審理法院：鹽亭縣人民法院
案號：（2015）鹽民初字第2601號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2015-12-10
審理經(jīng)過
原告王云波與被告四川辰東房地產(chǎn)有限責任公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告王云波的委托代理人李進、被告四川辰東房地產(chǎn)有限責任公司的法定代表人馮正奎及委托代理人劉丹到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告王云波訴稱，2011年4月，被告與原告協(xié)商一致，自愿將原告房屋拆除進行開發(fā)，并約定向原告按面積110.54平方米還住房1套，面積140平方米還門面4間，并于2011年5月8日分別將應(yīng)還原告的1套住房和4間門面簽訂了還房合同。合同約定交房時間為自開工之日起一年（即2013年6月30日以前），同時還約定未按期交房將承擔向原告還房面積工程造價10%的違約金。2013年9月以來，經(jīng)原告多次催問被告，要求按約履行還房義務(wù)和賠償違約金，被告置若罔聞。為此，原告訴至法院，請求：（1）判令被告按合同約定向原告交付1套住房，面積110.54平方米，門面4間面積140平方米；（2）由被告向原告支付違約金33381元及過渡安置費19500元；（3）本案訴訟費由被告承擔。
被告辯稱
被告四川辰東房地產(chǎn)有限責任公司辯稱，被告四川辰東房地產(chǎn)有限責任公司不具備拆遷和改造的資質(zhì)。原告所要求房屋的土地使用權(quán)現(xiàn)不在被告名下，而在川中農(nóng)貿(mào)公司名下。被告沒有與原告簽訂危房改造合同，簽訂者為開發(fā)公司負責人趙同雙，被告沒有授權(quán)趙同雙與原告簽訂合同，該合同實際上是趙同雙個人與原告協(xié)商的結(jié)果，與公司沒有法律上的利害關(guān)系。被告公司沒有過錯，不應(yīng)承擔任何法律責任，請求駁回原告對被告公司的訴訟請求。
本院查明
經(jīng)審理查明，“5.12”地震后，2009年4月，原告等原居住于文同社區(qū)42戶居民，成立了鹽亭縣云溪鎮(zhèn)文義路三溪口家和苑業(yè)主委員會，向城建局、國土局等相關(guān)部門申請拆除聯(lián)合重建。趙同雙等人經(jīng)人介紹到鹽亭開發(fā)房地產(chǎn)。2010年3月1日，四川辰東投資有限責任公司成立家和苑項目部，由趙同雙任項目經(jīng)理。四川辰東投資有限責任公司于當日向鹽亭縣工商行政管理局申請設(shè)立分公司，2010年4月9日，四川省綿陽市鹽亭縣工商行政管理局向四川辰東投資有限責任公司鹽亭家和苑項目部頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，執(zhí)照上名稱為四川辰東投資有限責任公司鹽亭家和苑項目部，營業(yè)場所為鹽亭縣云溪鎮(zhèn)文同干道三溪口，負責人為趙同雙，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)。2010年8月17日，川中綜合農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)向四川省綿陽市鹽亭縣工商行政管理局申請，領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，營業(yè)場所為鹽亭縣云溪鎮(zhèn)文同干道三溪口，負責人為趙同雙，經(jīng)營范圍為農(nóng)貿(mào)市場籌建。2010年11月29日，鹽亭縣人民政府同意由鹽亭縣國土資源局代表縣人民政府以拍賣方式向社會公開出讓包括文同社區(qū)二組在內(nèi)的縣城規(guī)劃區(qū)22宗災(zāi)后重建國有建設(shè)用地使用權(quán)。2011年2月16日，鹽亭縣國土資源局與四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部、川中綜合農(nóng)貿(mào)市場服務(wù)有限公司趙同雙簽定成交確認書，確認四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部、川中綜合農(nóng)貿(mào)市場服務(wù)有限公司趙同雙以381萬元競得該宗建設(shè)用地使用權(quán)。之后，趙同雙以四川辰東投資有限責任公司名義向國土局繳納了相關(guān)費用。