刑事審判參考（2021.4 第128輯）
【第1432號】壽某某受賄案-如何認定以明顯低于市場價購買房屋的受賄形式
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一、主要問題
(一)新房和“二手房”買賣中分別應當如何認定房屋市場價？
(二)如何認定國家工作人員的購房價是否明顯低于市場價？
二、裁判理由
在反腐敗的高壓態(tài)勢之下，腐敗分子為掩蓋受賄犯罪、逃避懲罰，受賄的方式、 手段不斷變化和翻新， 收受賄賂更趨隱蔽， 時常將受賄行為披上市場交易行為的 外衣。 2007 年《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理受賄刑事案件適用法 律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》) 指出的幾種受賄方式， 均掩藏在買賣 房屋、汽車物品， 委托投資證券、期貨或者其他委托理財， 合伙開辦公司等日常 的民事、經(jīng)濟行為之中。其中， 對于以低價購房形式的受賄犯罪， 《意見》指出， 國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益， 以明顯低于市場的價格向請 托人購買房屋等物品的， 以受賄論處； 前款所列市場價格包括商品經(jīng)營者事先設 定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價格， 受賄數(shù)額按照交易時當?shù)厥袌鰞r格與實際支 付價格的差額計算。但對于甄別正常購房優(yōu)惠和低價購房受賄具有決定作用的兩 個關鍵問題， 即如何具體認定市場價和何謂明顯低于市場價， 沒有進一步展開敘 述。司法實踐中， 對于房產(chǎn)市場存在的多種價格中哪一個屬于市場價、哪個時間 點作為認定市場價的基準點以及如何認定明顯低于市場價的標準等關鍵問題， 意 見分歧較大。本文從房產(chǎn)交易的常見種類、國家工作人員與請托人之間房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 的具體特點出發(fā)， 結(jié)合本案例， 對上述問題進行具體分析， 以歸納出房屋市場價 的認定方法和購買價明顯低于市場價的判斷標準。
(一)區(qū)分新房和“二手房”買賣，分別確定不同種類房屋交易中的市場價
實際生活中， 常見的房屋買賣種類主要分為新房買賣和“二手房”買賣。新房也稱 “一手房”，是指沒有經(jīng)過市場交易環(huán)節(jié)的房屋， 可能是剛剛竣工驗收后馬上進入 銷售市場的現(xiàn)房， 也可能是竣工后已經(jīng)在市場上銷售的現(xiàn)房， 也可以是未竣工的 可以預售的期房， 只要沒有經(jīng)過交易環(huán)節(jié)的房屋都可以是本文所稱的“新房”，新 房的銷售主體為房產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)經(jīng)銷商。 “二手房”是指至少已經(jīng)在市場上交易 過一次或者經(jīng)過一次產(chǎn)權(quán)變更的房屋。即使是剛剛建成不久的新房， 但只要經(jīng)過 轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)， 都屬于市場上的“二手房” 。“二手房”的銷售主體一般是房產(chǎn)開發(fā)商或 房產(chǎn)經(jīng)銷商以外的房產(chǎn)擁有者。新房的價格主要是開發(fā)商根據(jù)開發(fā)成本和一定的 利潤空間參考市場行情制定； “二手房”則因為有過一次交易價， 其定價主要由市 場決定。由于新房和“二手房”的定價機制不同，因而有必要按照新房買賣和“二 手房”買賣分別分析市場價的認定方法。
1.新房買賣中房屋市場價的認定方法
房屋是貴重商品， 房產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)銷商為了促銷， 會充分運用營銷手段， 針對所 謂不同的購房對象、不同的付款方式等， 給予各種名義的“優(yōu)惠”，推出不同的價 格，比如“優(yōu)惠價” 、VIP 價、成本價、內(nèi)部價等。這么多的價格中哪個是真正的 優(yōu)惠價，哪些是為特定的關系戶量身定做的，判斷起來有較大的難度?！兑庖姟?指出， 針對不特定人的最低優(yōu)惠價也屬于市場價。在以低價購房實施行賄、受賄 的案件中， 售房者、購房者都會以購房價是市場價， 享受的價格優(yōu)惠是給予所有 人的優(yōu)惠作為否定行賄、受賄的理由。因此， 判斷何為真正的優(yōu)惠價對于認定房 屋的市場價具有重要的現(xiàn)實意義。
