某某木材加工廠訴某某汽車維修公司、陳某良房屋租賃合同糾紛案-租賃房屋征收補償款中停產(chǎn)停業(yè)損失的分配
人民法院案例庫 入庫編號：2023-16-2-111-009
關鍵詞
民事/房屋租賃合同/房屋征收/補償款/停產(chǎn)停業(yè)損失
基本案情
某某汽車維修公司向一審法院起訴請求：1.判令解除其與某木材加工廠于2017年10月1日簽訂的《廠房租賃合同》；2.判令某木材加工廠向其返還租賃押金人民幣20000元；3.判令其對租賃場所，即惠州惠城區(qū)××村××路××屯上的地上附著物（包括但不限于包括磚鐵結構房屋、磚棚結構房屋、鐵皮棚等）享有所有權，權屬數(shù)額以1084672元為限；4.判令某木材加工廠承擔本案的訴訟費及其他因訴訟產(chǎn)生的費用。某木材加工廠向一審法院提起反訴請求：一、判令某某汽車維修公司支付某木材加工廠租金46000元、水電費2215元，合計48215元，并支付占用資金期間利息（利息以48215元為基數(shù)，從起訴之日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計付利息至付清款日止）；二、判令某某汽車維修公司承擔本案訴訟費用。
法院經(jīng)審理查明：2017年10月1日，某某木材加工廠（甲方）與某某汽車維修公司（乙方）簽訂了《廠房租賃合同》，甲方將位于惠州惠城區(qū)面積約1000平方米的房屋租賃給乙方使用，并約定如下：一、租用期限：租用期限為六年(自2017年10月1日至2023年9月30日止)；二、乙方應于每月5日前向甲方交付租金，2017年10月1日至2020年9月30日的租金為10000元/月，2020年10月1日至2023年9月30日的租金為11000元/月；三、簽訂合同時乙方向甲方支付保證金人民幣20000元和第一個月租金10000元，合約期滿乙方付清租金及一切費用之后，甲方應將保證金全額無息退還乙方；四、甲方為乙方提供用電用水，水電費按標準收取；五、乙方應保持廠房和宿舍的原貌，不得隨意拆改建筑物、設施、設備，如乙方需改建或維修建筑物，須經(jīng)甲方同意方能實施；六、在合同期內，如遇政府征用，甲方應補償乙方帶來搬遷的相關費用。同日，某某木材加工廠向某某汽車維修公司出具《收據(jù)》，確認收到某某汽車維修公司租賃合同2017年10月1日—2023年9月30日的押金20000元。2019年11月25日，惠州市惠城區(qū)自然資源局發(fā)布《關于江北西1號小區(qū)城市建設項目土地征收的預告》，要求土地范圍內的土地權屬單位應在本預告發(fā)布之日起15天內到江北街道辦事處辦理土地征收補償?shù)怯浭掷m(xù)，案涉地塊在擬征收土地范圍內。2020年11月4日，陳某良就案涉地塊辦理補償?shù)怯浭掷m(xù)。某區(qū)自然資源局委托某資產(chǎn)評估與房地產(chǎn)土地估價有限公司對該集體土地上陳某良的地上附著物、設備及物資及租賃雙方的停產(chǎn)停業(yè)損失拆遷補償進行評估，2021年6月9日，某資產(chǎn)評估與房地產(chǎn)土地估價有限公司作出《資產(chǎn)評估報告》，其中設備及物資（91、92）評估值為52844元；地上附著物（91、92）評估值為900298元；編號91、92承租人為某某汽車維修公司的廠房及配套停產(chǎn)停業(yè)損失評估值為94131元。江北西1號小區(qū)城市建設項目指揮部在某某汽車維修公司處張貼《限時搬遷騰空通知書》，載明：業(yè)主已于2021年6月30日與房屋征收部門簽訂《地上附著物拆遷補償?shù)怯洷怼?，將位于江北?號小區(qū)的房屋（編號：91、92）移交給房屋征收部門拆除用于江北西1號小區(qū)城市建設項目，相關的補償款項已經(jīng)領取。自業(yè)主與房屋征收部門簽約之日起，你與業(yè)主之間的租賃合同關系即行終止。為此，請你務必于7月15日前搬遷騰空租用的房屋。2021年7月20日，某某汽車維修公司搬離案涉廠房。2021年7月26日，江北西1號小區(qū)城市建設項目征收指揮部出具《證明》，載明：因江北西1號小區(qū)城市建設項目征收需要，茲有某某汽車維修公司在項目征收范圍內，已征收、已搬遷。征收補償款：1084672元，因存在爭議，已由項目征收指揮部提存至惠城區(qū)公證處。庭審中，某某汽車維修公司、某某木材加工廠確認某某汽車維修公司繳納租金至2021年1月31日，尚欠某某木材加工廠水電費2215元。
廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院于2023年4月27日作出（2022）粵1302民初2039號民事判決：一、解除某某汽車維修公司與某某木材加工廠于2017年10月1日簽訂的《廠房租賃合同》。二、確認某某汽車維修公司對征收補償款中的597124元享有所有權。三、某某汽車維修公司應在本判決發(fā)生法律效力之日起七日內向某某木材加工廠支付37215元及資金占用期間利息（以37215元為基數(shù)，從2022年4月11日起按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算至款項還清之日止）。四、駁回某某汽車維修公司的其他訴訟請求。五、駁回某某木材加工廠的其他訴訟請求。某某木材加工廠不服，提起上訴。廣東省惠州市中級人民法院于2023年10月7日作出（2023）粵13民終4991號民事判決：一、維持廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2022）粵1302民初2039號民事判決第一項、第三項；二、撤銷廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2022）粵1302民初2039號民事判決第四項、第五項；三、變更廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2022）粵1302民初2039號民事判決第二項為：確認惠州市某某汽車維修公司對征收補償款中的369998.9元享有所有權；四、駁回惠州市某某汽車維修公司的其他訴訟請求。五、駁回惠州市惠城區(qū)某某木材加工廠的其他訴訟請求。
裁判理由
關于地上附著物補償款900298元的歸屬問題。首先，雙方簽訂的合同系廠房租賃合同，并非土地租賃合同，案涉合同第六條明確約定甲方將廠房出租給乙方作生產(chǎn)用途使用，即某某木材加工廠出租給鑫通公司的租賃標的物為廠房，而非土地。其次，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果，本案中，某某汽車維修公司雖主張其自租賃案涉土地至今，對案涉土地作了不同程度的工程建設搭建和地面硬底化施工等工程，并據(jù)此主張對案涉地上附著物享有所有權，但某某汽車維修公司未提供充分的證據(jù)證明其主張，依法應承擔舉證不能的不利后果。再次，《廠房租賃合同》明確約定，如遇政府征用，出租人應補償承租人帶來搬遷的相關費用，案涉合同系因政府征收導致合同目的無法實現(xiàn)，某某汽車維修公司主張某某木材加工廠補償相關費用，符合合同約定。本院綜合考慮案涉合同租賃年限以及承租人因經(jīng)營需要客觀上確會存在一定程度的投入，基于公平原則，酌定某某汽車維修公司對地上附著物補償款的30%即270089.4元（900298元×30%）享有所有權。
關于停產(chǎn)停業(yè)損失補償款94131元的歸屬問題。停產(chǎn)停業(yè)的損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失，承租人由于案涉合同基于政府征收行為而無法繼續(xù)履行，不得不終止生產(chǎn)經(jīng)營活動，必然產(chǎn)生實際的經(jīng)營損失，而對于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，故不應輕易否定出租人分割停產(chǎn)停業(yè)補償利益的權利。一審認定停產(chǎn)停業(yè)損失補償款全部歸承租人某某汽車維修公司所有，屬事實認定有誤，本院二審予以糾正。本院綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營損失等因素，依據(jù)公平原則，確認承租人某某汽車維修公司和出租人某某木材加工廠就停產(chǎn)停業(yè)損失補償款按各50%分配，即某某汽車維修公司對停產(chǎn)停業(yè)損失補償款94131元的50%即47065.5元（94131元×50%）享有所有權。綜上，本院確認某某汽車維修公司對征收補償款中的369998.9元（設備物資補償款52844元+停產(chǎn)停業(yè)損失補償款47065.5元+地上附著物補償款270089.4元）享有所有權。
裁判要旨
房屋在租賃期限內被征收，合同對征收補償款的分配未作約定或約定不明，承租人請求支付征收補償款中房屋裝飾裝修價值補償、搬遷和臨時安置補償?shù)?，應予支?/span>。承租人請求支付征收補償款中停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營損失等因素，依據(jù)公平原則，酌情予以支持。對于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，不應輕易否定出租人根據(jù)其租金收入損失分割停產(chǎn)停業(yè)補償利益的權利。
關聯(lián)索引
《中華人民共和國民法典》第6條
《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第9條
一審：廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2022）粵1302民初2039號民事判決（2023年4月27日）
二審：廣東省惠州市中級人民法院（2023）粵13民終4991號民事判決（2023年10月7日）