2011年7月18日，經(jīng)四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部與鹽亭縣川中綜合農(nóng)貿(mào)市場服務(wù)有限公司申請，家和苑1、2宗土地使用權(quán)人更名為鹽亭縣川中綜合農(nóng)貿(mào)市場服務(wù)有限公司。2011年8月4日，原鹽亭縣發(fā)展和改革局對四川辰東投資有限責任公司在鹽亭縣云溪鎮(zhèn)文同社區(qū)二組商住建設(shè)進行備案，項目名稱為：鹽亭縣商貿(mào)都城項目，2012年4月23日，鹽亭縣房管所向被告四川辰東投資有限責任公司頒發(fā)“商貿(mào)都城”商品房預(yù)售許可證。經(jīng)雙方多次商談后，2011年5月8日，四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部作為乙方與王云波作為甲方簽訂“危舊房聯(lián)合改建還房合同”，合同載明：一、經(jīng)甲、乙雙方商定，通過各戶抽簽形式確定，乙方同意將8幢2單元1樓--號新建成成品門面共約35（左右）平方還于甲方。二、還房標準：1.經(jīng)甲乙雙方商定，甲乙各方認可，將乙方建好的成品住房的——單元的——樓作為還房樓層，由甲方還房戶抽簽確定。2.還戶按城建成品標準，外窗為多銀白色鋁合金窗（鋁合金厚度0.9MM，玻璃為4MM），普通防盜門進戶門一道，如不愿安防盜門的，由乙方向甲方按每戶補助......略。3.簽訂還房合同，甲方各戶必須將全部舊房土地審批手續(xù)交與乙方，如有遺失，由社區(qū)出具證明，以便乙方辦手續(xù)之用。4.新房交付甲方后，由乙方將各戶新證（房產(chǎn)證、土地使用證）辦齊交與甲方各用戶，一切辦證費用由乙方負責。5.甲、乙雙方簽定還房合同后，在約定時間內(nèi)，甲方必須將現(xiàn)有的舊房（除電器設(shè)備、家具等日常生活用品外）完整交與乙方，由乙方全權(quán)處理舊房拆除，并歸乙方所有。6.甲方各戶凡超面積部份，還房戶按當?shù)赝瑯菍邮袌鰞r優(yōu)惠200元／平方米給乙方付款，但每戶不得超過20平方米左右，如還房面積不夠，乙方則按當?shù)赝瑯菍邮袌鰞r由乙方付款給甲方。7.甲方從城建局下達開工通知之日起，乙方施工期限為一年，交房期限為一年半，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害，工期順延，但不得超過三個月，凡超期，各還房戶租房租金由乙方負責支付，每戶200元／月。8.甲乙雙方簽定還房合同后，交房后兩年期滿乙方為甲方兩證辦理齊全（房產(chǎn)證、土地使用證）交予各還房戶。......略。13.甲方需要賣房必須經(jīng)過四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部代售。14.甲方實還面積超出應(yīng)還面積，甲方必須按交房時的市場價給乙方結(jié)清超出面積全部房款，否則乙方拒交還房鑰匙。15.本合同一經(jīng)雙方簽字后（蓋章或指?。?，立即生效，如有違約處違約方賠償守約方所還房屋面積工程造價10%的違約金，以及承擔相關(guān)的經(jīng)濟損失。甲方原告王云波簽字捺印，乙方法定代表人處有趙同雙簽名，協(xié)議上蓋有“四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部”印章。當日，原告王云波又簽訂了四份“危舊房聯(lián)合改建合同”，合同內(nèi)容相同，僅還房位置及面積不同，分別為8幢2單元1樓--號新建成成品門面共約35（左右）平方，8幢2單元1樓—號新建成成品門面共約35（左右）平方，8幢2單元1樓—號新建成成品門面共約35（左右）平方，5幢1單元11樓1號新建成成品住房共約110.54平方。合同簽定后，原告王云波的房屋被拆除。
2011年5月，家和苑項目開始動工，2012年6月該工程停工，之后，家和苑居民不斷到縣政府上訪。2015年，被告公司法定代表人馮正奎因涉嫌非法吸收公眾存款罪被刑事拘留。另查明，2010年3月1日，四川辰東投資有限責任公司（甲方）與家和苑項目部（乙方）簽訂工程管理合同，約定甲方同意乙方使用甲方資質(zhì)開發(fā)家和苑工程，乙方向甲方交納管理費4萬元。乙方在整個開發(fā)和施工過程中所涉及的一切民事糾紛和不安全事故引發(fā)的民事和經(jīng)濟責任全部由乙方自行負責了結(jié)，甲方不承擔任何民事和經(jīng)濟責任。該開發(fā)工程乙方與各業(yè)主所簽訂的一系列合同的履約全部由乙方自己負責處理，甲方對乙方與該片區(qū)的業(yè)主所簽訂的合同不承擔任何民事和經(jīng)濟賠償責任。