審理法院：淮安市中級人民法院
案號：（2014）淮中民終字第0578號
案件類型：民事
案由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判日期：2014-05-16
審理經(jīng)過
淮安市青浦房屋拆遷安置有限公司（以下簡稱拆遷安置公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，淮安市清浦區(qū)人民法院于2014年2月28日作出（2013）浦民初字第2825號民事判決。上訴人周守霞不服該判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月21日立案受理后，依法組成合議庭，于2014年4月21日公開開庭進(jìn)行審理。上訴人周守霞的委托代理人吳振善、周美華，被上訴人資產(chǎn)公司的委托代理人閆懷國，被上訴人拆遷安置公司的委托代理人魏海洋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審查明，因城市建設(shè)需要，原告所在的本市清浦區(qū)城南社區(qū)城南村二組屬拆遷范圍。2006年3月26日，被告資產(chǎn)公司作為拆遷人，被告拆遷安置公司作為拆遷實施單位，原告作為被拆遷人，三方簽訂《淮安市房屋拆遷協(xié)議書（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》一份，協(xié)議約定：被拆除房屋樓上113.69平方米（評估單價1760.36元／平方米）、樓下111.24平方米（評估單價3284.58元／平方米），房屋補償費用56.5512萬元，附屬物補償7.4616萬元，其他補助費6.1509萬元（搬家費、停業(yè)、停產(chǎn)補助、住改非、臨時安置補助費），合計70.163826萬元。原告自愿選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式接受補償安置，協(xié)議載明原告安置房面積105平方米、單價1850元／平方米，車庫：17平方米＊600元／平方米，合計20.445萬元。安置房價款與拆遷補償款相抵后，原告還應(yīng)得補償款49.718826萬元。協(xié)議約定原告自行過渡，過渡期限初步定為18個月，從2006年3月9日起至2007年9月9日止。協(xié)議第5條約定：提前搬家獎勵5000元。協(xié)議簽訂后，原告將房屋交付被告拆除，并于同年3月31日領(lǐng)取拆遷補償款50.218826萬元（49.718826萬元拆遷補償款＋5000元獎勵）。原告在領(lǐng)取該補償款的同時，結(jié)算組在協(xié)議的下方注明：乙方（原告）對本協(xié)議無異議，自愿結(jié)算，乙方應(yīng)得拆遷補償款70.663826萬元，回遷安置20.445萬元整，乙方應(yīng)得50.218826萬元。
原告領(lǐng)取拆遷補償款后，以拆遷協(xié)議未對其營業(yè)用房進(jìn)行安置為由找被告交涉，要求拆遷安置公司安置商業(yè)用房，拆遷安置公司因當(dāng)時無商業(yè)用房可供安置，故答復(fù)原告如果將來有商業(yè)用房可用于安置，可以根據(jù)具備安置條件時商業(yè)用房價格，給予原告一定的優(yōu)惠進(jìn)行安置。拆遷指揮部于2006年4月1日向原告出具一份《證明》，內(nèi)容為：“我組周守霞被拆房屋系國有土地商住樓，現(xiàn)已簽訂拆遷補償安置協(xié)議，該戶要求底層111.24平方米商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換小區(qū)沿柯山路的商業(yè)用房。根據(jù)指揮部意見，該戶回遷的商業(yè)用房同原被拆遷的底層商業(yè)用房等面積部分按回遷房評估價的10%給予優(yōu)惠，超出面積部分按市場價計算，回遷商業(yè)用房待條件具備時由指揮部統(tǒng)一組織選購、結(jié)算、安置。特此證明?！?007年下半年，原告領(lǐng)取了位于淮安市清浦區(qū)逸翠園小區(qū)17幢507室回遷安置房。
2011年6月20日，沿柯山路商業(yè)用房建成后，拆遷指揮部委托
