審理法院：黑河市中級人民法院
案號：（2016）黑11民終420號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2016-07-12
審理經(jīng)過
上訴人黑龍江雙鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱雙鵬房地產(chǎn)公司）因與被上訴人崔金萍房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服北安市人民法院（2015）北民初字第603號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2016年6月15日公開開庭審理了本案。上訴人雙鵬房地產(chǎn)公司的委托代理人丁震，被上訴人崔金萍的委托代理人仲偉良、陸海霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
一審原告訴稱
原審原告崔金萍在原審法院訴稱，原、被告于2013年1月14日簽訂房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書，雙方約定由被告動遷原告所有的房屋，被告用開發(fā)建設樓盤的房屋給原告進行產(chǎn)權調(diào)換，并口頭約定被告于當年5月1日前交付房屋，調(diào)換的房屋為東北亞綜合樓二單元701室（面積100平方米）、801室（面積100平方米）、901室（面積100平方米）、1002室（面積125平方米）、1101室（面積100平方米）、1201室（面積100平方米）、1501室（面積100平方米），共7套房屋，總面積725平方米。約定到期后，原告多次找被告催要房屋，但至今其仍未將房屋交付原告，期間原告按每平方米3,500.00的市場價格將房屋賣出兩戶，由于被告未能交付房屋，原告只能向買房人退回購房款并賠償其損失?，F(xiàn)原告訴至法院，要求解除原、被告簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書；被告給付原告與協(xié)議書中約定產(chǎn)權調(diào)換7處房屋同等價值的房款2,537,500.00元；被告承擔因其違約給原告造成的經(jīng)濟損失，包括搬遷費、臨時安置費、租房損失、可得利益等。
一審被告辯稱
原審被告雙鵬房地產(chǎn)公司在原審法院辯稱，雙方于2013年1月14日簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書不具備法律效力，依法應當終止履行。1、2013年1月14日簽訂的協(xié)議不是房產(chǎn)所有人簽訂的，簽字人為趙杰，其作為代理人沒有任何代理手續(xù)，也沒有房產(chǎn)所有人的書面證明，代理行為沒有法律依據(jù)；2、超出原房產(chǎn)進行產(chǎn)權調(diào)換，這是法律允許的；3、原告崔金萍的法律地位在本案不是當事人，其只有依法繼承的權利，沒有變更合同的權利；4、崔金萍不是本案的當事人，與被告沒有任何法律關系；5、趙杰簽訂的房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書不具備生效的條件，應當屬于無效。綜上，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
一審法院查明
原審法院判決認定，已拆遷房屋原所有權人為吳殿芳、張淑萍，被告在庭審時表示知道此事，趙杰與被告于2013年1月14日簽訂房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書，后原告在調(diào)查筆錄中表示是其委托趙杰簽訂上述協(xié)議并認可趙杰的代理行為，雙方約定由被告動遷上述房屋，被告用開發(fā)建設樓盤的房屋給對方進行產(chǎn)權調(diào)換，調(diào)換的房屋為東北亞綜合樓二單元701室（面積100平方米）、801室（面積100平方米）、901室（面積100平方米）、1002室（面積125平方米）、1101室（面積100平方米）、1201室（面積100平方米）、1501室（面積100平方米），共7套房屋，總面積725平方米，房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書中未約定被告何時向原告交付回遷房屋，后被告方取得拆遷房屋并已拆遷完畢。
原告崔金萍兄嫂崔劍平和張淑萍于2013年2月23日出具房屋贈與合同一份，將其所有的本案爭議房屋贈與原告。原告崔金萍母親吳殿芳于2013年3月4日去世，其合法繼承人崔德潤、崔劍平、崔玉平、崔玉琴、崔玉華于2013年3月6日出具放棄繼承權聲明書，其內(nèi)容為上述合法繼承人放棄繼承吳殿芳遺產(chǎn)，其繼承權歸崔金萍一人所有。