2010年，四川辰東投資有限責任公司證明：鹽亭縣云溪鎮(zhèn)文同干道三溪口開發(fā)的鹽亭縣川中綜合農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)暫定為“商貿(mào)都城”，由四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部開發(fā)出來的項目財產(chǎn)一切歸趙同雙所有。2013年6月3日，四川辰東投資有限責任公司更名為四川辰東房地產(chǎn)有限責任公司，四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部并未更名。另查明，現(xiàn)家和苑項目部1、2、3、4號樓主體工程基本已完工，均沒有進行竣工驗收，其他號樓尚未動工，其建設(shè)用地規(guī)劃許可證的用地單位為四川辰東投資有限責任公司。
上述事實，有當事人的陳述、危舊房聯(lián)合改建還房合同、四川辰東投資有限責任公司與家和苑工程管理合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、鹽亭縣國土資源局文件等證據(jù)證實。
本院認為
本院認為，原告在“5.12”地震房屋受損后，與四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部于2011年5月簽訂的“危舊房聯(lián)合改建還房合同”，該協(xié)議約定了原告將原房屋交由四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部拆除，由辰東家和苑項目部重建后，為原告還房，該協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示，且沒有違反法律規(guī)定，雙方應(yīng)當按照協(xié)議履行。但該工程在1、2、3、4號樓的主體尚沒有完工進行驗收的情況下，因資金問題于2012年6月停止建設(shè)，其他號樓尚未修建，距今已經(jīng)長達近四年時間未再動工建設(shè)和辦理相關(guān)手續(xù)，四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部已經(jīng)以其行為表明不再履行協(xié)議，現(xiàn)原告要求被告按約定交付房屋，而原告所要求的標的物甚至尚未修建不符合交付條件，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條規(guī)定，“當事人一方不履行金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標的不適合強制履行或者履行費用過高。本案經(jīng)向當事人說明后，其仍不同意變更訴訟請求，現(xiàn)原告要求繼續(xù)履行的事實基礎(chǔ)尚不成就，而且，開發(fā)商交付質(zhì)量合格的房屋是其主要義務(wù)，驗收合格是房屋交付的法定條件，在涉案房產(chǎn)項目至今未予竣工驗收，不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房產(chǎn)項目交付條件。因此，原告要求被告交房的請求，本院不予支持。關(guān)于其損失，其可另行通過協(xié)商或訴訟程序另行予以解決。關(guān)于原告主張違約金的問題，由于在合同中約定按工程造價10%給付違約金，但現(xiàn)工程并未完工，原告對該主張沒有提供證據(jù)予以支持，本院不予認可。由于原告與四川辰東投資有限責任公司家和苑項目部簽訂的是“危舊房改建還房合同”，而不是房屋拆遷安置補償協(xié)議，協(xié)議中未對原告主張的過渡安置費進行約定，因此，原告起訴請求賠償過渡安置費的主張，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十條、《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款、《中華人民共和國公司法》第十四條第一款之規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會討論后，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回原告王云波的訴訟請求。
根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院《訴訟費用交納辦法》的規(guī)定，本案收取案件受理費9008元，由原告王云波承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省綿陽市中級人民法院。
審判人員
審判長楊劍
審判員王益波
人民陪審員胥平
裁判日期
二〇一五年十二月十日
書記員
書記員王金燕