我們認為，判斷以“優(yōu)惠價” 、VIP 價、成本價、內(nèi)部價等各種名義出現(xiàn)的銷售價 是不是給予購房者正常的優(yōu)惠價， 是不是市場價， 應當按照以下規(guī)則認定： (1) 判斷所謂的購房優(yōu)惠是否事先真實存在。在收集、審查證據(jù)上， 主要依靠房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷商的證人證言、內(nèi)部資料、促銷廣告、同期房屋銷售合同等證據(jù)綜 合認定所謂的“優(yōu)惠價” 、VIP 價、成本價、內(nèi)部價是否事先真實存在。(2)審查 這些優(yōu)惠價是否針對不特定人制定。是不是符合相應條件的不特定購房者都能享 受對應的優(yōu)惠，是判斷所謂的“優(yōu)惠價” 、VIP 價、內(nèi)部價、成本價能不能成為市 場價的第二個條件。如果并非符合相應購房條件的所有購房者都能享受， 而是個 別或極少數(shù)與房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷商具有特定關系的人才可以享受， 那么這些價 格就不能被認定為《意見》所指的針對不特定人的優(yōu)惠價， 也就不能被認定為市 場價。(3)判斷國家工作人員是否具備享受優(yōu)惠的條件。房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷 商制定的所謂的“優(yōu)惠價” 、VIP 價、內(nèi)部價、成本價等，一般是針對不同條件的 購房者推出的。通常根據(jù)購房者是不是公司股東、員工， 或者一次性付現(xiàn)款、首 付的比例大小、按揭貸款是公積金貸款還是商業(yè)貸款、商業(yè)貸款的比例大小等付 款方式的不同， 或者出售的具體房屋的不同特點， 比如房屋材質(zhì)、所在位置、房 屋結(jié)構(gòu)、樓層、采光、通風、層高等，或者結(jié)合付款方式和房屋的不同特點等， 分別制定優(yōu)惠價格。涉案的國家工作人員如果不具備享受這些優(yōu)惠的條件， 而享 受了購房的優(yōu)惠價格， 就不能認定國家工作人員是以市場價購買這套房屋。反之， 享受的優(yōu)惠價格則可以認定為市場價。
需要注意的是， 在所謂的優(yōu)惠價難以判斷， 需要通過評估認定某一套房屋的市場 價時， 特別要注意市場價不是指整個小區(qū)所有房屋平均的售價， 而是同類別(商 品房標準套房、排屋、獨棟別墅) 、同時期、同地段、同結(jié)構(gòu)、同樓層等最近似 品質(zhì)的房屋市場銷售價。如果評估機構(gòu)依據(jù)的樣本沒有按照上述最近似品質(zhì)的原 則收集的，則評估結(jié)論很可能因為不具有科學性而不具有可采性。
本案中，被告人壽某某及其特定關系人主動向作為請托人的房產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)開 發(fā)公司的股東、董事提出購買房屋要求， 屬于新房買賣。壽某某及其特定關系人 在主觀明知房產(chǎn)開發(fā)商并沒有事先針對不特定購房人制定大幅度的優(yōu)惠購房政 策的情況下， 仍然主動要求請托人給予較大幅度的“優(yōu)惠”，三次購房“優(yōu)惠”分別 達到 92 萬余元、 51 萬余元、 162 萬余元。由于這些“優(yōu)惠”不是事先針對不特定 人制定的， 上述“優(yōu)惠價”顯然不能作為這三套房屋的市場價認定。偵查機關按照 最近似品質(zhì)的原則收集了參考樣本，委托相關鑒定機構(gòu)對三套房屋進行價格評 估，按照評估價格認定了市場價， 以此作為計算壽某某及其特定關系人購買房屋 收受差價的基準價。
2.“二手房”買賣中房屋市場價的認定