江蘇先河房地產(chǎn)土地評估有限公司對該商業(yè)用房價格進(jìn)行評估，經(jīng)評估確定柯山路一層商業(yè)用房市場價格為9000元／平方米。同年7月1日，拆遷指揮部在《淮海晚報》刊登公告，告知2006年城南鄉(xiāng)政府地塊部分臨街商業(yè)用房拆遷戶，如果有意購買原地門面房、且持有當(dāng)時該地塊拆遷指揮部相關(guān)手續(xù)的，請務(wù)必于7月15日前持相關(guān)手續(xù)到城南結(jié)算組登記，逾期未登記的視為放棄。原告知情后，找被告要求安置門面房，被告同意以8000元／平方米進(jìn)行安置，原告認(rèn)為價格高不予接受，雙方因此未達(dá)成一致意見。
原告仍希望在原地得到商業(yè)用房安置，遂與同地段其他被拆遷戶向有關(guān)部門信訪。2012年10月12日，清浦區(qū)城南鄉(xiāng)政府對原告等人信訪問題作出書面答復(fù)：對原告等人住宅部分產(chǎn)權(quán)調(diào)換及其他貨幣補償已經(jīng)到位，雙方協(xié)議已經(jīng)履行完畢，指揮部的證明并非拆遷協(xié)議的一部分；作為一種獎勵措施，回遷商業(yè)用房價格以實際交付時的門面房評估價結(jié)算，在此基礎(chǔ)上給予一定優(yōu)惠，并非拆遷時的價格。原告等人已經(jīng)領(lǐng)取了商業(yè)用房的補償款，拆遷人無權(quán)制定門面房的價格。拆遷公司亦沒有承諾回遷商業(yè)用房價格3400-3500元／平方米，如果原告等人按照公告要求如期登記的，優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)不變；未按時登記及登記后不愿購買者，視同放棄優(yōu)惠。原告等人不滿意城南鄉(xiāng)政府的答復(fù)，又向上一級清浦區(qū)人民政府信訪，同年12月10日，清浦區(qū)政府書面答復(fù)如下：拆遷公司與原告等人的拆遷協(xié)議已經(jīng)履行完畢，未侵犯拆遷戶的利益，上訪戶反映拆遷指揮部承諾給安置商業(yè)用房缺乏證據(jù)。原告等人已經(jīng)領(lǐng)取了商業(yè)用房的補償款，協(xié)議書沒有載明門面房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的約定，故原告訴求缺乏證據(jù)，不予支持。原告等人仍不能接受，繼續(xù)向淮安市人民政府信訪，2013年3月11日，市政府復(fù)核意見稱：原告在協(xié)議簽訂后領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價，拆遷協(xié)議均履行完畢。有關(guān)部門告知原告通過訴訟渠道解決問題，原告遂于同年7月30日訴至法院。
原審審理中，被告拆遷安置公司主張在沿柯山路商業(yè)用房建成并經(jīng)過價格評估后，曾以電話和上門方式通知原告前來登記選購，原告否認(rèn)接到過拆遷公司上述通知，被告對其主張未提供證據(jù)證明。
一審法院認(rèn)為
原審原告周守霞訴稱，2006年3月26日，原、被告簽訂拆遷協(xié)議，約定原告樓上113.09平方米房屋作為住宅、樓下111.24平方米房屋作為商業(yè)用房被拆遷，樓上下房屋加上附屬物裝飾裝潢等各項補償合計70.1638萬元。協(xié)議簽訂后，原告應(yīng)得的補償款已經(jīng)領(lǐng)取，但原告看到拆遷協(xié)議對111.24平方米商業(yè)用房沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原告立即終止搬遷。后經(jīng)交涉，被告為彌補其工作失誤，由淮安市城南鄉(xiāng)政府地塊拆遷指揮部（以下簡稱拆遷指揮部）出具《證明》給原告，承諾日后給予回遷安置門面房。2011年7月，原告接到通知到拆遷指揮部商談如何安置商業(yè)用房時，得知商業(yè)用房價格為8000元／平方米，而當(dāng)初拆遷時約定的商業(yè)用房價格為3284.58元／平方米，現(xiàn)時隔6年之久被告才安置原告商業(yè)用房，因時間造成的價格差應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。后原告不斷上訪，市政府建議原告提起訴訟。原告認(rèn)為，拆遷指揮部出具的《證明》代表被告的意思表示，拆遷協(xié)議明確約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被告僅對原告住宅進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒有具體約定，至今才進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，形成的價格差完全是被告造成的，故請求判令被告為原告安置111.24平方米商業(yè)用房，安置門面房總價格為365367.78元（111.24平方米＊3284.5元／平方米）。
