和苑小區(qū)C地塊官方入住時(shí)間為2012年10月15日，但是我們部分房主是2012年11月以后才得到治達(dá)公司發(fā)放的房屋鑰匙并辦理的入住手續(xù)，現(xiàn)經(jīng)過(guò)了解和苑小區(qū)部分房主得到了治達(dá)公司賠付的入住違約金，但是我們找到治達(dá)公司后，該公司回復(fù)我們說(shuō)不符合賠付條件，現(xiàn)有幾點(diǎn)迷惑，請(qǐng)律師指點(diǎn)，我們的要求是否為無(wú)理？
1、我們與治達(dá)公司簽訂的和苑小區(qū)購(gòu)房協(xié)議入住時(shí)間為2012年10月29日，但我們實(shí)際領(lǐng)到房屋鑰匙為2012年11月19日（有治達(dá)公司的辦理入住通知單為證），請(qǐng)問(wèn)我們這種情況屬不屬于延期入??？
2、我們與治達(dá)公司的購(gòu)房關(guān)系是不是屬于雙方之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，項(xiàng)目拆遷部、購(gòu)房者與賣(mài)房者治達(dá)公司有關(guān)聯(lián)關(guān)系嗎？（就是說(shuō)我們與治達(dá)公司之間的問(wèn)題找拆遷指揮部能解決的了嗎？，請(qǐng)明白人給指點(diǎn)一下
3、請(qǐng)問(wèn)治達(dá)公司賠付給部分房主的違約金有標(biāo)準(zhǔn)嗎？違約一天和違約十天賠付的金額都一樣？？有點(diǎn)不明白？
4、請(qǐng)問(wèn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)生的糾紛和購(gòu)買(mǎi)商品房產(chǎn)生的糾紛是否處理上有不同的法律定義
5、如治達(dá)公司堅(jiān)持不賠償，我們是否可以走法律途徑，另外走法律訴訟程序是什么？請(qǐng)指點(diǎn)謝謝！
答復(fù)：
您好，就您的問(wèn)題答復(fù)如下：
1.如果合同上約定的房屋交付日期為2012年10月29日，而開(kāi)發(fā)商通知入住的時(shí)間為2012年11月19日，在這種情況下，如果合同沒(méi)有特殊約定，一般會(huì)被認(rèn)定為逾期交付，也就是您說(shuō)的延期入住。
2.按您所述的情況，您購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)《天津市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十六條的規(guī)定，您應(yīng)該與治達(dá)公司簽訂《天津市經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同》，那么您與治達(dá)公司之間達(dá)成的就是一個(gè)雙方買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。項(xiàng)目拆遷指揮部不是合同的主體，項(xiàng)目拆遷指揮部與買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)民事上的法律關(guān)系。
3.關(guān)于逾期交房的違約金：首先得看合同上有沒(méi)有約定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，如果有相關(guān)約定，那就按照合同約定履行，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條的規(guī)定，違約金不得過(guò)高，一般不得超過(guò)實(shí)際損失的30%，如果過(guò)低，可以以實(shí)際造成的損失確定違約金；如果合同沒(méi)有約定，那么可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。
4.因購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和購(gòu)買(mǎi)商品房產(chǎn)生的糾紛，本質(zhì)上都是買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，都適用合同法的規(guī)范和調(diào)整，在法律上處理的方式和途徑是一致的。
5.如果您和治達(dá)公司無(wú)法協(xié)商解決，那么可以選擇法律途徑。首先您需要看合同有沒(méi)有約定爭(zhēng)議解決的方式，是向法院起訴還是向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。如果選擇的是法院，您就準(zhǔn)備好證據(jù)材料和訴狀到合同約定有管轄權(quán)的法院立案，立案后就是開(kāi)庭和判決。如果合同選擇的是仲裁，那就準(zhǔn)備證據(jù)材料和仲裁申請(qǐng)書(shū)去仲裁委立案。如果合同沒(méi)有約定爭(zhēng)議解決方式，那么有權(quán)向商品房所在地法院提起訴訟解決。