在低價購房類受賄案件中， 有的請托人在得知國家工作人員的購房意向后， 或者 將自已已經(jīng)購買的房屋低價賣給國家工作人員， 或?qū)ｉT購買房屋再低價轉(zhuǎn)售給國 家工作人員。與前述利用新房買賣中的差價受賄有所不同的是， 在購買“二手房” 收受差價賄賂過程中， “二手房”有三個價格： 一個是行賄人的買人價； 第二個是 轉(zhuǎn)讓價， 即行賄人和受賄的國家工作人員之間轉(zhuǎn)讓房屋的價格； 第三個是受賄人 從行賄人處轉(zhuǎn)讓房屋時該房屋在當?shù)厥袌錾系慕灰變r格。這三個價格中， 第一個 和第二個價格均已客觀存在， 第三個價格往往是在案發(fā)后由辦案機關取樣再由評 估機構(gòu)評估， 從這個意義上來說也可以稱為評估價。究竟以哪種價格作為房屋的 市場價，實踐中存在爭議。
刑法上涉案物品價值、價格的認定， 往往直接關系行為人的刑事責任， 因而有必 要遵循大體一致的認定規(guī)則。有些貴重物品比如房屋、汽車、名人書畫等， 受市 場價格波動的影響比較明顯，在商品流轉(zhuǎn)過程中可能出現(xiàn)多個價格。一般來說， 犯罪數(shù)額的認定應當體現(xiàn)危害行為發(fā)生時涉案物品的市場價值， 這樣才能相對客觀反映行為的社會危害性和行為人的主觀惡性。這和以行為時的法律判斷行為是 否構(gòu)成犯罪的定罪原則， 是一樣的原理。在“二手房”買賣收受差價賄賂的犯罪中， 房屋市場價的認定首先應當參考房屋的買人價， 如果買入時的市場行情與行賄人 和國家工作人員發(fā)生轉(zhuǎn)讓時的市場行情變化較大的， 則應按照轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生時的 市場價認定。
有兩個司法解釋確立的物品價值認定的規(guī)則， 可以作為“二手房”轉(zhuǎn)讓受賄中房屋 價值認定的參考依據(jù)。一是 2013 年發(fā)布的《最高人民法院、最高人民檢察院關 于辦理盜竊刑事案件適用法律若干問題的解釋》， 其中第四條規(guī)定， 被盜財物有 有效價格證明的， 根據(jù)有效價格證明認定； 無有效價格證明， 或者根據(jù)價格證明 認定盜竊數(shù)額明顯不合理的，應當按照有關規(guī)定委托估價機構(gòu)估價。二是 2015 年發(fā)布的《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理妨害文物管理等刑事案件適 用法律若干問題的解釋》， 其中第十四條規(guī)定， 依照文物價值定罪量刑的， 根據(jù) 涉案文物的有效價格證明認定文物價值； 無有效價格證明， 或者根據(jù)價格證明認 定明顯不合理的， 根據(jù)銷贓數(shù)額認定， 或者結(jié)合該解釋第十五條規(guī)定的鑒定意見、 報告認定。上述兩個司法解釋確定的涉案物品價值的認定規(guī)則是： 首先考慮按買 入價格計算， 在買入價缺少有效證明， 或者犯罪行為發(fā)生當時的市場價格與原買 入價格相差較大時，可以按照作案當時的市場價格計算。
上述認定規(guī)則可以作為“二手房”轉(zhuǎn)讓受賄中房屋市場價認定的借鑒， 主要有以下 理由： (1) 按房屋的買入價計算， 與《意見》規(guī)定的“按照交易時當?shù)厥袌鰞r格 計算”并不沖突。因為行賄人的買入價格本身就是被交易行為驗證過的當?shù)厥袌?nbsp;價格。(2)按買入價認定市場價，相對而言更能體現(xiàn)認定行賄、受賄雙方犯罪 的主客觀一致性。因為對于行賄人、受賄人來說， 主觀明知程度最高的就是買入 價。如果在市場行情變化不大的情況下， 當評估價格明顯高于買入價格時， 容易 造成行賄、受賄雙方共同懷疑評估本身的合理性。相反， 當評估價格明顯低于買 入價時， 又不能客觀反映雙方的主觀惡性程度。因此， 在這兩種情況下， 以有效 證據(jù)證明的買入價認定為市場價比較穩(wěn)妥。當然， 買入價證據(jù)不實或者行賄人買 入時與轉(zhuǎn)讓給受賄人時的市場行情發(fā)生明顯變化的，則應當按照委托評估的“交 易時當?shù)厥袌鰞r格”認定為市場價。而判斷市場行情有無變化，則需要進行以下 判斷： 一是收集最近似品質(zhì)的“二手房”交易價格進行比較； 二是按照規(guī)定委托評 估機構(gòu)估價。當評估機構(gòu)的評估價與收集的交易價格趨勢一致時， 評估意見可以 采納為證據(jù)； 當評估價與買入價相差不大時， 如上文所述， 以買入價作為該套房 屋轉(zhuǎn)讓時的市場價比較穩(wěn)妥； 當評估價與買入價相差較大(通常是評估價遠高于 轉(zhuǎn)讓價) ，又與收集其他證據(jù)表明的市場行情一致， 如果有證據(jù)證明國家工作人 員明知市場行情大體走勢的， 則將評估價認定為轉(zhuǎn)讓時的市場價， 以評估價與轉(zhuǎn) 讓價之間的差價作為受賄數(shù)額加以認定，是合適的。
