一起安置房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件法院判令賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，配合買(mǎi)方完成房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，并支付相應(yīng)違約金。該案核心爭(zhēng)議圍繞安置房買(mǎi)賣(mài)合同效力、賣(mài)方是否構(gòu)成違約展開(kāi)，法院從表見(jiàn)代理、家事代理權(quán)角度厘清權(quán)責(zé)，切實(shí)維護(hù)了買(mǎi)方的合法權(quán)益。
本案中，買(mǎi)方經(jīng)中間人介紹，于 2013 年與賣(mài)方夫妻簽訂安置房《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定賣(mài)方將其名下拆遷安置房出售給買(mǎi)方，房屋暫定面積 65 平方米，單價(jià) 6000 元 / 平方米，買(mǎi)方先支付首付款 30 萬(wàn)元，房產(chǎn)證下發(fā)后一個(gè)月內(nèi)賣(mài)方配合辦理過(guò)戶，過(guò)戶后買(mǎi)方支付尾款，若一方違約需支付 20 萬(wàn)元違約金。
合同簽訂后，買(mǎi)方按約定支付 30 萬(wàn)元首付款，賣(mài)方出具收條并將房屋交付買(mǎi)方，買(mǎi)方對(duì)房屋進(jìn)行裝修后實(shí)際使用至今。2020 年，買(mǎi)方得知案涉房屋房產(chǎn)證已下發(fā)，隨即聯(lián)系賣(mài)方要求辦理過(guò)戶手續(xù)，卻發(fā)現(xiàn)無(wú)法聯(lián)系賣(mài)方丈夫，賣(mài)方妻子則表示房產(chǎn)證已辦至其女兒名下，拒不配合過(guò)戶，也拒絕提供相關(guān)房屋信息。多次溝通無(wú)果后，買(mǎi)方將賣(mài)方夫妻及其兩名女兒訴至法院，要求判令四被告繼續(xù)履行合同、配合過(guò)戶，并由賣(mài)方夫妻支付 20 萬(wàn)元違約金。
庭審中，各方爭(zhēng)議焦點(diǎn)凸顯，被告方提出多項(xiàng)抗辯理由：賣(mài)方妻子辯稱對(duì)房屋出賣(mài)事宜不知情，合同上的簽名并非本人所簽，不同意履行合同；賣(mài)方大女兒表示從未見(jiàn)過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)一事毫不知情，認(rèn)為原告訴求無(wú)事實(shí)依據(jù)；賣(mài)方小女兒因系未成年人，其法定代理人辯稱該案與小女兒無(wú)關(guān)。同時(shí)，被告方對(duì)買(mǎi)方支付的 30 萬(wàn)元首付款提出異議，認(rèn)為該款項(xiàng)并非購(gòu)房款，但未提供任何證據(jù)佐證。
第三人（交易中間人）到庭作證，證實(shí)簽訂合同當(dāng)日賣(mài)方夫妻均在場(chǎng)，賣(mài)方妻子親自在合同上簽字，且買(mǎi)方已按約定支付 30 萬(wàn)元購(gòu)房款，其對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求予以認(rèn)可。
法院經(jīng)審理查明，案涉拆遷安置房為賣(mài)方家庭戶的安置房源，雖賣(mài)方妻子辯稱未在合同上簽字，但結(jié)合其庭審陳述及案件事實(shí)，其對(duì)房屋出賣(mài)事宜實(shí)際知曉，且多年來(lái)未就案涉房屋主張權(quán)利，即便其未簽字，賣(mài)方丈夫的行為亦構(gòu)成表見(jiàn)代理，案涉買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。
關(guān)于購(gòu)房款支付，賣(mài)方丈夫出具的收條明確顯示收到買(mǎi)方 30 萬(wàn)元購(gòu)房款，被告方雖提出異議但未提供證據(jù)，法院對(duì)該異議不予采信，且買(mǎi)方當(dāng)庭表示愿意一次性支付剩余尾款，并在庭后將款項(xiàng)交至法院賬戶。
此外，案涉房屋雖因賣(mài)方家庭內(nèi)部安排將產(chǎn)權(quán)證辦至其大女兒名下，但該房屋仍屬家庭安置房源，賣(mài)方丈夫作為戶主具有家事代理權(quán)，其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為具有法律效力，故賣(mài)方大女兒有義務(wù)配合辦理過(guò)戶手續(xù)；賣(mài)方小女兒與本案無(wú)直接關(guān)聯(lián)，無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。
關(guān)于違約金，法院認(rèn)為賣(mài)方夫妻未按約定配合辦理過(guò)戶手續(xù)，已構(gòu)成違約，買(mǎi)方主張 20 萬(wàn)元違約金雖有合同依據(jù)，但結(jié)合案件實(shí)際情況，法院酌情判令賣(mài)方夫妻支付違約金 2000 元，駁回買(mǎi)方的其他訴訟請(qǐng)求。
最終，法院依法判決賣(mài)方夫妻、大女兒繼續(xù)履行案涉買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，十日內(nèi)配合買(mǎi)方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；賣(mài)方夫妻十日內(nèi)支付買(mǎi)方違約金 2000 元；案件相關(guān)訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)等由賣(mài)方夫妻承擔(dān)。
本案的判決，明確了拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)中表見(jiàn)代理、家事代理權(quán)的司法認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)了買(mǎi)賣(mài)合同的契約精神，對(duì)規(guī)范安置房交易行為具有典型參考意義。法官提醒，買(mǎi)賣(mài)拆遷安置房時(shí)，雙方應(yīng)簽訂書(shū)面合同，明確房屋權(quán)屬、付款方式、過(guò)戶時(shí)間、違約責(zé)任等核心條款，同時(shí)注意留存付款憑證、溝通記錄等證據(jù)；賣(mài)方應(yīng)恪守誠(chéng)實(shí)信用原則，按合同約定履行義務(wù)，不得因房屋權(quán)屬變動(dòng)等理由無(wú)故違約，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
附：判決書(shū)原文（節(jié)選）
孫若男律師
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