57元，待乙方在簽訂協(xié)議后五日內(nèi)將房屋交付給甲方拆除，甲方一次性將補償費支付給乙方。逾期不交，甲方將申請人民法院強行拆除并扣除相應的費用；五、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效，一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，上報有關(guān)部門。并于2010年6月13日以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式，按市場單價每平米1890元，分配給薛曉峰一套約120平米的安置房。薛曉寧、薛曉軍得知后經(jīng)多次交涉，2011年6月9日城北建設(shè)局以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式，按市場單價每平米1872元，分配給二戶約120平米的一套安置房，對薛生榮、常有花一戶沒有安置，其持有的產(chǎn)權(quán)證未收回注銷。自2011年6月9日開始至2014年4月14日薛生榮、常有花一直向城北區(qū)政府及領(lǐng)導呈報要求拆遷安置訴求、請示等，不斷上訪。2014年7月薛生榮、常有花向城北區(qū)人民法院提起行政訴訟，因房屋拆遷引發(fā)的糾紛，應提起民事訴訟程序，薛生榮、常有花撤訴，提起本案民事訴訟。庭審中，城北建設(shè)局抗辯認為，本案應當先由房屋拆遷管理部門進行裁決，對裁決不服提起行政訴訟。經(jīng)薛生榮、常有花申請，2014年12月18日房屋拆遷管理部門西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局作出《關(guān)于薛生榮、常有花申請房屋拆遷行政裁決的回復》認為，依據(jù)《西寧市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》建住房（2003）252號第八條：“有下列情形之一的，房屋拆遷管理部門不予受理行政裁決申請：（四）房屋已經(jīng)滅失的”之規(guī)定，其所申請進行房屋拆遷糾紛行政裁決的房屋現(xiàn)已滅失，該局決定不予受理。
一審法院認為
原審法院認為，西寧市人民政府關(guān)于同意《青藏鐵路西格段增建第二線項目西寧段拆遷安置補償方案》寧政土（2007）6／7號文件規(guī)定，青藏鐵路西格段項目西寧段工程拆遷范圍內(nèi)有薛生榮、常有花坐落在西寧市城北區(qū)北園村155號院的房屋，由城北建設(shè)局負責拆遷安置工作。依照《西寧市城市房屋拆遷管理條例》相關(guān)規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。薛生榮、常有花持有西寧市城北區(qū)北園村155號院寧房權(quán)證北（私）字第2003023724號，建筑面積為90.32平方米產(chǎn)權(quán)證。享有貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)。本案城北建設(shè)局與薛曉峰達成的拆遷安置《協(xié)議書》和房地產(chǎn)評估機構(gòu)對薛生榮、常有花及其子女共有建筑面積573.26平米所作出的《評估報告》無薛生榮、常有花的簽名，亦不予追認，故該《協(xié)議書》和房地產(chǎn)評估機構(gòu)作出的《評估報告》非雙方真實意思表示，對薛生榮、常有花不具有法律拘束力。薛生榮、常有花持有房產(chǎn)證，城北建設(shè)局未安置，產(chǎn)權(quán)證未收回注銷，且未按西寧市人民政府寧政（2004）30號文件《關(guān)于發(fā)布西寧市房屋拆遷安置補償標準及價格評估規(guī)則的通知》精神：“被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價格計算拆遷補償額。安置房屋不足被拆除房屋的建筑面積部分，按被拆除房屋的市場評估價格給予貨幣補償”之規(guī)定予以補償，拆遷安置工作中存在瑕疵。但薛生榮、常有花以2011年1月21日國務院公布之日起施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：“被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”為由主張權(quán)利。由于其房屋已于2010年4月被拆除，該條例無溯及力，只能繼續(xù)沿用原有的《西寧市城市房屋拆遷管理條例》辦理。城北建設(shè)局作出的《評估報告》薛生榮、常有花雖未簽名、亦未追認，但薛生榮、常有花及其子女已領(lǐng)取安置補償費686077.57元事實存在，且標的物不存在，無法對拆除房屋價值評估鑒定，應參照西寧市統(tǒng)計局公布的2010年度本市住宅銷售價格3196元／平方米和2011年度本市住宅銷售價格3437元／平方米的均價，認定薛生榮、常有花被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格3316.5元較為適當。