原審被告資產(chǎn)公司辯稱，原告起訴無事實根據(jù)和法律依據(jù)。資產(chǎn)公司委托拆遷安置公司具體實施拆遷工作，被告與原告簽訂的拆遷協(xié)議合法有效，各方均應(yīng)依據(jù)協(xié)議履行，原告在簽訂協(xié)議并領(lǐng)取了拆遷補償款后未主張權(quán)利，造成了所謂的商業(yè)用房差價，應(yīng)當(dāng)由其本人承擔(dān)。即使按照拆遷指揮部當(dāng)年出具的《證明》，也是沿柯山路有可供安置的營業(yè)用房時，根據(jù)條件具備時的評估價格對原告給予優(yōu)惠，而在此之前，原告已經(jīng)領(lǐng)取了其營業(yè)用房的拆遷補償款，因此，原告的商住房并沒有受到實際損失。綜上，請求駁回原告訴訟請求。
原審被告拆遷安置公司辯稱，房屋拆遷補償安置協(xié)議書所約定的補償安置內(nèi)容已經(jīng)全部履行，原告已經(jīng)領(lǐng)取了全部拆遷補償款。依據(jù)評估報告，沿柯山路商業(yè)用房評估價為9000元／平方米，拆遷安置公司以8000元／平方米安置，沒有損害原告的利益，原告放棄以該價格購置商業(yè)房，過錯不在被告，故請求駁回原告訴訟請求。
原審認(rèn)為，原告因房屋被拆遷與兩被告簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，約定對原告住宅房以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置，對其商業(yè)用房以貨幣形式進(jìn)行補償，協(xié)議簽訂后，原、被告均按約定履行了各自義務(wù)，原告將被拆遷房屋交與被告拆除，并從拆遷結(jié)算組領(lǐng)取了商業(yè)用房及其他拆遷補償款，協(xié)議約定的回遷安置房建好后，被告已將安置房交付原告，至此，拆遷協(xié)議已經(jīng)履行完畢，現(xiàn)原告主張其領(lǐng)取拆遷補償款次日即表示反悔，向被告提出原地安置其商業(yè)用房，被告認(rèn)為拆遷指揮部出具的《證明》，承諾對其商業(yè)用房按拆遷補償價格給予原地安置，兩被告應(yīng)以3284.58元／平方米的價格安置沿柯山路營業(yè)房111.24平方米給原告，而兩被告則表示拆遷指揮部出具的《證明》不能視為被告作出的承諾，《證明》中所稱“按回遷房評估價的10%給予優(yōu)惠”，是指回遷商業(yè)房具備安置條件時，由評估公司出具評估價格，在此基礎(chǔ)上對原告優(yōu)惠10%，原告堅持認(rèn)為根據(jù)《證明》內(nèi)容，兩被告應(yīng)按拆遷協(xié)議中其被拆除商業(yè)用房的補償價格3284.58／平方米給予原地安置商業(yè)用房，由于雙方對商業(yè)用房安置價格理解不一致，致使在被告通知原告選購商業(yè)用房時，雙方未能達(dá)成一致意見。原審認(rèn)為，合法有效的協(xié)議應(yīng)當(dāng)具備標(biāo)的、數(shù)量、價款、履行期限、違約責(zé)任等等。在拆遷安置協(xié)議中，雙方當(dāng)事人應(yīng)約定被拆遷房屋價值以及所調(diào)換房屋的具體位置、價格，并明確二者之間的差價。本案中，拆遷指揮部出具給原告的《證明》中既未對日后安置給原告的商業(yè)房價格作出明確的約定，也沒有對何時具備安置房條件、安置原告具體房屋位置作出承諾，僅表明可供安置的回遷商業(yè)用房條件具備時由指揮部統(tǒng)一組織選購、結(jié)算、安置，價格按回遷房評估價給予原告10%的優(yōu)惠。因此，該《證明》不具備拆遷安置協(xié)議的主要條款，不具有合同的效力，對原、被告沒有約束力，原告據(jù)此主張兩被告給予其原地原價格安置商業(yè)用房，無事實和法律依據(jù)。關(guān)于原告主張被告提供的安置商業(yè)用房價格與其房屋拆遷時評估價格之間的差價，系因被告未及時安置所造成，要求被告承擔(dān)彌補差價的責(zé)任，因原告當(dāng)年已經(jīng)領(lǐng)取了其營業(yè)用房的拆遷補償款，原告完全可以根據(jù)當(dāng)時的市場行情自愿選擇是否購買及在何處購買商業(yè)用房，并不受拆遷指揮部出具的《證明》所限；對于兩被告而言，既未在拆遷協(xié)議中與原告約定按3284.58元／平方米給予原告在原地安置商業(yè)用房，亦未在原告持有的《證明》中承諾日后對原告在原地按3284.58元／平方米價格安置商業(yè)用房。綜上，原審對原告關(guān)于按拆遷補償款價格安置其商業(yè)用房的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：駁回原告周守霞的訴訟請求。案件受理費6700元，由原告周守霞負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
