近日，一起因買(mǎi)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后無(wú)故違約引發(fā)的糾紛案件二審宣判。法院維持原判，認(rèn)定買(mǎi)方構(gòu)成根本違約，需向賣(mài)方賠償房屋差價(jià)損失 20 萬(wàn)元，同時(shí)駁回了賣(mài)方要求按實(shí)際差價(jià)全額賠償?shù)脑V求。
核心爭(zhēng)議：買(mǎi)方簽完合同就返回，房?jī)r(jià)下跌的差價(jià)損失該如何計(jì)算？
本案中，賣(mài)方王女士與買(mǎi)方張先生、孫女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定以 706 萬(wàn)元的價(jià)格出售一套房產(chǎn)。合同簽訂后，買(mǎi)方支付了 5 萬(wàn)元定金，但隨后不久便單方面提出不再購(gòu)買(mǎi)房屋，構(gòu)成違約。王女士在多次溝通無(wú)果后，依法解除了合同，并將房屋另行出售，最終成交價(jià)為 635 萬(wàn)元，與原合同價(jià)相差 71 萬(wàn)元。
王女士認(rèn)為，買(mǎi)方的違約行為導(dǎo)致其遭受了 71 萬(wàn)元的直接經(jīng)濟(jì)損失，買(mǎi)方應(yīng)全額賠償該差價(jià)。買(mǎi)方則辯稱，其在簽約后不久便已明確告知賣(mài)方不再履約，賣(mài)方未能及時(shí)止損，且房屋價(jià)格下跌是市場(chǎng)普遍現(xiàn)象，與違約行為無(wú)直接因果關(guān)系，原合同約定的違約金過(guò)高，已支付的 5 萬(wàn)元定金足以彌補(bǔ)賣(mài)方的實(shí)際損失。
法院判決：買(mǎi)方違約事實(shí)成立，賠償金額酌情認(rèn)定
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，買(mǎi)方在無(wú)合同約定和法定事由的情況下明確表示不履行合同義務(wù)，已構(gòu)成根本違約，賣(mài)方有權(quán)解除合同。對(duì)于損失賠償，法院認(rèn)為賣(mài)方主張的 71 萬(wàn)元差價(jià)損失，因替代交易時(shí)間與違約行為發(fā)生時(shí)間相隔較長(zhǎng)，且受市場(chǎng)等多種因素影響，直接以此作為賠償依據(jù)缺乏合理性。綜合考慮買(mǎi)方違約的過(guò)錯(cuò)程度、同期市場(chǎng)價(jià)格及環(huán)境等因素，法院酌定買(mǎi)方賠償賣(mài)方違約損失 25 萬(wàn)元，扣除已支付的 5 萬(wàn)元定金后，實(shí)際賠償 20 萬(wàn)元。
二審法院維持了一審判決。法院認(rèn)為，買(mǎi)方作為違約方不享有合同解除權(quán)，合同解除時(shí)間應(yīng)認(rèn)定為賣(mài)方發(fā)出解除通知之日。對(duì)于損失認(rèn)定，賣(mài)方單方委托的評(píng)估報(bào)告未經(jīng)對(duì)方質(zhì)證，不能作為定案依據(jù)。雖然買(mǎi)方違約事實(shí)清楚，但賣(mài)方主張的替代交易價(jià)格與違約行為發(fā)生時(shí)間相隔較長(zhǎng)，直接以此計(jì)算損失不盡合理。因此，一審法院根據(jù)案件具體情況酌情確定的賠償金額，并無(wú)不當(dāng)。
案件啟示：誠(chéng)信履約是基本原則，違約需承擔(dān)相應(yīng)代價(jià)
本案的判決再次強(qiáng)調(diào)了合同的嚴(yán)肅性和誠(chéng)實(shí)信用原則。買(mǎi)方在簽訂合同后應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，無(wú)故違約不僅會(huì)損害賣(mài)方的合法權(quán)益，也需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)，賣(mài)方在對(duì)方違約后，也應(yīng)及時(shí)采取合理措施防止損失擴(kuò)大。對(duì)于違約損失的認(rèn)定，法院會(huì)綜合考慮違約行為的性質(zhì)、過(guò)錯(cuò)程度、市場(chǎng)行情等多種因素，以公平合理為原則進(jìn)行裁量。
附：判決書(shū)原文（節(jié)選）
孫若男律師
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簡(jiǎn)介：孫若男律師，安徽大學(xué)法律碩士，安徽金亞太律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師，055110律師網(wǎng)門(mén)戶網(wǎng)創(chuàng)始人兼婚姻家事部主任。
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