薛生榮、常有花的按拆除房屋573.26平米評價補償金額304280.33元計算，實際補償520元／平方米，按當時的市場價3500元／平方米主張差價不當。依照《西寧市房屋拆遷價格評估規(guī)則》規(guī)定：“貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋面積和房屋用途以房屋管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準；根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價格計算拆遷補償額。被拆遷房屋貨幣補償金額，不包括搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額”之規(guī)定，薛生榮、常有花被拆遷房屋貨幣補償金額按評估價認定為629044.61元，符合上述規(guī)定，城北建設(shè)局實際補償1097元／平方米，并非520元／平方米。薛生榮、常有花主張的貨幣補償不足部分應為3316.5×90.32﹣1097×90.32﹦200465元，其主張的過高部分不予支持。城北建設(shè)局辯解的薛生榮、常有花的訴訟請求先由房屋拆遷管理部門進行裁決意見，根據(jù)查明的事實，本案屬于侵權(quán)性質(zhì)，為節(jié)約司法資源和當事人的訴訟成本，城北建設(shè)局的辯解不予采信。依據(jù)《西寧市城市房屋拆遷管理條例》第十四條、第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第四十四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百一十八條第一款、第一百三十四條第一款之規(guī)定，判決：1、西寧市城北區(qū)建設(shè)局限判決生效后十日內(nèi)給付薛生榮、常有花房屋拆遷補償款200465元；2、薛生榮、常有花將其持有西寧市城北區(qū)北園村155號院寧房權(quán)證北（私）字第2003023724號產(chǎn)權(quán)證限判決生效后十日內(nèi)交西寧市城北區(qū)建設(shè)局予以注銷。
上訴人訴稱
宣判后，城北建設(shè)局不服判決，向本院提起上訴，認為原判違反法定程序。認定事實錯誤。其理由是城北區(qū)北園村搬遷是政府的行政行為而非城北建設(shè)局的具體行為，城北建設(shè)局依照省政府、市政府文件實施征地拆遷，與其他開發(fā)建設(shè)和舊城改造項目有根本區(qū)別，該訴應當是行政訴訟而非民事訴訟，城北建設(shè)局不是本案適格被告。本案拆遷安置補償標準和方案是政府統(tǒng)一制定，薛生榮與常有花房屋坐落在集體土地上，而一審適用的住房銷售價格包含土地補償價格，薛生榮與常有花雖有房產(chǎn)證，但土地性質(zhì)是集體土地，補償標準應當與其他村民一致，一審適用的標準錯誤，故請求撤銷原判，改判駁回薛生榮、常有花的訴訟請求。薛生榮、常有花辯稱，其曾就本案提起行政訴訟，因經(jīng)法院釋明該案不屬于行政案件，故撤訴后提起民事訴訟，現(xiàn)城北建設(shè)局又提出本案屬于行政案件顯屬無理。城北建設(shè)局與非產(chǎn)權(quán)人簽訂極不規(guī)范的協(xié)議書，在與產(chǎn)權(quán)人薛生榮、常有花無任何協(xié)議的情況下，拆除其所有房屋后，既沒有按照居民也沒有按照村民給予安置，對相同的拆遷主體，出現(xiàn)三種處理方式，嚴重侵犯其權(quán)益。一審認定事實清楚，計算的賠償款數(shù)額雖有錯誤，但考慮本案的復雜，不再上訴，請求駁回上訴，維持原判。
二審中城北建設(shè)局向本院提交《西寧市城北區(qū)青藏鐵路西格復線拆遷補償安置實施方案》、包生芳、包生明分別與城北建設(shè)局簽訂的《協(xié)議書》、《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》、《房屋補償評價表》、薛曉青、薛曉峰、薛曉寧、薛曉軍分別與城北建設(shè)局簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》、城北建設(shè)局于2011年4月21日、4月22日、7月28日、8月9日在《西寧晚報》刊登的通告，擬證明城北建設(shè)局嚴格依照有關(guān)文件，進行西格復線的統(tǒng)一拆遷安置，拆遷安置房是與戶籍相關(guān)聯(lián)的，以戶籍在冊人數(shù)人均30平方米進行安置，薛生榮并不符合安置條件，同時報紙通告也證明了讓拆遷人員帶戶口本來簽協(xié)議，是按戶籍在冊人數(shù)簽訂協(xié)議。薛生榮、常有花質(zhì)證對上述證據(jù)的真實性均無異議，但認為《西寧市城市房屋拆遷管理條列》及本案有關(guān)文件并沒有拆遷安置以戶籍為準的規(guī)定，且薛生榮、常有花的戶籍在拆遷范圍內(nèi)，薛曉軍、薛曉寧的戶籍并不在拆遷范圍內(nèi)，卻獲得了安置房，城北建設(shè)局根本沒有與薛生榮、常有花簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》，薛生榮、常有花根本沒有得到安置。薛生榮、常有花向本院提交寧房私字第4-1214號《房屋所有權(quán)證》擬證明其北園村房產(chǎn)的來源是祖產(chǎn)，并非二手房，還向本院提交《戶口本》，擬證明于2011年4月18日將其戶籍自北園村155號遷入本市城北區(qū)小橋大街11號4棟222室。城北建設(shè)局質(zhì)證對兩份證據(jù)的真實性均無異議。