2013年6月左右，原告委托趙杰曾多次向被告催要回遷房屋，至今被告未將回遷房屋交付原告。被告在庭審時表示回遷房屋雖主體完工，但配套設施未完善，達不到交付條件，暫時無法確定協(xié)議的履行時間，也無法確定一個相對合理的履行期間?，F(xiàn)原告訴至法院，要求解除上述房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書；被告給付原告與協(xié)議書中約定產(chǎn)權調(diào)換7處房屋同等價值的房款2,537,500.00元；被告承擔因其違約給原告造成的經(jīng)濟損失，包括搬遷費、臨時安置費、租房損失?？傻美娴绕渌麚p失，原告在庭審時自愿放棄。被告認為原告崔金萍和趙杰在簽訂協(xié)議時均不是被拆遷房屋所有權人，故協(xié)議書無效，如原告不要求貨幣補償，被告認可房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書效力并同意繼續(xù)履行原產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議；原告通過繼承和受贈取得回遷房屋所有權是在簽訂房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書之后，不影響回遷合同效力，原告也無權變更或取消合同。綜上原告在本案中不具備主體資格，應依法駁回原告的訴訟請求。
庭審中，本院向雙方當事人釋明，根據(jù)法律規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中原告已就解除合同要求貨幣補償賠償標準進行舉證，提交了本地其他開發(fā)項目住宅市場價值，作為本案爭議房屋的單價參考，如被告不能就此向本院提供證據(jù)，將承擔相應的不利后果。
一審法院認為
原審法院判決認為，合同雙方當事人應當遵循誠實信用原則，本案中被告簽訂協(xié)議書時知道拆遷房屋原所有權人為吳殿芳、張淑萍，且簽訂協(xié)議后取得拆遷房屋并已拆遷完畢，履行了合同相關內(nèi)容，原告亦認可趙杰的代理行為，故雙方簽訂房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書是雙方當事人的真實意思表示，房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書合法有效。原告通過合法繼承和受贈取得本案爭議房屋的所有權，同時也取得了協(xié)議書中相對應的合同權利，根據(jù)權利義務對等原則，原告已履行合同義務，將拆遷房屋交于被告拆除，而被告未履行合同義務，將回遷房屋交付原告，原告作為合同權利人有權起訴被告要求其履行相關義務，原告在本案中具備主體資格。
根據(jù)合同法相關規(guī)定，合同約定履行期限不明確的，當事人一方可隨時要求對方履行，但應當給對方必要的準備時間；當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，對方當事人有合同的法定解除權。本案房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書中未約定被告何時向?qū)Ψ浇桓痘剡w房屋，故原告可隨時要求被告履行房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書中的相關義務，2013年6月左右，原告委托趙杰曾多次向被告催要回遷房屋，至今被告仍未將回遷房屋交付原告，且被告在庭審時表示暫時無法確定協(xié)議的履行時間，也無法確定一個相對合理的履行期間，故原告要求解除合同的訴訟請求，本院予以支持。合同法規(guī)定，當事人一方不履行合同義務的，應當承擔賠償損失的違約責任，被告雙鵬房地產(chǎn)公司未向原告履行合同義務，原告要求被告承擔違約責任，給付原告房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書中約定產(chǎn)權調(diào)換7處房屋同等價值房款的訴訟請求，本院予以支持。庭審中原告向本院提交了本地其他開發(fā)項目住宅市場價值，作為本案爭議房屋的單價參考，被告經(jīng)本院釋明如不能就此向本院提供證據(jù)以反駁原告的訴請，將承擔相應的不利后果，而被告未就反駁上述原告訴請向本院提交證據(jù)，根據(jù)原告向本院提交的北安市瑞鑫大廈及百順源小區(qū)商品房每平方米的市場單價標準，其9套商品房每平方米的市場均價為3,580.00元，結合合同簽訂至今被告未能履行導致原告的實際損失及本地商品房每平方米市場單價的浮動范圍，將被告現(xiàn)金補償應給付原告的7套回遷房屋均價定為每平方米3,400.00元為宜，故被告雙鵬房地產(chǎn)公司需給付原告崔金萍協(xié)議書中約定產(chǎn)權調(diào)換7處房屋同等價值房款合計2,465,000.00元（725平方米×市場單價每平方米3,400.00元）。原告主張被告承擔因其違約給原告造成的經(jīng)濟損失，包括搬遷費、臨時安置費、租房損失的訴請，因原告未向本院提交證據(jù)予以證實，故本院不予支持。原告在庭審時自愿放棄主張可得利益等其他損失，系其真實意思表示，本院依法予以確認。