判決后，上訴人周守霞不服，向本院提起上訴稱：一、一審判決認(rèn)定事實錯誤。1、一審判決認(rèn)定上訴人領(lǐng)取了拆遷補償款，又認(rèn)定上訴人自愿選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置；2、淮安市城南鄉(xiāng)地塊拆遷指揮部出具的《證明》上載明周守霞要求底層111.24平方米商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)調(diào)換小區(qū)沿柯山路的商業(yè)用房，一審判決竟然認(rèn)定《證明》沒有寫明具體的安置位置，吳建華、杜強在淮安市房屋拆遷協(xié)議書上分別代表資產(chǎn)公司、拆遷安置公司在《證明》上簽名，該《證明》對雙方均有約束力；二、一審法院超出上訴人的訴訟請求判決。上訴人一審時要求被上訴人資產(chǎn)公司、拆遷安置公司按原來拆遷補償協(xié)議約定的價格為上訴人安置商業(yè)用房，而一審判決卻認(rèn)為：“關(guān)于原告主張被告提供的安置商業(yè)用房價格與其房屋拆遷時的評估價格之間的差價，系因被告未及時安置造成，”事實上，上訴人一審時并未要求補差價；三、雙方簽定拆遷協(xié)議時，沒有將商業(yè)用戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換的時間、地點、價格、過渡費用等在協(xié)議中敘述，被上訴人拆遷后又不積極安排商業(yè)用房進(jìn)行調(diào)換，七年后才安排商業(yè)用房進(jìn)行調(diào)換，還要求按現(xiàn)在的評估價來結(jié)算，顯然不公平。請求二審法院依法改判。
被上訴人辯稱
被上訴人拆遷安置公司、資產(chǎn)公司答辯稱，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律準(zhǔn)確，請求二審依法維持原判。
本院查明
二審經(jīng)審理確認(rèn)原審查明的事實。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，雙方于2006年3月26日簽定《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，約定對上訴人的住宅房以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置，商業(yè)用房以貨幣形式進(jìn)行補償，《房屋拆遷補償安置協(xié)議》已經(jīng)履行完畢?，F(xiàn)上訴人提出以《證明》為依據(jù)，按《房屋拆遷補償安置協(xié)議》約定的價款，即3284.58元／平方米原地安置其商業(yè)用房。對此，本院認(rèn)為，拆遷指揮部出具的《證明》中載明“該戶回遷的商業(yè)用房同原被拆遷的底層商業(yè)用房等面積部份按回遷房評估價的10%給予優(yōu)惠，超出面積按市場價計算，回遷商業(yè)用房待條件具備時由指揮部統(tǒng)一組織選購、結(jié)算、安置。”意思表示是回遷商業(yè)房具備安置條件時，由評估公司出具評估價格，在此基礎(chǔ)上對上訴人優(yōu)惠10%，但評估價肯定超過3284.58元／平方米。上訴人主張當(dāng)時簽定《房屋拆遷補償安置協(xié)議》時，雙方口頭約定以后商業(yè)用房就按3284.58元／平方米安置，但被上訴人不認(rèn)可，因上訴人不能提供充分證據(jù)證明其主張，對其主張，本院不予采納。上訴人上訴理由不成立，本院不予支持。原審判決正確，應(yīng)予維持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6700元，由上訴人周守霞負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長汪青
審判員孫艷
審判員孫潔
裁判日期
二〇一四年五月十六日
書記員
書記員高榮超