(二)購房價是否明顯低于市場價的判斷標準
有種意見認為， 房價折扣率通常能反映交易行為背離公平交易規(guī)則的程度， 可以 將折扣率作為判斷購房價是否明顯低于市場價的主要標準。比如新房買賣中， 在 市場優(yōu)惠價為開發(fā)商定價的 9.9~9.8 折的情況下，國家工作人員向請托人購房的 價格為定價 9.5 折甚至更低的，享受的“優(yōu)惠”明顯高于正常優(yōu)惠的程度，應當認 定為購房價明顯低于市場價。另一種意見認為， 房屋屬于貴重物品， 在房屋總價 動輒百萬元計甚至千萬元的社會現(xiàn)狀下， 折扣率不能全面反映交易行為背離公平 交易規(guī)則的程度，應當以國家工作人員從請托人處的購房價與房屋市場價的差價 絕對值作為判斷購房價是否明顯低于市場價的標準。
我們認為， 以差價絕對值多少或者以折扣率的高低為判斷的唯一標準， 均有失偏 頗。比如，一套市場總價為 1000 萬元的新房(已經(jīng)扣除了開發(fā)商或者經(jīng)銷商事 先設定的針對不特定人的最大優(yōu)惠) ，作為請托人的開發(fā)商或者經(jīng)銷商在市場價 的基礎上再給予國家工作人員 20 萬元的優(yōu)惠，雖然差價絕對值已經(jīng)超過受賄罪 數(shù)額巨大的標準， 但購房折扣率為 2％， 對于市場價 1000 萬元的房屋來說， 980 萬元的購房價雖然低了，但是對于 1000 萬元的市場價來說，偏離公平交易的程 度沒有達到明顯的程度， 認定國家工作人員以明顯低于市場的價格購房并構(gòu)成受 賄， 有違社會常理， 容易造成打擊面過寬、處罰過于嚴苛的現(xiàn)象。相反， 一套市 場總價為 100 萬元的房屋，請托人在市場價的基礎上再給予國家工作人員 10 萬 元的“優(yōu)惠”，即購房價為 90 萬元，雖然差價絕對值不大，沒有達到受賄數(shù)額巨 大的標準， 但購房折扣率已經(jīng)達到了不常見的 10％， 偏離市場價的程度明顯， 可以認定為以明顯低于市場的價格購房， 可能構(gòu)成受賄罪。因而， 我們認為， 應 當以差價絕對值為基礎， 同時兼顧折扣率的高低， 綜合判斷購房價是否明顯低于 市場價， 避免造成打擊面過寬和放縱犯罪兩個方面的弊端。同樣， 文中所述市場 價的認定方法和明顯低于市場價的判斷標準， 也適用于國家工作人員以明顯高于 市場的價格出售房屋給請托人收受賄賂的情形。
需要指出的是，認定國家工作人員向請托人以明顯低于市場的價格購房構(gòu)成受 賄，客觀上還需要國家工作人員利用職務便利為請托人謀利， 主觀上還需要國家 工作人員明知或者應當知道其購房獲得的差價不是正常的市場優(yōu)惠， 而是權(quán)錢交 易的結(jié)果， 才能認定其成立受賄罪。綜合以上因素， 能夠清晰地將以明顯低于市 場價購買房屋形式的受賄與正常的房屋買賣區(qū)分開來，前者的本質(zhì)是權(quán)錢交易， 房屋買賣只是用來掩蓋這一非法行為的外在形式。
本案中， 被告人壽某某從請托人處購買的三處房產(chǎn)， 其購房價與市場價(評估價) 的差價在 51 萬元至 162 萬元之間，絕對數(shù)額達到了數(shù)額巨大，同時差價與市場 價相比， 達到了 14.09％至 29.31％， 即購房價只有市場價的 85.91％至 70.69％， 明顯偏離市場價， 應當認定為以明顯低于市場價格購買房屋。卷中證據(jù)顯示， 行 賄人錢某某和張某均供述，因為壽某某在用地一系列事宜上給他們提供了幫助， 并知道特定關系人和壽某某的關系， 才給予特定關系人特別的購房折扣； 壽某某 也供述其明知市場房價和房價上漲的形勢， 之所以要求錢某某和張某給予折扣也 是因為自己曾經(jīng)利用職權(quán)給他們提供了便利。
綜上， 被告人壽某某利用職務上的便利， 為他人謀取利益， 以明顯低于市場價購 買房屋的形式受賄， 行為構(gòu)成受賄罪。法院根據(jù)其犯罪的事實、性質(zhì)、情節(jié)和對 社會的危害程度，對壽某某以受賄罪定罪處罰，是正確的。
(撰稿：浙江省高級人民法院管友軍；金華市中級人民法院陳曜； 審編：最高人民法院刑二庭王曉東)
