發(fā)文機關最高人民法院
發(fā)文日期2019年07月02日
時效性現(xiàn)行有效
施行日期2019年07月02日
您提出的《關于完善出租人破產程序中管理人對未到期不動產租賃合同解除權的提案》收悉，現(xiàn)答復如下：
根據(jù)我國企業(yè)破產法第十八條的規(guī)定，管理人有權決定是否解除租賃合同。不動產租賃合同，特別是履行期限較長的不動產租賃合同確有其特殊性，但是我國現(xiàn)行法并未對破產中未到期的租賃合同包括不動產租賃合同管理人的解除權作出特別規(guī)定。您在提案中談及，租賃工商業(yè)廠房等建筑屋頂從事分布式光伏電站的承租人前期投入巨大，投資回收期長。目前立法未考慮到這類租賃合同的特殊性，確實可能會損害承租人的利益，進而影響整個行業(yè)的發(fā)展，甚至會對我國清潔能源及環(huán)保事業(yè)產生不利影響。對此問題，應予以足夠的重視。
在比較法上,各國破產實踐中租賃合同的處置規(guī)則非常復雜。在出租人破產時,無論德國破產法還是美國破產法都限制破產管理人的解除權。根據(jù)德國破產法第18條第1款的規(guī)定，出租人破產時,有關租賃關系繼續(xù)有效。美國破產法第365條雖然規(guī)定出租人可以拒絕履行合同,但同時也規(guī)定即便如此,承租人也可以按期支付房租為條件,根據(jù)租約的條款(包括其中關于續(xù)租或延期的條款)繼續(xù)占有并使用有關不動產。
在我國的企業(yè)破產中，土地、房屋的使用權往往是破產債務人（出租人）的主要財產，而近年來土地、房屋租金上漲很快，在改革開放初期或者若干年前簽訂的長期租賃合同的租金普遍偏低，對于破產案件而言，繼續(xù)履行不利于破產債務人（出租人）獲得重整機會。我們將根據(jù)您關于保護承租人利益的建議，結合比較法方面的法律和案例，就該問題進行調研，以平衡破產程序中承租人和出租人之間的利益，探索合理的規(guī)則。十三屆全國人大常委會已經把企業(yè)破產法修改列入立法規(guī)劃，我們將積極提出相關的修法建議。在將來制定相關司法解釋時，也會將破產程序中管理人對不動產租賃合同的解除權問題作為重點問題研究。
在修改法律和制定司法解釋前，可以研究我國合同法第二百二十九條關于買賣不破租賃的規(guī)定在破產程序中應如何適用，以及在個案中引導管理人、破產財產的買受人與不動產租賃的承租人通過個別談判解決部分問題。
感謝您對人民法院工作的關心和支持。
2019年7月2日