本院查明
經(jīng)審理查明，原審法院已查明的事實屬實，本院予以確認。
另查明，《青藏鐵路西格段增建第二線項目西寧段拆遷安置補償方案》是根據(jù)《西寧市房屋拆遷管理條例》和《西寧市房屋拆遷安置補償標準及價格評估規(guī)則》（寧政（2004）30號）的規(guī)定，結(jié)合西寧市城市房屋拆遷的實際情況制定的補償安置方案，該方案第四條第（二）項規(guī)定：國有土地上的居民安置房屋的建筑面積與被拆除房屋建筑面積相等的部分，根據(jù)雙方房屋的結(jié)構(gòu)類型、房屋等級、成新、朝向、樓層等因素，按房屋安置價結(jié)算差價。安置房屋建筑面積不足被拆除房屋的建筑面積的部分，按被拆除房屋的評估價格給予貨幣補償。農(nóng)村集體土地上的村民安置房屋，以村民房屋評估價與安置房屋成本價折算安置面積，安置房屋面積不足被拆除房屋的折算面積部分，按被拆除房屋的評估價格給予貨幣補償?！段鲗幨谐潜眳^(qū)青藏鐵路西格復線拆遷補償安置實施方案》規(guī)定：對在集體土地上居住的居民，由城北建設(shè)局籌建西格復線安置小區(qū)進行統(tǒng)一安置，以各戶在本村戶籍在冊人數(shù)為準。安置面積以在本拆遷范圍內(nèi)的戶籍在冊人數(shù)為依據(jù)，人均30平方米進行安置。安置房單價按照成本價進行安置。薛生榮、常有花原系北園村居民，2011年4月18日二人將其戶籍自北園村155號遷入本市城北區(qū)小橋大街11號4棟222室。城北建設(shè)局至今未與薛生榮、常有花簽訂《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》。
本院認為
本院認為，本案爭議的焦點是：一、本案是否屬于民事案件受案范圍？二、對薛生榮、常有花的拆遷安置應適用何標準？具體補償金額如何確認？
關(guān)于焦點一本案是否屬于民事案件受案范圍的問題，對此《西寧市城北區(qū)青藏鐵路西格復線拆遷補償安置實施方案》明文規(guī)定：對在集體土地上居住的居民，由城北建設(shè)局籌建西格復線安置小區(qū)進行統(tǒng)一安置，同時房屋拆遷安置補償協(xié)議屬于民事合同，城北建設(shè)局拆除薛生榮、常有花的房屋后，卻未與兩人簽訂拆遷安置補償協(xié)議，引發(fā)本案糾紛，理應承擔本案民事責任，故城北建設(shè)局有關(guān)本案應當是行政案件，其不是適格被告的上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于焦點二對薛生榮、常有花的拆遷安置應適用何標準，具體補償金額如何確認的問題，城北建設(shè)局認為依據(jù)拆遷文件薛生榮，常有花是集體土地上的居民，已經(jīng)對其貨幣安置，又給薛曉峰等人安置房屋，不存在再給薛生榮、常有花安置房屋的問題。經(jīng)審查薛生榮、常有花的房屋在拆遷范圍內(nèi)，其戶籍也在北園村，是北園村的居民，根據(jù)《青藏鐵路西格段增建第二線項目西寧段拆遷安置補償方案》、《西寧市城北區(qū)青藏鐵路西格復線拆遷補償安置實施方案》的規(guī)定，薛生榮、常有花的房屋在被拆除后獲得貨幣補償?shù)耐瑫r，還應當?shù)玫桨仓梅课?。薛生榮、常有花對城北建設(shè)局與薛曉峰簽訂《協(xié)議書》，包含其所有房產(chǎn)拆除后貨幣補償款的事實、數(shù)額并無異議，僅要求城北建設(shè)局給予安置房屋，現(xiàn)西格復線安置小區(qū)的安置房已分配完畢，薛生榮、常有花實際已無法取得安置房，原審法院依照寧政（2004）30號《西寧市房屋拆遷安置補償標準及價格評估規(guī)則》，判令城北建設(shè)局給予薛生榮、常有花貨幣補償并無不當，且其計算的補償金額符合《西寧市房屋拆遷價格評估規(guī)則》的規(guī)定，并無明顯不當，應予維持。綜上，城北建設(shè)局的上訴證據(jù)與理由不足，本院不予支持，原判認定事實清楚，處理結(jié)果并無明顯不當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6294元，由上訴人西寧市城北區(qū)建設(shè)局負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長宋敏芳
審判員聞寧
審判員張薇
裁判日期
二〇一五年六月十八日
書記員
書記員李彩虹