綜上，依據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十條，《中華人民共和國合同法》第六十二條第（四）項、第九十四條第（三）項、第一百零七條之規(guī)定，判決，一、解除原告崔金萍與被告黑龍江雙鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年1月14日簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書；二、被告黑龍江雙鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效起10日內(nèi)給付原告崔金萍7處回遷房屋等同價值房款2,465,000.00元;三、駁回原告崔金萍的其他訴訟請求。案件受理費26,520.00元，由被告負擔。
上訴人訴稱
判決宣判后，被告雙鵬房地產(chǎn)公司不服，向本院提起上訴。主要上訴理由：上訴人開發(fā)建設東北亞綜合樓的行為合法有效，上訴人與趙杰達成房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書，因拆遷范圍內(nèi)6戶房產(chǎn)其中3戶未達成拆遷協(xié)議，致使東北亞綜合樓建設工作不能如期正常進行，其原因不應歸因于上訴人，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，城市房屋拆遷管理程序，前一程序未進行或者未達到規(guī)定要求，不得進入后一程序，本案涉及的工程建設仍然處于拆遷階段，原審法院依據(jù)合同法優(yōu)于合同約定履行期限不明確的規(guī)定不當，應適用拆遷的法律規(guī)定，上訴人與被上訴人之間不屬于債權債務法律關系，不存在遲延履行的問題，不存在法定解除條件，被上訴人是否取得該拆遷調(diào)換房產(chǎn)，是其家庭內(nèi)部的事宜，不能對抗上訴人，崔金萍不是本案訴訟主體。對于房屋拆遷的經(jīng)濟補償，拆遷法規(guī)有明確規(guī)定，被上訴人提供的其他合同都是相比較的價格，不是本案爭議房產(chǎn)的價格，被上訴人應依法進行司法鑒定，原審法院依據(jù)被上訴人的證據(jù)裁定房產(chǎn)價格屬于程序違法，判決錯誤。請求撤銷原審法院判決，確認上訴人與趙杰簽訂的房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書具備法律效力，合同雙方繼續(xù)履行該協(xié)議，依法駁回被上訴人的訴訟請求。
本院庭審中，上訴人雙鵬房地產(chǎn)公司向本院提交照片3張。證實爭議回遷樓房的配電設施、上下水設施、消防設施已經(jīng)恢復施工，合同可以履行。
被上訴人崔金萍的委托代理人仲偉良對證據(jù)真實性沒有異議，但認為是否恢復施工與應當交付房屋無關。
本院認為
經(jīng)本院庭審認證認為，上訴人提交的證據(jù)無法證實其主張，不予采納。
經(jīng)本院審理查明的事實與原審法院判決認定的事實一致。
本院認為，上訴人雙鵬房地產(chǎn)公司對被拆遷房屋原所有權人為吳殿芳、張淑萍的事實無異議，本院對此予以確認。被上訴人崔金萍的兄嫂崔劍平和張淑萍于2013年2月23日書寫房屋贈與合同，將其二人所有的爭議房屋贈與崔金萍，崔金萍母親吳殿芳去世后，其合法繼承人崔德潤、崔劍平、崔玉平、崔玉琴、崔玉華亦于2013年3月6日出具放棄繼承權聲明書，同意將繼承遺產(chǎn)歸崔金萍一人所有，故當事人自愿處分民事權利，不違反法律法規(guī)規(guī)定，本院予以確認。上訴人主張崔金萍不具有主體資格的上訴理由，不能成立。崔金萍基于贈與及繼承事實，取得動遷房屋的所有權，并委托趙杰簽訂房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書，符合法律規(guī)定。趙杰與上訴人簽訂的房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書，有明確置換面積及內(nèi)容，雙方應按協(xié)議內(nèi)容實際履行，因此房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書于2013年1月14日簽訂后，上訴人至今未履行房屋交付義務，上訴人應承擔其履約不能的民事責任。原審法院依據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格，并以本案實際損失及房價浮動等綜合因素認定本案房屋價格，并無不當。綜上，上訴人的上訴請求均不成立，其上訴主張，本院不予支持。原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費26,520.00元，由上訴人黑龍江雙鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長代柳怡
代理審判員張巖
代理審判員張可秋
裁判日期
二〇一六年七月十二日
書記員
書記員仇長城
